樓市寒冬之下，2021年商品房銷售額仍有望突破18萬億元創新高

隨着12月走近尾聲，中國房地產行業今年的成績單呼之欲出。2021年前11個月，全國商品房銷售額已突破161667億元，同比增長8.5%。《證券日報》指出，放眼2021年全年，樓市銷售額有望再次突破17萬億元，甚至達到18萬億的創紀錄數字。

當前的房地產行業，“過冬”成為流行詞，裁員等消息不時傳出，但商品房銷售額與社會消費品零售總額的比值，卻不降反升。

不過，伴隨着土地和融資等政策調整、房企去庫存和化解債務風險等舉措，房企今年拿地積極性明顯下降，而土地市場傳導到商品房銷售市場會有一定遲滯，商品房銷售額只漲不跌的神話能否打破，還有待明後年觀察。

銷售總額有望再次突破17萬億元，業內人士：樓市或將創新高

《證券日報》12月30日文章表示：雖然走過了“一季度一房難求、二季度集中搶地、三季度銷售驟冷、四季度融資解凍”的坎坷之路，但可以預見的是，2021年全國商品房銷售面積有望再破17億平方米、銷售金額將再度超過17萬億元。

2020年，全國商品房銷售額為173613億元，增長8.7%。儘管有疫情打擊，這一增速仍然超過了2019年的6.5%。

而本月15日國家統計局公佈的數據顯示：2021年前11個月，全國商品房銷售額突破161667億元，同比增長8.5%。《證券日報》指出，從數據上看，伴隨着12月收官，我國樓市銷售額很有可能再次突破17萬億元。

國家統計局網站截圖

據中原地產首席分析師張大偉預計，若維持同比上漲2.5%的水平，2021年全年中國樓市有望創下“雙18”的歷史新高：銷售面積18億平方米、銷售額18萬億元。但北京房地產協會秘書長陳志則認為，全年商品房銷售額難以突破18萬億元。

據《證券日報》報道，陳志向其記者表示，由於房產交易週期較長，銷售數據一般會滯後於市場表現，當下樓市去化速度仍舊較慢。不過，樓市正迴歸常態，市場主體正在被“放活”，預計接下來新房市場將由築底逐漸回穩。

房地產行業境況如何？明後年或是看點

“過冬”，似乎正成為當前中國房地產行業的主題詞。

在今年10月底的萬科年度媒體交流會上，萬科集團董事會主席鬱亮表示：“房地產行業賺快錢、賺大錢的時代真的結束了，只能賺小錢、賺慢錢、賺長錢。”

媒體報道截圖

國家統計局15日發佈的2021年11月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況的統計數據顯示，全國房價延續了8月份以來整體環比下跌趨勢，房價上漲城市數再創新低，新房、二手房價格上漲的城市數均降至個位數。全國樓市的降温態勢仍在持續。

第一財經報道截圖

樓市降温帶來流動性危機，房企債務違約、裁員的消息也頻頻見諸媒體。

媒體報道截圖

不過今年的商品房銷售額數據，放在整個社會消費大環境之下，卻並沒有那麼糟糕。

數據顯示，2021年1-11月份，全國商品房銷售額161667億元，社會消費品零售總額399554億元，兩者之比約為0.40；而2019年同期（1-11月份），我國商品房銷售額139006億元，我國社會消費品零售總額372872億元，兩者之比約為0.37。即是説：這一比值今年不降反升。

從數字和比例關係上來看，2021年“過冬”的房地產銷售額似乎不算太糟，其表現甚至還可以説比2019年好。那麼這是否意味着房地產行業現在的市場温度不算太冷？

國家統計局網站截圖

從時間維度上來看，有兩個現實問題值得關注：

其一，今年房產商賣的房子，地皮是前些年買的，而今年房企拿地積極性明顯下降。

今年1-11 月，全國房企土地購置面積累計同比下滑 11.2%，土地成交價款同比增長4.5%，增速下滑。

今年土地購置面積持續下滑，土地成交價款增速有所下滑 圖源萬聯證券研究所研報

去年8月，在明確“三道紅線”政策時，相關部門提出了“兩點禁令”，即拿地銷售比不超過40%，以及近三年經營現金流是否連續為負。今年7月，有消息稱，被納入“三道紅線”試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。還有知情人士表示，這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收併購方式獲地的支出。

據《國際金融報》今年8月消息，其記者向“三道紅線”試點企業確認了這一消息的真實性。報道稱，這意味着房企後續要“以銷（售）定投（資）”。億翰首席研究員張化東表示，“這也意味着，房企在規模上很難有較大的擴張與成長。”

明年土地市場是否會延續低迷，將決定未來的商品房銷售情況。

其二，今年大量房企會出於保障經營目標和化解債務風險考慮，紛紛降價促銷，加快去庫存的腳步，或許在一定程度上推高了今年的商品房銷售額。而明後年商品房庫存降低後，樓市銷售情況或許會有新的變化。

媒體報道截圖

三高模式引關注，高槓杆或成過去式

房地產曾是地產商“跑馬圈地”的主戰場：大部分房企的規模擴張，背後都是“高週轉、高負債、高槓杆”的“三高模式”。為了追求利益最大化，幾乎人人都在追槓桿，這也悄悄地埋下了不少隱患，引發各界思考。

諸如12月3日，地產行業龍頭企業中國恒大公告“未能履行”2.6億美元的境外債務擔保責任，引發市場關注。央行同日就恒大問題答記者問時提到，恒大集團出現風險主要源於自身經營不善、盲目擴張。

不過伴隨着“三高模式”的利害關係正得到各方重視，高槓杆時代即將落幕。

2020年下半年以來，“三道紅線”、貸款集中管理等新政發力，金融機構削減地產行業的相關資源。今年也成為房地產行業金融側供給改革最為有力的一年。房地產企業在融資環境和銷售環境的改變下，逐漸調整發展模式，開始轉入風險出清週期。

《證券日報》30日文章表示，根據上市房企半年報，截至2021年6月底，百強上市房企有息負債規模合計4.2萬億元，同比增速轉正為負，達到-0.9%，終結了2018年至2020年槓桿激進擴張的時代。

在業內人士看來，虛火褪去的中國房地產行業，即將迎來新的發展階段。北京房地產協會秘書長陳志認為，優質房企綠燈放行，高風險房企紅燈禁止，風險出清將會貫穿明年全年。

本文系觀察者網獨家稿件，未經授權，不得轉載。