2021年度觀察 | 購房“紅包雨”接檔“限跌令”，房價就此穩住了嗎？

編者按：回顧2021，房地產行業經歷了挑戰、陣痛、蜕變、自我救贖，盤點這一年的年度關鍵詞，留下了諸多對行業新一年發展的思考與探索。

（文/解紅娟 編輯/馬友友 ）房地產市場不缺政策。

中原地產數據顯示，2021年至今，房地產累計調控次數高達586次，較2020年同期的458次增加128次，同比上漲28%。結合12月數據粗略計算，全年全國房地產調控政策次數有望超過600次，刷新歷史紀錄。

在這之中，吸引社會關注焦點的“限跌令”不得不提。自今年8月岳陽打響年內“限跌令”的“第一槍”後，5個月時間裏，跟進政策的不僅有惠州、桂林、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州、聊城等二三線城市，還有昆明、瀋陽、天津等一二線城市。

中原地產首席分析師張大偉表示，最近全國多個城市新房的“限跌令”，表面是部分房企在負債高壓下搶跑，背後其實進一步説明了“穩定”是樓市最確定的關鍵詞。

已有23城發佈“限跌令”

繼岳陽首發“限跌令”後，各城市迅速跟進。

8月11日，雲南昆明房協會召開房企座談會，明確提出若惡意降價將被約談，情節嚴重者將停止網籤。8月13日，河北唐山政府召開房地產企業座談會，主要討論瞭如何救市，要打壓惡意降價。8月17日，瀋陽市沈北新區多個政府部門近日聯合約談了部分開發企業，要求企業在考慮自身利益同時，要遵循房地產市場發展規律。

隨後，江陰、桂林、株洲等城市或發佈《關於進一步促進房地產市場健康穩定發展若干事項的通知》，或召開緊急會議堅決抵制降價拋售行為，或通過對明顯低於市場正常價格銷售新建商品房開發企業記入企業信用不良記錄等形式達到“限跌”目的。

據觀察者網不完全統計，截至12月27日，已有23城發佈“限跌令”。且除昆明、瀋陽、天津等一二線城市外，均為三四線城市。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，所謂“限跌令”，是通過頒佈政策或者約談的方式，對於房價的下行進行直接干預，並寄希望以此來穩定房價的相關行為。

“一般來説，房價上漲過快的確可以通過‘限價’的方式進行等下干預，目前很多一二線熱點城市都在實行限價政策，但樓市降温卻不能通過簡單的‘限跌’進行操作，需要根據不同市場各自特點進行有針對高政策調整，即‘因城施策’。”

在張波看來，一二線城市的政策調控靈活度相對更高一些，而部分三四線城市的政策似乎就顯得簡單和直接，對於降温的市場來説，單一的限跌往往可能不能達到預期效果，甚至會產生相反的市場反應。

以“限跌令”發佈前並未出現房價下滑的瀋陽舉例。據國家統計局數據顯示，2021年1月至8月，瀋陽新房房價指數環比上漲0.8%、0%、0.3%、0.6%、0.9%、0.7%、0.5%、0.3%。但自8月發佈“限跌令”後，新房房價指數卻開始回落，9月至11月，環比下滑0.1%、0.3%、0.4%。

而對桂林等新房房價持續下滑的城市而言，“限跌令”的發佈未能改變這一現狀。數據顯示，2021年7月至8月，桂林新房房價環比下滑0.3%和0.4%。9月初發布“限跌令”後桂林新房仍未止跌，9月至11月新房房價環比下滑分別下跌0.6%、0.7%和0.5%。

購房“紅包”雨來襲

“限跌令”效果不如預期，多地發佈補貼購房政策。

11月8日，河南新鄉發佈消息，凡在2021年11月8日至2021年12月20日繳納商品房契税，且符合補貼範圍的，按照繳納契税總額的20%給予補貼。

一天後，南寧擬出台人才購房補貼新規，按照高層次人才認定的類別分類實施首次購房補貼。具體來看，A類人才給予200萬元購房補貼，B類人才給予120萬元購房補貼，D類、E類高層次人才可享受最高40萬元、20萬元購房補貼。

和南寧不同，湖北荊州的補貼人羣主要集中於當地畢業生。對畢業5年內且符合相關政策的大學生（含博士生、全日制碩士研究生、大學本科生、專科生），在完成相關流程後，按照商品房買賣合同成交額的1.5%給予一次性購房補貼，補貼金額最高不超過5萬元。

值得一提的是，在購房補貼上，廣西桂林將開發商也納入進來。對在2021年12月1日至12月31日，五城區單個樓盤銷售面積3000平方米以上的進行排序，第1位的發放30萬元消費券，第2位的發放20萬元消費券，第3位的發放10萬元消費券。

據中原地產研究中心不完全統計，近一個月來，包括桂林、晉江、呼和浩特、荊門、衡陽、開封、南寧、保定、南通海安、重慶璧山和萬州、黔南布依族苗族自治州龍里、六安金寨等在內的25多個城市都拿出了真金白銀，穩定當地房地產市場。

同策研究院研究總監宋紅衞表示，和“限跌令”一樣，目前出台住房消費扶持政策的基本以三四線城市為主，最主要的原因是當前這些城市具備三個特徵：第一，住房成交持續下行，且低迷；第二，房企庫存壓力較大，去化較難，土地市場成交更低迷；第三，目前購房者觀望情緒較濃，基本持幣觀望。當前這些政策出台是給予穩定市場增加了一定的活力，刺激合理的購房需求釋放，對於穩定市場具有一定的作用。

有關為何政策集中於三四線城市，上海中原地產首席分析師盧文曦分析認為，或許是因為三四線城市與核心城市之間的虹吸效應有關。虹吸效應較強，核心城市則從周邊三四線導入人口、財富和產業等資源，導致三四線城市欠缺吸引力。

“協同效應較強的區域，三四線城市能夠享受到協同發展的政策紅利及高能級城市的外溢需求，城市發展動力較強。”安信證券研報表示，以長三角為例，一體化快速建設下，上海、杭州、蘇州等高能級城市與周邊三四線在交通、醫療、產業等方面進行互聯互通。

更值得一提的是，除廣西桂林、南寧等個別城市外，發佈“限跌令”的城市和發“紅包”的城市並不重合。

“兩種方式都是為了提振市場信息，限跌偏消極，補貼則較為積極。”盧文曦表示，如果兩個利好舉措都重合，説明當地房地產市場受到影響較大，極有可能對當地經濟造成影響。

具體來看，自今年7月桂林房價環比下跌0.3%後，持續保持下滑趨勢，8月至11月，新房價格指數環比下跌0.4%、0.6%、0.7%和0.5%；南寧自8月持續回落，4個月新房價格指數環比下跌0.3%、0.4%、0.5%、0.1%。

在盧文曦看來，樓市預期和信心對房地產市場至關重要，如果沒有好的預期和信心，會導致市場陷入一個持續下滑的死循環。越是往下走，信心越是不足，要注意避免樓市出現“熱的越熱、冷的越冷”的馬太效應。

張大偉則直言，近兩年來樓市調控越發嚴格，是因為“房價大漲會放大金融風險，而房價斷崖式下跌同樣不是穩定，也會影響波及金融系統。”

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