2021年度觀察 | 房企降價跑量後，岳陽打響“限跌令”第一槍

編者按：回顧2021，房地產行業經歷了挑戰、陣痛、蜕變、自我救贖，盤點這一年的年度關鍵詞，留下了諸多對行業新一年發展的思考與探索。

（文/解紅娟 編輯/馬友友 ）岳陽位於洞庭湖畔，是湖南省地級市，范仲淹的一首《岳陽樓記》讓其名聲大噪。2021年8月11日，岳陽因打響年內“限跌令”的“第一槍”再度成為焦點。

據當地媒體報道，岳陽住建局發佈了一份《關於房地產市場新建商品住房網籤成交價格限制的通知》，表示將對包括岳陽樓區、岳陽經濟技術開發區、南湖新區和城陵磯新港區在內的市中心城區新建商品房住房銷售實施價格備案，規定這些區域內的新房銷售實際成交價不得高於備案價格，也不得低於備案價格85%，否則將不能網籤。

雖然《通知》中提及成交價不得高於備案價，從當時岳陽新房、二手房均價持續下降不難看出，這份《通知》意在“限跌”。

房價未止跌

“不幸中的萬幸是，2021年岳陽多個樓盤售價大跳水，中建嘉和城是為數不多沒有大降價的樓盤。”

2018年10月，在上海打拼的張鑫夫妻趁着國慶長假返鄉置業，於岳陽樓區冷水鋪區域的中建嘉和城購置一套130平的三室一廳，小高層均價6700/平方米，原定總價87.1萬元，金九銀十期間一些折扣疊加算下來到手83萬。

彼時是岳陽房市比較火爆的階段，張鑫回憶道，當時岳陽新房房價經歷9連漲，無形中給了購房者一種緊迫感。剛剛結婚的夫妻倆憑藉雙方父母給了一筆啓動資金如願“上了車”，但也因此踩到了房價高點。

在張鑫眼裏，房價下跌和疫情有關，起碼“要不是因為疫情，房價應該不會跌得這麼厲害”。據國家統計局數據顯示，疫情防控期間，也就是2019年12月至2020年2月，岳陽新建商品住宅銷售價格指數持續下滑，環比下滑0.5%、0.3%和0.4%。

但若將時間線延長不難發現，岳陽新房均價自2019年8月（疫情前）起就開始持續下滑。換句話説，疫情或許是岳陽房價持續下跌的推動因素，但卻不是這輪降價的主要原因。

多位業內人士表示，岳陽房價的下滑和當年的房地產調控政策有關。2019年7月，中共中央政治局召開會議，除重申“房子是用來住的、不是用來炒的”外，首次提及“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

與此同時，金融方面，2019年8月央行改革貸款市場報價利率，規定自2020年3月起，各家銀行開始將存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR，這一政策在當時視為變相“降息”，而且是將房貸利率排除在外的基礎上。

多個政策影響下，岳陽購房者觀望情緒加深，二手住宅銷售價格指數也同步下跌。2019年8月至2020年2月，岳陽二手房住宅銷售價格指數分別為環比下跌0.6%、0.3%、0.7%、0.6%、0、0.1%、0.4%，直至2020年3月，岳陽新房和二手房出現回暖現象。

和冬日升温一般，這種回暖力度不強，且快速被強勁的“冷空氣”接檔。自2021年6月起，岳陽新房均價迎來5連跌。

二手房對市場反應更為迅速，2021年1月至11月，岳陽二手住宅銷售價格指數環比-0.2%、-0.3%、-0.3%、-0.2%、-0.3%、-0.1%、-0.6%、0.1%、-0.3%、-0.3%、-0.2%。

避免價格戰

“事實上，岳陽新房房價一直處於下降趨勢，政府發佈‘限跌令’的主要原因，主要是想避免下降幅度進一步擴大，擾亂市場。”業內人士直言，岳陽是三線城市，房地產市場並不大，部分樓盤為加速回款大幅降價的行為容易引發價格戰，導致當地房價大幅波動。

政策發佈前一個月，岳陽商品房銷售榜單中，岳陽恒大華府、岳陽碧桂園鳳凰城、岳陽恒大養生谷、恒大未來城、岳陽融創環球中心位列當月商品房銷售套數TOP5，合計成交963套房源。

其中，恒大三項目合計成交610套，佔比高達63.34%。“受集團影響，恒大岳陽項目都在打折。”曾有意購房恒大華府的陳鑫告訴觀察者網，該項目預證價格7900元/平方米，有一段時間傳出“如當天付清全款，部分樓棟的頂底樓最低成交價約5300元/平方米”，相當於打了7折。

岳陽融創環球中心和碧桂園鳳凰城也傳出過降價信息。甚至在“限跌令”發佈後，仍有業主在本地政府網站留言，“岳陽環球融創都會以不正當手段以低於正常價（備案價）百分之三十以上對外兜售房子，嚴重前期損害開盤業主利益。”

受房企降價跑量影響，2021年7月，岳陽新建商品住宅銷售價格指數環比減少0.7%，二手房住宅銷售價格指數環比減少1.9%。而為穩房價、穩預期、穩市場，岳陽“限跌令”正式出爐。

事實上，“限跌令”的發佈未能改變岳陽房價持續下滑的現狀，據國家統計局70城房價數據顯示，2021年8月至10月，岳陽新房銷售價格指數環比分別下跌0.3%、0.5%和0.7%，同比分別下跌1.7%、2.4%和2.4%，下跌幅度進一步擴大。進入11月，岳陽新房銷售價格指數環比止跌上漲0.3%，同比仍下跌2%。

人口負增長

房企想要降價跑量，但有意接盤的購房者並沒有想象中多。

據湖南省第七次全國人口普查公報顯示，截至2020年11月1日零時，岳陽市人口總數為505.19萬人，較第六次全國人口普查的547.79萬人減少約42.6萬人。

換句話説，十年時間裏，岳陽流失了42.6萬人。

在湖南省內，岳陽人口總數佔比也在不斷下滑。2010年，岳陽人口數量在湖南省總人口6568.37萬人中佔比8.34%，2020年這個數據為7.60%，同比減少0.74個百分點。

和岳陽一樣出現常住人口負增長的湖南縣市還有7個，分別是湘潭、衡陽、邵陽、常德、益陽、懷化、湘西自治州，同比減少0.81%、6.95%、7.19%、7.66%、10.7%、3.26%和2.34%。

“這些城市都面臨經濟不發達、產業流失、就業難的問題。”上海中原地產首席分析師盧文曦直言，人口流失主要還是經濟問題。

其中部分人口流向了湖南省會城市長沙。據長沙晚報報道，同期長沙市人口新增300萬，憑藉1004.79萬人的總人口晉級為特大城市，而遷入長沙人口來源數量排前五的城市是北京、深圳、岳陽、廣州、常德。

長沙之所以能吸引人口流入，主要因為其在產業上早有建樹。具體來看，工程機械產業方面，長沙是僅次於美國伊利諾伊州、日本東京的世界第三大工程機械產業集聚地，有着“工程機械之都”的美譽；文娛產業方面，僅一個湖南廣電就孵化出視頻傳媒大生態產業鏈。

對比之下，以現代農業、旅遊等產業為支柱的岳陽，對人才的吸引力並不強。而人口流出之後會導致當地房地產市場需求力不足，在供大於求的市場下，無法消除房價持續下滑的預期。

“人口流出越多，房價的調整壓力也就越大。”盧文曦坦言，隨着人口紅利的逐漸褪去，常住人口、基礎城市建設、產業支柱對當地房價的影響會越來越直接，人口持續流入的地方房價有支撐，人口持續流出的地方房價將繼續調整。

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