樓市出現積極信號，房地產發展邏輯正在變化

（文/張玉 編輯/馬友友）2021年對於中國的房地產行業而言，可謂是異常“寒冷”的一年。

從去年針對房企財務數據的“三道紅線”到今年金融端口的“兩道紅線”，頻出的房地產調控政策和持續收緊的融資環境對房企現金流帶來嚴峻的考驗，部分房企出現到期債務或理財產品逾期等問題。

房地產的調整期也在某種程度上加速了行業出清和格局優化。傳統依靠加槓桿擴張的發展模式逐步被摒棄，追求品質、穩健發展的“長期主義”成為行業發展新趨勢。

日前，央行、證監會、銀保監會、住建部就恒大問題作出回應，短期個別房企出現風險，屬個案風險，不會影響中長期市場的正常融資功能；現階段將重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、併購貸款，促進房地產行業和市場平穩健康發展。

浙商證券預言，行業風險逐步化解，板塊估值修復有望持續，繼續看好包括碧桂園在內的14家高信用企業。

地產行業的發展邏輯，正在發生根本的變化。

頭部房企融資邊際放鬆

銀保監會表態，在落實房地產金融審慎管理前提下，指導銀行保險機構做好對房地產和建築業的金融服務，合理發放房地產開發貸款、併購貸款，加大保障性租賃住房支持力度。

平安證券統計顯示，10月以來，中海、華潤置地、招商蛇口等多家大型央國企房企已完成相關固收產品發行，近期龍湖、碧桂園等優質民企亦在上交所市場啓動公司債券和資產證券化發行工作，11月房企境內債發行總額較10月環比上升133.5%，逐步呈現回暖跡象，疊加總理關於適時降準的表態，央行貨幣政策或穩中偏松。

具體來看，12月15日，根據深交所公告披露，碧桂園地產集團面向專業投資者公開發行公司債券（第四期），發行規模為10億元，本期債券為4年期，票面利率為6.3%。本次發行共吸引包括銀行和非銀在內十數家機構參與。分析人士指出，在行業震盪時期，公司債券的順利發行，彰顯出境內外金融機構對碧桂園的一致認可。

除了公司債券，供應鏈ABS產品逐漸成為創新的融資方式。其可支持上游供應商融資，緩解中小企業融資難、融資貴問題，有助於上游企業拓寬融資渠道、降低融資成本、提高經營效率，增強供應鏈體系內合作伙伴的競爭力。

12月13日，碧桂園在上交所成功發行一筆2.84億元的供應鏈ABS（資產證券化）產品，票面利率為5.5%。

作為窗口指導開放後的第一批民企，碧桂園本次產品的成功發行，也側面印證了監管層對優質房企資金來源的重視。

此外，12月1日，中國銀行間市場交易商協會非金融企業債務融資工具註冊信息系統顯示，碧桂園地產集團計劃在銀行間債券市場註冊發行50億元中期票據，相關注冊申請已獲受理，進入預評環節。這是碧桂園地產集團有限公司首次在銀行間市場交易商協會申報註冊“中期票據”。

值得注意的是，銀行間市場交易商協會對於申報中期票據的准入標準是“中央及地方國有房地產企業以及A股上市房地產企業”。作為非A股上市民營房企，碧桂園此次在銀行間市場交易商協會申報中期票據，不僅意味着其在政策層面受到了相關部門的認可，也從側面印證了碧桂園自身所具有的穩健的經營狀況、健康良好的財務指標以及較高的信用評級。

華泰證券在11月28日的週報中指出，房地產信用債單週發行量125億元、淨發行量從此前兩週的低個位數上升至50億元，但發債主體全部為國企/頭部企業，且海外發債渠道仍然不暢。

“考慮金融機構風險偏好，信貸政策鬆綁將更加利好央國企及優質民企，高風險房企短期融資環境仍難言實質性好轉。”平安證券分析指出。

提升全週期競爭力

伴隨着房地產行業進入調整期，市場加速洗牌，“長期主義”發展觀日益受到房地產企業的關注。

對於行業未來發展，企業必須審時度勢，迅速調整自己的戰略和打法。房住不炒的長期戰略以及金融端的緊張狀態下，要求房企從拿地到投資，從現金流到產品品質，從主業到多元化發展都要進行一輪新的反思和調整。

比如，萬科總裁、首席執行官祝九勝在年中業績會上回應稱，穩字當頭是當前應對的優秀策略；融創中國董事會主席孫宏斌的戰略是把負債優化、降低融資成本排在投資之前。

在碧桂園集團總裁莫斌看來，好的產品和服務是奠定企業良性發展的基礎，始終堅持口碑至上，堅持長期主義，將繼續踐行“以客户為中心”的理念，持續提升全週期綜合競爭力。

“‘房住不炒’是永遠的主旋律。國家對地產市場的整頓，會把不好的企業、不好的產品、不好的行為出清”，集團總裁莫斌表示，市場邏輯已經發生了巨大的變化，房地產行業正在向製造業迴歸。

事實上，從2018年下半年起，碧桂園就提出了“提質控速、行穩致遠”戰略方針，企業圍繞“一率五力”持續提升全週期競爭力，即高效率、成本力、營銷力、產品力、科技力和服務力。

2019年起，集團又連續三年將“全競提升”作為主題，並將銷售回款納入重點考核，追求有現金流的利潤和有利潤的現金流，企業經營業績保持穩健。

最新公告顯示，碧桂園11月實現權益合同銷售額約413.5億元，前11月累計共實現權益合同銷售金額5354.2億元，位居行業第一。克而瑞數據顯示，碧桂園前11月共實現全口徑銷售金額7290.2億元，同樣位居行業第一。

從“三條紅線”指標來看，目前碧桂園處於較為健康的黃檔，僅扣除預收款的資產負債率略高於紅線要求，但指標逐步向好，從去年年底的80%下降至77%。碧桂園管理層明確表示，公司將嚴格按照監管的要求在2023年前達標。

“行穩致遠，敬畏市場，以銷定產，以收定支，騰籠換鳥，明天更好。”正如莫斌所言，在經歷過一輪行業出清之後，依然能夠挺住的房企，必然是經歷過充分的準備。穿越週期之後，房地產行業也必將迎來新一輪、更加健康的發展。

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