三大機構同時下調評級，富力尋求展期只是一個開始

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）距離上一次被三大機構集中下調評級還不到兩個月，富力地產再次被惠譽、穆迪、標普下調評級。

12月17日，惠譽將富力地產及其子公司的長期外幣發行人違約評級(IDR)從“B-”下調至“C”，相關的高級無抵押評級也從“B-”下調至“C”，回收率評級仍為“RR4”。評級已從負面評級觀察名單(RWN)移出。

同日，穆迪將富力地產的公司家族評級(CFR)從“B3”下調至“Caa2”，將富力香港的公司家族評級從“Caa1”下調至“Caa3”。

就在前一日，標普全球評級報告表示，將富力地產及其子公司富力香港的長期主體信用評級從“B-”下調至“CC”，展望負面。

而引發三大機構集中下調評級的原因是，“富力地產尋求折價要約回購並延長債務期限，因而視該擬議交易為折讓重組。”

票據贖回折扣價83%

12月15日，富力地產發佈公告稱，擬以現金折扣價回購息票率5.75%、於2022年1月13日到期的7.25億美元票據，並計劃尋求該票據展期半年至2022年7月13日償還，就此徵求票據持有人同意。

具體來看，富力地產共提供A、B兩個要約方案。A方案中，債券持有人可以賣出持有票據，但每1000美元本金金額的票據應付價格為830.0美元，相當於折扣價83%；B方案中，債券持有人可以以原價格賣出票據變現，但只可出售所持票據的50%，剩餘50%需延長至到期日。

值得注意的是，富力地產可根據現實情況，在投標和投票截止日期前，為方案A或者方案B設定最高接受金額。也就是説，即使願意折價出售，債券持有人也不一定能賣出其持有的全部票據。

據財聯社報道，在公告發布第二天的投資者會議上，富力地產鼓勵投資者選擇A選項或B選項，並表示會根據情況設定A選項和B選項的最高可接受金額。此外，目前能夠確認的最大兑付額度的還沒確定，將於後幾日公佈。

更值得一提的是，富力地產可自行決定延長、重新開放、修改、放棄任何條件或終止，直到其決定接受有效的票據投標為止。而為感謝持有人支持，富力地產將在交割日，按照各方案指令收到合格持有人投票支持特別決議的指令的其他方式，按每1000美元本金支付1.0美元現金的“同意費”。

富力地產表示，向票據的合格持有人提供發行票據以獲得流動性並同意延長票據到期日的機會，這將使本集團能夠改善其整體財務狀況並使其財務穩定。“如果投標要約和同意請求未能成功完成，公司可能無法在2022年1月13日到期時全部贖回該票據。”

穆迪認為，結合到富力地產應對即將到期債務的流動性較弱，此次同意徵求和交換要約的意圖或是為了避免違約發生。惠譽也認為，同意徵求是為了避免破產、資不抵債或干預程序，或傳統的兑付違約。

業內人士坦言，“無論是希望各方配合展期，還是折價回購，富力地產手握現金不足已是事實。”

美元債面臨違約風險

“美元債就是信用債，信用不好是無法發行新債的。”某房企人士向觀察者網表示，富力地產雖未實質違約，但‘預告’違約的舉動已經無法在海外正常融資。

此外，富力地產歸為紅檔，無法在國內增加新債。數據顯示，截至2021年6月底，富力地產淨負債率123.5%，剔除預收款的資產負債率74.9%，現金短債比0.25倍，三線依舊飄紅。

換句話説，富力地產基本失去了國內外的融資能力，無法借新還舊導致其即將面臨大量債務到期的尷尬局面。富力地產也坦言，離岸資本市場對這些陸上事件的不良反應使集團難以獲得離岸資本，並限制了集團的融資來源來解決即將到期的債券。

惠譽報告顯示，截至2021年上半年，包括160億元受限制現金，富力地產持有現金290億元，不足以覆蓋將於12個月內到期的520億元短期債務。此外，富力地產目前有180億元的資本市場債務，將於2022年到期或可回售。

首當其衝的正是2022年1月到期的7.25億美元票據，目前富力地產正在為其尋求折價回購和展期。惠譽認為，“即使擬議交易成功完成，其資源和流動性狀況也可能進一步減少，從而使以後的到期債務面臨違約風險。”

換句話説，倘若此舉成功，富力地產仍有一大批剩餘債務排隊展期。

雖然富力地產寄希望於合同銷售額以及資產處置解決債務到期問題，但受大環境影響，業績並不理想。數據顯示，2021年前11月，富力地產總銷售收入約人民幣 1121.7 億元，同比減少4.4%；銷售面積達約881.51萬平方米，同比減少11.2%。

對此，富力地產表示，購房者抵押貸款減少，以及購房者對房地產開發商完成項目能力的擔憂，導致房地產銷售減少。

剩下的只有“賣子求生”。12月7日，富力地產發佈出售廣州國際機場富力地產綜合物流園30%的權益公告，而在此之前，富力地產曾以44.1億元出售廣州國際機場綜合物流園70%股權予黑石集團。

據瞭解，即使完成這筆交易，富力地產收到現金約12.63億元，並不足以支付於2022年1月13日到期的7.25億美元票據。

此外，從富力地產過往交易不難看出，富力地產資金流動性承壓。例如，在9月21日，收到來自李思廉、張力的約24億港元股東資金後，富力地產在第一時間用於回購2500萬美元2022年及2023年到期優先票據；6天后，富力地產贖回2021年到期2億美元優先票據，票面利率8.875%。

有業內人士猜測，富力地產此舉“預告”違約，或許和其廣州國際機場綜合物流園交易不暢有關。12月13日，富力地產曾發佈公告稱，通函寄發日期將延長至2022年1月31日或之前。

穆迪預計，富力地產的現金餘額及其營運現金流將不足以在未來12個月內償付其規模可觀的到期債務。該公司將不得不依靠新的融資或資產出售來解決未來12個月的債務到期問題，但鑑於動盪的市場環境，資產出售帶來執行風險和高度不確定性。

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