力高健康生活二度提交招股書，上半年多項財務數據失色

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）招股書失效三天後，力高健康生活再闖港交所。

12月12日，力高健康生活再次向港交所遞交招股書。據招股書顯示，力高健康生活的歷史可以追溯到2008年，後由房地產公司力高集團拆分重組，於2021年2月10日正式成立，是江西省知名綜合物業管理服務供應商。

截至2021年6月30日，力高健康生活在管項目總計達88個，在管總建築面積達1390萬平方米，已訂約管理位於中國11個省、市及自治區的25座城市的127個項目，合約總建築面積為2200萬平方米。

這是個什麼概念？以2020年年報數據粗略計算，力高健康生活再管面積僅為萬物雲的1/25，碧桂園的1/17。

哪怕在物企行業中，力高健康生活的規模也不突出。根據中指院的資料，2021年力高健康生活整體實力排在第40位，在管總建築面積僅佔2021年所有物業服務百強企業在管總建築面積約0.05%。

“力高健康生活在管面積在已上市企業中屬於中等偏低。”嘉和家業物業研究院執行院長唐卓向觀察者網表示，2021年上半年，力高健康生活營收1.74億元，較去年同期上升63.4%；毛利率為34.5%，淨利率約13%，分別較去年同期下降約2個百分點和9個百分點。結合其業績高度依賴母公司關聯交易，認為其各項指標在上市企業中並不突出。

年內溢利減少25.1%

和富力物業、新力服務、天譽青創智聯服務、海悦生活等中小型物企一樣，由於市場熱度不夠、企業規模過小，即使業績有所增長，於今年6月提交招股書的力高健康生活並沒有得到投資人的青睞。

招股書失效三天後，力高健康生活再度提交上市申請，但多項數據有出現下滑的趨勢。招股書顯示，2018年2020年，力高健康生活住宅物業平均物業管理費分別為1.6元/平方米·月、1.6元/平方米·月、1.7元/平方米·月。

但進入2021年上半年，其物業管理費僅為1.4元/平方米·月，較2020年同期減少0.2元/平方米·月。

對此，力高健康生活方面表示，這是因為往績記錄期，力高集團所開發住宅物業的平均物業管理費一般高於獨立第三方所開發住宅物業的平均物業管理費，而隨着獨立第三方所開發住宅物業的佔比不斷上漲，拉低了企業的平均物業管理費。

招股書顯示，2021年中獨立第三方的在管建築面積為582.7萬平方米，較2020年同期的124.8萬平方米增加457.9萬平方米；合約建築面積663.2萬平方米，較2020同期的172.2萬平方米增加491萬平方米。

按照同樣的邏輯，力高健康生活毛利率由2020年中36.4%下滑至2021年的34.5%。

儘管力高健康生活獨立第三方再管面積大量增加，但其年內總再管面積變化卻不大。招股書顯示，2018年至2020年，力高健康生活在管建築面積分別為590萬平方米、740萬平方米和1350百萬平方米，後兩年同比增加再管建築面積150萬平方米和610萬平方米，同比增長25.42%和82.43%。

進入2021年上半年，力高健康生活在管建築面積增速驟降。招股書顯示，截至2021年6月30日，力高健康生活在管建築面積為1390百萬平方米，半年時間裏僅增加40萬平方米，不到2020年新增部分的十分之一。

受規模影響，力高健康生活財務數據也結束其高速增長階段，年內溢利甚至出現下滑。數據顯示，2018年至2020年，力高健康生活收益分別為1.24億元、1.81億元和2.22億元，複合年增長率為33.5%；年內溢利分別為1110萬元、2980萬元和 4400萬元，複合年增長率為99.1%。

形成對比的是，截至2021年中，力高健康生活實現收益1.74億，較2020年同期的1.06億元增加63.4%；年內溢利為1730萬元，較2020年同期的2310萬元減少25.1%。

高度依賴母公司“輸血”

這很大程度上和母公司力高集團“輸血”有限相關。

招股書顯示，2018年至2020年，力高健康生活總收入的96.2%、91.3%、95.5%分別來自由力高集團及其關聯企業開發的物業。進入2021年，這一佔比下滑至80.1%。

這一點在收入佔比過半的物業管理服務上變現更為突出。力高健康生活物業管理服務收益當中分別有96.7%、93.4%、91.3%、93.4%源自力高集團及其合營企業和聯營公司所開發物業。2021年上半年，力高集團對力高健康生活該部分的貢獻佔比直接減少至70.3%。

力高健康生活方面坦言，“於往績記錄期內我們總收益的增長主要由於物業管理服務產生的收益增長，這主要歸因於力高集團及其合營企業和聯營公司所開發物業的在管建築面積增加。”與此同時，受房地產市場調控影響，“未來，我們可能無法維持我們的歷史增長率，而我們的未來增長未必按計劃實現。”

上海中原地產首席分析師盧文曦向觀察者網表示，今年是房企遇到衝擊最大的一年，銷售業績普遍比較難看，力高集團也不例外。

數據顯示，2018年至2020年，力高集團銷售額分別為219.86億、274.12億以及409.75億元，同比增長66.6%、24.68%和49.48%。截至2021年11月底，力高地產集團有限公司、附屬公司及合營公司實現合約銷售405.61億元，增速僅與去年持平。

“在房地產調控持續的當下，開發商開發節奏放緩，高度依賴母公司的中小型物企自然不太好過。”盧文曦表示，中小物企獨立操盤能力較弱，抗風險的能力也相對較差，沒有母公司輸血就很難存活。不僅如此，對物企的持續“輸血”反而成為房企的壓力來源。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，物業公司本身和估值和在管面積以及母公司的開發規模有着較大關聯性，即使成功上市，物企的估值也存在較大差異。

不過，在張波看來，港交所門檻新規在一定程度上還是有利於力高健康生活上市的，這是因為“上市時預期的最低市值，門檻相對較低，同時從盈利測試、市場/收入測試來看，其也具備一定上市的機會。”

而在唐卓看來，雖然力高健康生活的多項數據在2021年上半年有所下滑，但四季度聯交所過會數量有所回升，已有三家物企通過聆訊，“力高健康生活或有機會藉此窗口期闖關成功。”

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