旭輝一樓盤刷新房價天花板背後，長沙新房環比12連漲

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）限購、限價最嚴的長沙走出了屬於自己的獨立行情。

12月10日，旭輝鉑悦湘江7#、8#、9#、10#取得預售證，樓棟平均精裝均價分別為24023.77元/平方米、25788.46元/平方米、23627.7元/平方米和24364.75元/平方米，總價範圍460萬－960萬，刷新了長沙新房均價的天花板。

“在這之前，近期只有華潤濱江項目拿到了超2萬/平方米的預售證，且在相當長的時間內，長沙新房預證均價一直未能超過2萬/平方米。”業內人士告訴觀察者網，這是因為長沙房價一直被嚴格控制，而現在這種局面被打破了。

上海中原地產首席分析師盧文曦表示，標杆項目往往具有一定的指導作用，從目前來看，長沙房價有了一定鬆動的跡象，意在給予市場各方一個調整喘息的機會。“如果板塊內價格一直被限，會導致企業獲利空間嚴重壓縮、拿地積極性減弱、市場預期下滑等問題。”

高出周邊限價盤8889.91元/平

除了刷新長沙新房均價的天花板，與周邊項目形成較大的價差，也是旭輝鉑悦湘江引人注目的原因之一。

旭輝鉑悦湘江位於長沙河西濱江金融中心核心位置，是長沙五大CBD中央商務區之一，周邊有協信中心、湘江財富金融中心、廣發銀行大廈、復地濱江金融中心和福晟金融中心等金融大樓。

一位長沙本地銷售人士向觀察者網表示，一線臨江稀缺地塊和濱江商務中心的雙重加持下，該區域一直受改善羣體青睞，不過該區域新房項目不多，目前同品質的新房項目僅有復地濱江金融中心，與旭輝鉑悦湘江直線距離不過500米。

值得注意的是，復地濱江金融中心為限價地塊，復地產業發展集團有限公司2020年4月以底價14.7億元摘得之際，規定住宅部分毛坯銷售價格13400元/平方米。在2021年幾次取證推售中，復地濱江金融中心也嚴格遵守了這一規定。

而同樣位於河西濱江的旭輝鉑悦湘江，12月拿證入市的毛坯均價突破2萬/平，其中8#毛坯均價為22289.91元/平方米，精裝均價25788.46元/平方米。

據此計算，旭輝鉑悦湘江的毛坯銷售價格較復地金融中心高出8889.91元/平方米，上漲66.34%。

“旭輝鉑悦湘江之所以能拿到這麼高的銷售均價，除了區位優勢之外，還因為該項目並非限價地塊。”業內人士坦言。

公開資料顯示，旭輝鉑悦湘江原為裕邦濱江地塊，是湖南裕邦產業發展有限公司（簡稱“湖南裕邦產業”）旗下資產。2020年底，湖南裕邦產業出現股東變更，新增股東方旭輝集團旗下子公司長沙和高房地產開發有限公司（簡稱“長沙和高”），持股70%。

期間，旭輝與湖南裕邦產業大股東何傑成立長沙卓輝房地產開發有限公司，分別持股51%和49%，負責旭輝鉑悦湘江的開發運營。2021年9月，湖南裕邦產業再次出現股東變更，長沙和高退出持股。

一進一出之間，旭輝獲得了旭輝鉑悦湘江的操盤權。且由於這宗地塊並非長沙限價政策期間出讓，因而沒有銷售上限價格。

在該人士看來，項目方確實可以根據市場行情進行報價，上交政府審批。“但儘管沒有上限價格，上漲66.34%的均價依舊高出市場平均水平。”

此外，與旭輝鉑悦湘江同為“濱江兩大天王”的華潤悦府新房均價也有上漲。該項目位於河西主城區桐梓坡，計劃打造成TOD項目，由於地鐵4號線和預計明年通車試運營的6號線在此換乘，華潤還將在周邊打造大型商業中心，近期推售熱度不弱於旭輝鉑悦湘江。

不過，華潤悦府預證均價並未出現大幅上漲。一房一價表顯示，該項目整體精裝均價約20500元/平方米，毛坯均價約17000元/平方米。與其同在河西的谷山145號地，毛坯限價為14800元/平方米。

據此計算，華潤悦府毛坯均價高出谷山145號地2200元/平方米，上漲14.86%。

長沙新房有“補漲”需求

而不論上漲幅度多少，長沙新房均價確實已呈現上漲趨勢。

國家統計局數據顯示，2020年11月至2021年11月，長沙新建商品住宅銷售價格同比指數分別為99.8、100.3、100.6、101.0、100.5、100.7、100.8、101.3、100.8、100.5、100.3、100.2、100.2，連續12個月上漲。

“在新房價格控制層面，長沙近期確實對項目取證有一些政策性的支持，尤其是對前期高價地塊進行一些政策上的邊際調整。”同策研究院研究總監宋紅衞表示，這和長沙嚴格執行限價政策、住宅結構改善和土拍市場等因素有關。

“事實上，長沙一直因房價較低被譽為最有幸福感的城市，但這種調控已經逐漸脱離正常的市場。”業內人士坦言，任何沒有預期的市場就是一潭死水，不利於當地房地產市場良性發展。

以與旭輝鉑悦湘江僅一路之隔的遠洋外灘壹號舉例。鏈家官網顯示，遠洋外灘壹號目前共有27套二手房在售，小區均價為19476元/平方米，其中，和旭輝鉑悦湘江面積相當的大平層最低均價為22949元/平方米，最高均價為30401元/平方米。

若計算二手房交易税費，該區域呈現一二手房價倒掛。最直接的結果是，購房者熱衷於打新，導致該區域二手房無人問津，鏈家官網顯示，該小區近30天僅帶看8次，近90天內無成交記錄。

此外，由於限價過嚴，長沙第二次集中供地中慘淡收場。原計劃掛牌29宗地塊，最後僅13宗進入出讓環節，其中10宗底價成交，3宗因故流拍。

盧文曦表示，由於房價基數過低，作為二線城市的長沙，房價甚至不如長三角的一些三線城市，“目前也的確有一定補漲的需求在裏邊。”

在宋紅衞看來，長沙新房價格上漲和住宅結構變化有關。隨着大平層、洋房等改善性需求逐漸成為市場的主流，相應成交價格雖有所上升，但成交面積持續性下跌，且不少剛需盤仍在降價促銷。

58安居客房產研究院分院院長張波則認為，長沙房價的上漲和一線城市的差別較大，主要差別在於不會有短期的快速上漲，例如2020年四季度上海的房價快速上行，2019年深圳房價的快速上行，都沒有在長沙市場上表現出來。長沙的市場供需整體平衡性好，調控的力度大，尤其對於炒房客的政策打擊力度大，導致長沙主體是個以自住為主的市場，房價的上行是緩步上行，市場的波動性也就相對較小，購房者的心態也更趨於平穩。

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