俊發七彩服務上市申請“失效”，投資方小米或是最後贏家？

（文/解紅娟 編輯/馬友友 ）12月28日，港交所披露信息顯示，俊發七彩服務於今年6月27日向港交所遞交的上市申請，因屆滿六個月而失效。

招股書顯示，俊發七彩服務為一家大型綜合性物業開發商，總部位於雲南，業務集中於雲貴川三省。截至2020年12月31日，俊發七彩服務在管的總建築面積約為2800萬平方米，並已訂約向總建築面積約為3130萬平方米的物業提供物業管理服務。

事實上，俊發七彩服務並不是年內第一個首次IPO失效的企業。嘉和家業物業服務研究院數據顯示，2021年全年共有34家物企赴港交表，14家物企在首次IPO時失效，其中就不乏有規模較大的企業。

而俊發七彩服務之所以能引起市場注意，主要是上市前與小米簽訂的一紙對賭協議。

業績增長依賴“雲南王”俊發

俊發七彩服務集團的歷史可追溯到1999年。彼時，俊發集團創始人李俊攜手劉建邦、何剛兩位獨立第三方成立了俊發物業，也就是俊發七彩服務集團第一間營運附屬公司，初衷是為了給俊發集團開發項目提供物業管理服務。

這或許是俊發集團成為俊發七彩服務“金主”的根本原因。招股書顯示，2018年至2020年，來自於俊發集團及關聯公司所開發物業提供物業管理服務分別為3.09億元、4.35億元及5.39億元，佔俊發七彩服務同年物業管理服務總收益的94.0%、91.4%及92.4%。

此外，在向非業主提供增值服務和社區增值服務產業兩大業務線上，俊發集團仍舊是俊發七彩服務收益的主要貢獻者。

資料顯示，俊發集團成立於1998年，是集房地產開發、房建工程、市政道路、物業服務、商業及酒店運營及其他多元板塊為一體的全國性綜合集團公司。由於多年來深耕雲南、偏安一隅，俊發集團在當地素有“雲南王”之稱。

俊發七彩服務的成長路徑則與俊發集團高度一致。2018年至2020年，俊發七彩服務在雲南省分別管理總建築面積約為2110萬平方米、2440萬平方米及2580萬平方米的物業，佔同期在管物業總建築面積的約92.8%、93.3%及92.1%。

除了依賴關聯方、區域色彩濃厚，俊發七彩服務發展不平衡還體現在收入結構上。招股書顯示，俊發七彩服務通過物業管理服務、向非業主提供增值服務和社區增值服務產業收益，2018年至2020年，物業管理收入在總營收中的佔比為82%、80.1%、70.7%，比重較大。

由此不難發現，俊發七彩服務的業績增長高度依賴於單一業務、單一公司和單一地區。

“俊發七彩服務的多項指標表現平淡。”嘉和家業物業服務研究院執行院長唐卓直言，2020年末企業規模僅2803.5萬平方米，其中92.4%源於關聯方；收入構成中約70%為物業管理服務。這些數據與同待上市企業及已上市企業相比，優勢並不突出。

58安居客房產研究院分院院長張波則表示，最近招股書資料“失效”的物業公司數量有增長的跡象，一方面這些物業公司本身的規模偏小，或者在管規模聚集在幾個省份或城市，盈利能力在企業中也並不出色。另一方面，港交所對上市盈利門檻的更高要求也將落地實施，目前“失效”的中小物業公司而言，上市之路也難言變得更為有利。

“母公司”牽線搭橋

在距離遞交招股書不到20天的時間裏，俊發七彩服務完成了一輪融資，投資方為小米集團的全資附屬公司及海外投資平台Fast Pace Limited。

招股書顯示，Fast Pace Limited與本公司、李鎮廷、俊發服務控股及俊發物業訂立認購協議，同意以代價3000萬美元認購45180股股份。交易完成後，Fast Pace Limited將擁有俊發七彩服務4.29%的股權。

重組完成後，俊發七彩服務共有三位持股股東，俊發集團董事長李鎮廷、受限制股份單位受託人和小米分別持有90.71%、5%和4.29%股權。

事實上，小米此舉並非一次單純的投資。在雙方達成合作不久後，俊發七彩服務背靠的俊發集團即與小米簽訂合作協議，聚焦智能家居，從門鎖、音箱、電工照明到電視、廚電、大家電等全套設備，為俊發業主提供全屋智能解決方案及產品。

也就是説，通過和俊發集團的合作，小米不僅可以繼續做“零售”的生意，還可以通過“批發”鎖定客源。而俊發集團不僅是俊發七彩服務的“金主”，還為其上市牽線搭橋。

即使如此，小米的投資資金仍有代價。招股書表示，截至2021年12月31日，若俊發七彩服務2021年收入少於13.59億元，及2021年純利低於3.53億元，小米將獲得李鎮廷及俊發服務控股支付的財務補償。

招股書顯示，2018年至2020年，俊發七彩服務分別產生總收入4億元、5.93億元及8.25億元，相當於複合年增長率為43.5%；同期，純利分別為4760萬元、7630萬元及1.834億元，複合年增長率為96.4%。

也就是説，2021年，俊發七彩服務只有在收入同比增長64.73%、純利同比增長92.48%的基礎上，才能在這場對賭協議中立於不敗之地。

但事實上，受房地產大環境影響，俊發集團的業績出現下滑。據克而瑞發佈2021年1-11月中國房企銷售TOP100榜單數據顯示，2021年前11月，俊發集團完成銷售權益金額396.8億元，較2020年同期的469.8億元減少約74億元。

毋庸置疑，高度依賴俊發集團的俊發七彩服務自然會受到影響。業內人士坦言，“退一萬步説，俊發七彩服務很難保持地產高速擴張期間的增速。而不論俊發七彩服務是否能完成對賭協議，小米都不會是吃虧的那一個。”

在唐卓看來，俊發七彩服務依賴於單一公司的弊端還在後面。“房地產行業‘吃緊’背景下，母公司俊發集團已被報道其面臨現金流考驗，外部負面輿情增加，旗下物業企業的關聯交易以及未來增長的持續性或將會面臨較多問題。”

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