撿漏還是巨坑？花286萬元買下法拍房，5個月竟無法入住

在深圳，能夠買下一套屬於自己的房子，原本是一件非常值得慶賀的事情。但市民陽女士即便手握寫有自己名字的房產證，卻一點也高興不起來。今年，剛剛接觸到法拍房不久的陽女士，抱着試試看的心態，購買了一套法拍房。但正是這套法拍房，讓陽女士近半年來，一直在經歷着收不到房子的困擾。

“深漂”圖便宜買下法拍房 5個月仍無法入住

今年6月，陽女士在網上成功競得位於深圳市龍崗區中心城區的一套法拍房。陽女士告訴記者，該房產起拍價為223萬元，當時市場價約為320萬元。近百萬元的價差也引起了市場關注，經過長達半小時、50餘輪的競價後，楊女士以最高應價286萬勝出，當時的市場價是300萬出頭。雖然最終的成交價格比起始價多出63萬元，但陽女士想到自己在深圳奮鬥了20多年後，名下終於有了一套可以讓自己安居的房子，還是覺得價格可以接受。

法院的競買公告中提到，該拍賣的房子與隔壁另一套房是打通使用。然而辦完手續、取得該房產所有權，想去砌牆恢復房屋原始結構的陽女士才發現，事情並非當初講的“砌堵牆”那麼簡單。她拍完才知道，裏面住了一個人，跟業主是親戚關係，沒有任何租約在手。協商時，對方甚至開口索要30萬才搬離。

之後，陽女士和該住户經過幾輪溝通無果後，就趁住户不在家，直接找來了幫其收房的團隊和開鎖公司，砸掉了房門。

陽女士説，自己砸的是自己家的門，實屬被逼無奈。沒想到第二天對方就叫人把牆封起來了，陽女士報警拆牆，民警表示沒有權力。法院出具了強行清退通知書，但是這個通知書已經被對方撕掉了。

記者跟隨陽女士來到她的房子所在處，嘗試敲門聯繫裏面的住户，但該住户開門後並未作出任何回應。如今，距離拍下房子已經過去了5個月，這5個月陽女士消耗了大量時間和精力，但還是沒能如願住進自己的房子。而這套法拍房帶給陽女士的困擾還不止於此。近一年，由於深圳樓市下行，5個月前陽女士以最高應價286萬元競得的房子，現在市場上同户型價格已經降到了275萬元左右，這讓她悔不當初。

廣東東方金源律師事務所律師金鑫表示，如果強住在裏面的人沒有合法依據或合法租賃合同等，最好的方法是請求人民法院的執行局，進行強制性清場，執行局有義務進行強制性清場。

法拍房危機四伏

低廉房價後面的“陷阱”

是撿漏還是巨坑？

事實上，像陽女士這樣的案例不在少數，買法拍房的一個主要理由就是便宜，對於資金不夠的購房者來説，非常有吸引力，但低廉房價後面的“陷阱”卻不少，一不留神就容易被“進坑”。

記者以債權人的身份瞭解到，在法拍市場上有些專門的團隊，他們利用從偏遠地區買來的身份證等信息參與房產的拍賣，之後這些團隊通過系列操作，將房子的拍賣價格提高，然後坐等收利。

深圳某疑似不法中介人員：你暫時拿出20萬來，進行這個房子的競拍，最終目的是把價格抬高，當抬到一定程度的時候，一位姓李的先生買了、悔拍了，這20萬法院會進行沒收，沒收的這個錢就用來充抵你之前的債務，就是幫你還債，只是把20萬從你左邊的口袋放到右邊而已，但這個的最大作用就是花最小的成本，讓你的房子不至於被低價拍走。

有時為了把戲做足，這類機構會安排一個債權人或者所謂租客，與其簽訂借款協議、20年租約等文件，形成債權關係，賺取額外的收益。

深圳某疑似不法中介人員：我們可以安排人住在屋子裏，然後幫你制定一份租約，以10年到20年不等，比如正常的租金為6000一個月，那一年大概就是7萬到8萬之間，10年是80萬左右，這樣能幫你拿到額外的錢，對你的經濟也是一種補償，沒有任何經濟損失。

而記者在調查中發現，這一系列的操作收費並不便宜。該中介告訴記者，如果全程委託他們處理，入住該法拍房的個人日常費用需要按天計算，同時要根據房屋的整體難易程度來決定最終的收費。

深圳某疑似不法中介人員：正常的收費標準，是抽取10%到20%，如果你的房屋有特別複雜的情況或外界因素，導致房子不能進行順利拍賣，但是在我們的幫助下不僅成功拍賣，甚至拍到了高價的話，我們的費用一般會提升到30%-50%。

廣東東方金源律師事務所律師 金鑫：如果這個租約是在抵押登記之前簽訂的，它可以對抗買受人，所謂“買賣不破租賃”。但是如果是抵押權登記之後，原來的租約不能説它無效，在原來的業主和租客之間，他們繼續承擔各自的法律責任和權利義務，但是作為買受人而言，不受到租約的約束。

全國法拍房數量激增 深圳部分房源起拍價高於市場價

在當前金融業去槓桿的大環境下，法院、銀行和處理不良資產的企業都在加快對不良資產的處理速度，因此，今年以來在拍賣網上掛牌待售的法拍房數量呈現出了逐漸增加的趨勢。

阿里拍賣平台的數據顯示，在國內4個購房一線熱門城市中，廣州的住宅法拍房掛牌數量最多，超過1.6萬套，北京、深圳和上海依次緊隨其後，住宅法拍房的掛牌量在8千套至1萬套左右。從事法拍房輔拍工作多年的曾小路告訴記者，今年是他從業以來業務量最多的一年，客户的諮詢量比去年同期增長了兩倍以上，今年成交的數量也翻了倍。

記者在某拍賣平台搜索了深圳多套近期拍賣的法拍房後發現，這些法拍房整體上並沒有明顯折價。比如12月11日開拍的位於深圳寶安區西鄉街道的潤恆尚園項目房源，面積95.2平方米，總價為665.6萬元，摺合單價約6.99萬元/平方米。而該項目同等房源的參考價為6.47萬元/平方米。再如剛剛流拍的福田區坳嘉鑫陽光雅居項目房源，面積40.1平方米，總價約356萬元，摺合單價8.88萬元/平方米，該價格甚至比官方的二手房參考價（7.92萬元/平方米）還要高出不少。

深圳某法拍輔拍機構工作人員 劉燕：之前法拍房在市場價的7.5折到8折之間，現在競爭相對大了一些，大概能拍到市場價的8折到8.5折，小面積的學位房價錢會接近市場價，甚至會超過市場價。

中國城市經濟專家委員會副主任 宋丁：我覺得上升的主要原因，是供需關係的作用，它的表現就是價格上升。

劉燕從事法拍房輔拍的工作將近三年，她表示，隨着法拍房被越來越多人熟知，她們交易的法拍房的數量也不斷在增加。但經她交易的法拍房，將近一半的房源都出現過糾紛問題。

業內人士表示，購房者購買法拍房，首先在參與競拍前需要了解自己的購房資質，其次還要與銀行聯繫，提前瞭解清楚自己的貸款情況，確保後續資金能到位。此外還需要對房產的產權、土地屬性、是否住人、税費等情況做盡職調查。

廣東東方金源律師事務所律師 金鑫：不同的法院的法拍方法略有不同，特別是涉及到税費的問題。一些法院的政策是所有税費都由買受者承擔的，比如企業名下的住宅要交土地增值税，而且要按照最高60%的比例交，打個比方，100萬成本的房子賣到了500萬，那麼就有400萬是盈利，需要按照最高60%的比例交税費。