杭州2021年集中供地收官，共攬金2196億元

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）隨着杭州第三輪集中供地的結束，杭州2021年住宅出讓也落下帷幕。

12月21日，杭州進行第三批次集中供地，共推出35宗（含1宗租賃用地）涉宅地，總出讓面積176.2萬平方米，總建面416.1萬平方米，總起價712.9億元。

不同於首輪集中供地的“火爆”，也不同於第二輪集中供地的“冷清”，杭州第三輪集中供地迴歸理性。35宗涉宅地中，9宗地塊底價成交，2地溢價出讓，24宗地塊觸及封頂價搖號出讓，總成交額759.54億元，綜合溢價率7%。

至此，杭州三輪集中供地共攬金2196億元。其中，首批集中供地成交1178億元，二輪集中供地成交257.46億元。

近7成地塊觸及封頂價

從封頂地塊上看，此次24宗地塊觸及封頂，佔比68.5%，略低於杭州首輪集中供地的73.7%。

12月22日，這24宗地塊搖號出讓，綠城搖中數量最多，拿下濱江襄七房、蕭山城區市北、餘杭杭州未來科技城3宗地塊；新黃浦實業和華潤置地次之，前者搖中蕭山蜀山西單元和臨平區開發區兩宗地塊，後者搖中拱墅區申花單元兩宗地塊。此外，中海、越秀、偉星、濱江聯合體及坤和建設等企業均有所獲。

出讓地塊中，拱墅區（申花單元GS0407－B1/B2/S2-15、GS0407－R21/B1/B2-14、GS0407-R21-13地塊）熱度最高。該地塊出讓面積16.28萬平方米，起價85.83億元，經過78輪競價後觸及94.33億元封頂價，於第二日被華潤置地搖中，成為杭州第三輪集中供地中成交價最高的地塊。

值得一提的是，第三輪集中供地中，有4宗流拍地“回爐出讓”，分別是筧橋單元JG0603-R21-06地塊、富春灣新城7號地塊、臨平開發區北沙路與風荷路交匯東南處地塊和錢塘核心區青西二路東側地塊。

其中，上城區（筧橋單元JG0603-R21-06地塊）出讓面積4.86萬平方米，建築面積8.76萬平方米，起始價20.25億元，較第二輪集中供地22.04億元減少1.79億元；封頂價22.25億元，較前批次出讓價格僅高出0.21億元，最後該地塊被濱江集團、浙江中豪聯合體以封頂價競得。

和筧橋單元JG0603-R21-06地塊一樣到達封頂價的還有臨平區開發區北沙路與風荷路交匯東南處地塊。經過12輪競價，該地塊觸及封頂價7.58億元，被上海新黃浦實業集團股份有限公司搖中，成交價較前批次出讓地價7.2億元僅多出0.38億元。

另外兩宗地價下調幅度不大的地塊底價成交。其中，富陽區富春灣新城7號地塊由中交城投以6.3億元底價競得，樓面價7212元/平方米；塘區核心區青西二路東側地塊由杭州濱江、杭州星耀聯合體以底價9.25億元競得，樓面價9700元/平方米。

新房限價上調、地價下調

事實上，業內對杭州第三批集中供地的回暖並不意外。克而瑞浙江區域表示，三批次土拍溢價率、封頂率雙高，熱度回温歸因於土拍規則鬆綁、板塊新房限價上調、地價下調配建減負、房企利潤空間變大等。

土拍規則方面，杭州在第三輪集中供地中恢復了“預公告”的勾地政策。早在11月3日，杭州市規劃和自然資源局曾發佈第三批集中供地預告，計劃推出51宗地塊，並表示有意向參與上述地塊競買的，可繳納預約申請保證金、辦理預約申請手續。

最後正式出讓環節中，51宗地塊縮減至35宗地塊，側面説明有16宗地塊未得到房企青睞。

而此次出讓的35宗地塊素質較高，主城區佔比近六成之外，還有不少核心區域在過去“斷供”多年。從區域來看，拱墅區、餘杭區、蕭山區、濱江區等熱門區域皆有地塊出讓，且大部分地塊觸及封頂價轉為搖號出讓。

為了吸引房企參與競拍，杭州此次還給房企留下較大的利潤空間。

數據顯示，杭州本次集中供地有14個板塊新房限價上漲，且大多漲幅在4%-5%之間。其中，艮北、運河新城、蕭山經開區3大板塊單價上調最多，達2000元/平方米；江東、南部卧城2大板塊限價漲幅較高，均超6%。

以拱墅區申花北板塊舉例，二批次地塊商品房預售價不高於45000元/平方米，三批次地塊商品房預售價不高於46200元/平方米，限價增幅率為2.7%。

商品房預售價上調的同時，杭州通過降低土地溢價率減少房企拿地成本，土地上限由此前的15%下調為10%。當土地競價未達到上限價格時，價高者得；當土地競價達到上限價格時，轉為公開搖號確定競得人。

房價上調、地價下調，房企利潤空間增大。據克而瑞浙江區域數據顯示，此次土拍實際樓地價差近14000元/平方米，創2020年以來新高，較二批次環比漲幅超30%。封頂地塊盈利空間更高，平均樓地價差達14535元/平方米。

中原地產首席分析師張大偉向觀察者網表示，杭州新建住宅市場一直供不應求，開發商拿地不愁銷售，而這一批土地相比第二輪土地整體利潤率有所提高，對於房企來説，壓力小了很多，拿地意願自然有所上升。

“此外，目前全國房地產政策都已經見底，政策最嚴格的時間已經過去，市場逐漸見底、企穩。”在張大偉看來，全國市場依然分化，房企拿地依然集中熱點城市，杭州作為樓市相對最安全的城市，所以熱度相對較高。

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