2021年度觀察 | 房地產税試點加速推進，“共同富裕”來了

編者按：回顧2021，房地產行業經歷了挑戰、陣痛、蜕變、自我救贖，盤點這一年的年度關鍵詞，留下了諸多對行業新一年發展的思考與探索。

（文/張志峯 編輯/馬友友）隨着城市化的進程推進和高房價時代來臨，買房難以成為這個時代所有年輕人的痛點。

如果説發生在2021年的房企暴雷、學區房整頓、政策調整等事件，仍有許多人可以置身事外，以旁觀者立場來看待的話，“房地產税試點”則是與所有人都息息相關的大事。

2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議作出決定，授權國務院在部分地區開展房地產税改革試點工作。

一石激起千層浪，這則消息無疑是一顆重磅炸彈，成為全社會熱議的關鍵詞。

臨近年末，全國財政工作會議日前在北京召開。會議再次提及，要深入推進財税體制改革，深化預算管理制度改革，做好房地產税試點準備工作，規範財務審計秩序，財政管理監督進一步加強。

進程加速，試點城市即將出爐

事實上，社會各界對於房地產税關注並非一時興起，很大程度上來源於高房價時代，無房一族對於房價下降的期盼，以及房屋持有者對於是否增加房產投資的決策預期。

有房企人士向觀察者網分析稱，自2016年的中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”後，每年政府工作報告都以此定調當年房地產市場，已經形成行業共識。但何時真正實現房住不炒，或者最終結果如何呈現，仍缺乏一個“定海神針”級別的政策。在很多人看來，房地產税就是這根“定海神針”。

觀察者網瞭解到，早在2018年3月的《政府工作報告》中，就有提及，要健全地方税體系，穩妥推進房地產税立法。

此後每年，幾乎都會在全國人大會議或政府重要報告中，提及積極推進房地產税立法和改革的目標，但幾乎都“淺嘗輒止”，所引發的關注度也有限。

直到2021年，房地產税被提及的次數驟然增加，從今年3月份的“十四五規劃”到日前財政部工作會議，房地產税先後以國務院新聞辦公室發佈會、習近平總書記《求是》發文、財政部正副部長髮文、全國人大常委會等多種形式被提及。

尤其是10月23日，全國人民代表大會常務委員會關於授權國務院在部分地區開展房地產税改革試點工作的決定，令整個行業有種山雨欲來風滿樓之感。疊加房地產調控政策影響，全國樓市由此進入下行週期，消費端購房預期徹底轉變。

業內人士普遍認為，房地產税試點進程加快的主要原因是，落實“房住不炒”，調控房價，引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展勢在必行。

12月13日，中國人大網發佈財政部部長劉昆在10月19日在第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議上，對《關於授權國務院在部分地區開展房地產税改革試點工作的決定（草案）》的説明。

草案主要內容包括，在徵税對象和納税人方面，對依法擁有的農村宅基地及其上住宅不納入試點徵税範圍。試點徵税範圍、計税依據、税率、税收優惠和徵收管理等維持現行制度不變，確保試點期間税負平移。

試點地區的確定方面，國務院按照積極穩妥的原則，統籌考慮深化試點與統一立法、促進房地產市場平穩健康發展等情況確定試點地區，報全國人大常委會備案。

試點期限和啓動時間方面，試點期限為五年。試點過程中，國務院將及時總結試點經驗，在授權期限屆滿的六個月以前，向全國人大常委會報告試點情況，需要繼續授權的，可以提出相關意見，由全國人大常委會決定。條件成熟時，及時制定法律。試點實施啓動時間由國務院確定。

劉昆在説明中表示，試點地區的房地產税徵税對象為居住用和非居住用等各類房地產，土地使用權人、房屋所有權人為房地產税的納税人。説明指出，由於房地產市場全國差異很大，實際情況十分複雜，房地產税立法工作需要循序漸進、穩妥推進。

對於首批試點城市，儘管目前尚無官方定論，但社會各界普遍猜測將會在京津冀、長三角、粵港澳三大區域選取經濟較為發達城市。

著名網紅經濟學家任澤平在微博發文預測，北京、上海、廣州、深圳、重慶、杭州、寧波、蘇州、東莞、三亞、海口、成都、西安、無錫、合肥、廈門等熱點城市逐步納入房地產税試點的可能性較大。

“不會導致房價大起大落”

需要指出的是，房地產税作為財產税，其落地對於絕大多數中等收入人羣來説有益無害。

日前，中國財政科學研究院研究員、原副院長白景明公開對媒體表示，房地產税是共同富裕中實現“房住不炒”，保證房地產調控在存量方面的必要手段。

實現共同富裕的一項重要內容是增加中等收入羣體的比重。白景明指出，從2000年之後，中國就開始降低個人所得税的税負。經過數次改革，在提高費用扣除額、減低税率、增加專項扣除等之後，月收入1萬元人民幣（及以下）基本不用納税。

“有人可能税前是中等收入，税後就不是了”，他表示，改革之後，很多人進入中等收入羣體。個人所得税納税人降至6400多萬，增加了民眾的消費力。

因此，業內普遍認為，在目前鼓勵“生育”的背景下，在一個城市擁有兩套房，或者人均使用面積低於閾值，房產税的繳納標準會非常低，只是象徵性地徵收甚至免徵。

但是三套房及以上的部分，極有可能會被“徵收高額房產税”。

另一方面，亦有部分行業人士指出，房地產税試點驟然加速的一大原因是，疫情、房地產市場蕭條、土地大面積流拍、中小企業經營困難等對地方財政衝擊較大，地方財政吃緊，需要籌集新的財源。

隨着大開發時代結束，存量房時代逐步開啓，土地財政難以為繼，按照社會發展基本規律，從土地財政往房地產税轉型也是大勢所趨。

根據第七次人口普查數據，2020年我國常住人口口徑的城鎮化率為63.9%，考慮到2.86億農民工在農村留守的家屬（其中，外出農民工16959萬人，本地農民工11601萬人），如果能夠實現農民工市民化和基本公共服務均等化，我國寬口徑的城鎮化率已經達到75%左右，發達國家的城鎮化率普遍在80%-90%之間，快速城鎮化階段漸近尾聲，土地財政難以為繼。

財政部數據顯示，2020年地方政府與房地產相關收入總額為10.4萬億，其中國有土地出讓金收入8.4萬億，5個房地產特有税種税收合計1.97萬億。2012-2020年土地出讓金佔地方財政收入的比例由20.0%增至30.4%。2012-2020年土地出讓收入和房地產專項税合計佔地方財政收入從27.1%升至37.6%。

2021年5月以來，房地產銷售快速降温，土地大幅流拍，特別是第二批、第三批集中供地，流拍率超過1/3，部分城市超過一半，且多為地方城投等國企兜底。

從這一角度來看，儘快落地房地產税試點，完善地方主體税，對於現代財税制度的完善及補充地方財政收入同樣刻不容緩。

此外，值得一提的是，“房地產税立法工作需要循序漸進、穩妥推進”，説明一切都是為了平穩健康發展，而非讓房價大起大落。

有房企人士向觀察者網分析稱，開徵房地產税短期將對房價或有影響，但長期仍靠供需關係。預計房價上漲動能減弱，投機性需求受到一定抑制，新房銷售規模和房價出現階段性調整。同時需要警惕，租賃住房供應量增加下，須出台政策規範租賃市場避免税負轉嫁至租金。

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