黑龍江要求全力衝刺房地產業增長，地產板塊掀漲停潮
【文/觀察者網 呂棟】
寒冬裏的黑龍江房市，突然迎來一劑強心針。12月20日晚間，黑龍江省政府官網發佈消息，黑龍江省住建廳當天召開全省房地產業經濟運行調度會議，研究部署年底前房地產業增長工作。會議強調，要因城施策，進一步加大工作力度，跳起摸高，確保今年工作收好尾，明年工作起好步。
事實上，在房市遇冷背景下，近期全國已有多個城市出台扶持性措施，還有一批城市出台“限跌令”，但基本上都是碎片化形式，並沒有完全上升到行業或產業的地位。而此次黑龍江則是首次由省級主管部門發佈提振房地產的政策，並明確指出要全力衝刺房地產業增長工作。
同一天，央行宣佈下調1年期LPR利率，5年期保持不變。有市場分析人士指出，1年期LPR下調本身和房地產關係不大，客觀上不會對房地產產生直接的影響。但考慮到在降準大環境下，銀行可貸資金規模會增多，資金面的寬裕，客觀上也會使得房貸利率有下調的可能，後期房地產市場信貸環境將進一步改善。
另外，還有券商研報指出，從經濟數據來看，2022年第一季度經濟的壓力較大，一方面，2021年第一季度地產銷售、投資等的高基數會導致2022年同期增長數據面臨較大的壓力，另一方面就業情況的邊際惡化短期內可能難以扭轉，這可能意味着5個基點的LPR降息是不夠的，2022年第一季度再次降息的概率更大。
受多重消息影響，今天（12月21日）房地產概念全線大漲，其中房地產開發板塊漲逾5%，房地產服務板塊漲逾6%，領跑所有板塊。個股中，截至午間收盤，包括特發服務、香江控股、宋都服務、嘉凱城、藍光發展、光大嘉寶、光明地產在內的超過20只地產股漲停；萬科A、保利發展、招商蛇口股價漲幅均超4%。
黑龍江省政府官網截圖
“增強房地產消費意願，提振市場信心”
在12月20日的全省房地產業經濟運行調度會議上，黑龍江省住建廳從需求和供給兩個方面，明確了促進房地產業增長的相關舉措。
在供給側，會議要求要多措並舉促銷。要在滿足本地居民購房的剛性需求和改善性需求方面想辦法、促銷售、見實效，積極組織協會、商會服務房企，為房企搭建平台，開展“線上”、“域內外”商品房促銷活動。
在需求側，會議強調要落實優惠政策。要落實各類購房補貼優惠政策，有效激發羣眾購房需求，釋放消費潛能。除此之外，還要積極引導市場預期。要加強輿論引導，增強房地產消費意願，提振市場信心。
有市場觀點認為，由省級政府部門出台支持房地產發展的政策，充分説明省一級監管機構已開始聚焦房地產業增長情況和當地房地產市場的活躍度，具有一定的導向性。而從哈爾濱出台“哈十六條”新政，到鶴崗、牡丹江等地房價跌至“白菜價”引起關注，再到此次省級層面表態，也充分説明當地樓市形勢的嚴峻性。
市場行情顯示，最近數月，黑龍江房地產市場持續走弱，各項指標紛紛下調，新房、二手房市場呈現量價齊跌態勢。這其中，既有人口流出、庫存積壓、商品房市場供需矛盾突出等長期因素影響，也有黑龍江局部疫情反覆、部分樓盤售樓處臨時關閉、樓市下行期置業者預期下調等階段性因素影響。
中國房價行情平台的數據顯示，相較上個月，11月黑龍江省13個地市的房價總體處於下跌態勢。13個地市中，上漲地市有6個，下跌地市有7個。其中，環比增速最快的是黑河市，相比上個月上漲6.02%。環比下跌幅度最大的是哈爾濱市，相比上個月下跌7.25%。
數據來源：中國房價行情平台
而根據國家統計局發佈的70城房價數據，11月70城房價環比跌幅續創逾六年半新低，逾八成的城市新房價格出現下跌，二手房更甚。其中黑龍江省會哈爾濱新房銷售價格出現環比四連降，當月降幅達到0.7%，創近7年以來新高；二手房銷售價格環比大降1.0%，降幅與大理並列70城最大值。
樓市遇冷不可避免影響土地市場。受債務風險加重、當地樓市庫銷比維持高位等因素影響，今年以來，黑龍江各市房企拿地積極性持續走弱。根據中泰證券研究所數據顯示，2021年31省（自治區、直轄市）前10個月成交地塊的土地出讓金中，黑龍江、海南、雲南等省份降幅超過50%。
眼看樓市受到重大沖擊，黑龍江省工商聯房地產商會近期組織部分會長召開了座談研討會，向黑龍江省政府、哈爾濱市政府及有關部門提出包括調整土地增值税預徵率、調整供地節奏、降低落户門檻等意見和建議。
這其中，部分建議已被政府部門採納。9月30日，黑龍江住建廳、財政廳和税務局三部門於發佈《關於調整土地增值税預徵率的公告》顯示，自10月1日起，全省普通標準住宅、非普通標準住宅、其他類型房地產土地增值税預徵率分別按1.5%、2%、2.5%執行。而在此之前，哈爾濱市土地增值税預徵率為4%、4.5%和5%三檔，高於東北三省、長三角、珠三角的多個核心城市。
10月初，哈爾濱面對人口外流、土地供應結構變化等樓市嚴峻形勢，推出“新政16條”。這16條政策可大致劃分為“人、企、房、管”四大方向，針對每個方向制定不同的建議，其中關於“人”共計2條、“企”共計4條、“房”共計6條、“管”共計4條，希望利用金融槓桿和利民政策作為引導，穩定市場信心，促進正常購房需求的合理釋放。
事實上，在中央明確提出“因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”的大背景下，近期已有多個城市從限購、預售資金監管以及人才購房補貼等方面出台扶持性措施，另有一批城市出台“限跌令”。
不完全統計，截至11月，全國已經有21城發佈了“限跌令”。部分城市是直接發佈行政命令，有的則是通過約談房企，限制惡意降價，否則就不給予網籤的方式。這些城市包括瀋陽、岳陽、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口等。另據中原地產研究中心不完全統計，近一個月以來，包括桂林、晉江、蕪湖、荊門、衡陽等20個城市發佈了穩樓市政策。
路透社等長期觀察中國經濟的外媒認為，臨近年底部分銀行釋放出按揭貸款額度，購房需求活躍度有所恢復，且房企因迫切需要回籠資金，降價出售行為增多，供需兩端共同導致11月房價延續跌勢。隨着房地產“政策底”出現，房企融資環境邊際改善，後續房價有望逐漸企穩，一線城市將率先好轉。
LPR“鎖長放短”，對房市有何影響？
黑龍江住建廳開會當天，中國央行授權全國銀行間同業拆借中心下調LPR報價，但僅下調1年期LPR利率5個基點，5年期則保持不變。這會對房地產信貸環境產生何種影響，引發市場較多關注。
東吳證券認為，央行僅下調1年期LPR利率，5年期則保持不變，體現的可能是央行響應中央經濟工作會議“房住不炒”的號召，貨幣政策對於地產依舊是託而不舉的態度，10月以來按揭貸款、開發貸等持續回暖，但是諸如下調首付比例等全面寬鬆政策難以再現。
貝殼研究院也認為，下調1年期LPR，將有效促進相關資金支持實體經濟發展，而作為房貸利率基準錨的5年期以上LPR保持不變，表明政策是要從宏觀層面促進房地產市場平穩發展，而非刺激樓市。
在此次LPR調整前，國金證券曾發佈研報稱，5年期LPR調整概率極低，一旦調整將代表房地產政策出現本質鬆動，對當前共同富裕的政策實施邏輯是一種挑戰，意味着走上房地產拉動經濟的老路。
不過，儘管5年期LPR已經20個月未變，但貝殼研究院發佈的重點城市主流房貸利率數據顯示，103個城市的首套、二套房貸利率均有所回落：12月，103個城市主流首套房貸利率為5.64%，二套利率為5.91%，均較11月回落5個基點；四季度以來，首套、二套房貸利率較9月高點累計回調10個、8個基點。
100+城市主流房貸利率走勢 圖源：貝殼研究院
事實上，監管層從9月份就已開始關注到，由於部分城市銀行房貸額度收緊、貸款審批時間延長，造成房企的資金和銷售的問題。央行在當月舉行的三季度例會上首提“兩個維護”：要維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。隨後，信貸端開始有所放鬆。
進入12月，監管層再次釋放重大利好，明確支持首套房、改善性住房按揭需求。
12月3日，銀保監會強調“重點滿足首套房、改善性住房按揭需求”；12月8日至10日舉行的中央經濟工作會議提出，“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”。此後，各個城市落實“因城施策”並密集調降房貸利率和房款週期。
實際上，自12月15日，央行宣佈下調金融機構存款準備金率0.5個百分點之後，行業分析人士就普遍認為，後期房地產市場信貸環境將進一步改善。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，1年期LPR下調本身和房地產的關係不大，客觀上也不會對房地產產生直接的影響。不過考慮到在降準大環境下，銀行可貸資金規模會增多，資金面的寬裕，客觀上也會使得房貸利率有下調的可能。
東吳證券認為，展望未來，降息還有空間，窗口期在2022年第一季度的概率更大：
以我為主之下，貨幣政策繼續專注於國內經濟。從經濟數據來看，2022年第一季度經濟的壓力較大，一方面，2021年第一季度地產銷售、投資等的高基數會導致2022年同期增長數據面臨較大的壓力，另一方面就業情況的邊際惡化短期內可能難以扭轉。這可能意味着5bp的LPR降息是不夠的。此外，僅降低LPR不調整政策利率可能使得銀行本已處於低位的淨息差進一步收窄，不利於後續銀行機構在寬信用中的發力。除此之外，考慮到通脹壓力下美聯儲加息可能提前至2022年第二季度，參考歷史美聯儲加息階段中國央行難以大幅寬鬆，這也意味着央行進一步降息（下調MLF和公開市場操作利率）的窗口主要在 2022年第一季度。
東吳證券2021年12月研報截圖
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