2021年度觀察 | 房企暴雷之年，美元債、商票、理財違約，欠薪、裁員風波不斷

編者按：回顧2021，房地產行業經歷了挑戰、陣痛、蜕變、自我救贖，盤點這一年的年度關鍵詞，留下了諸多對行業新一年發展的思考與探索。

（文/張志峯 編輯/馬友友）歷經了過去十餘年“黃金年代”的跨越式增長之後，房地產企業積累的財富似乎在2021年有“一夜歸零”的趨勢。特別是恒大之後，房企暴雷之勢愈演愈烈，至今沒有停止跡象。

去年以來，中央及各地出台了多項地產政策，從拿地端、融資端、開發端、銷售端全面地加強監管。

尤其是融資、信貸雙雙收緊及新房預售款監管制度，徹底管住了企業的“錢袋子”，讓過去沉迷於高槓杆、高週轉模式的相當一部分房企驟然陷入流動性危機。

除了知名度較大的恒大、寶能、陽光城、花樣年等規模房企暴雷之外，根據人民法院公告網公佈信息顯示，2021全年，全國已有396家房企發佈破產公告，陷入流動性危機的地方房企更是多如牛毛。

流動性危機頻發

自1月1日起，房企正式進入降槓桿測試期，全行業全面執行“三道紅線、四檔管理”政策。

“三道紅線”即剔除預收款的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%、現金短債比不得小於1倍，監管部門將房企分成紅、橙、黃、綠“四檔管理”。

根據監管要求，到2023年底，所有房企“三道紅線”指標實現達標。

然而，其真正威力卻出乎所有人意料，這才第一年，就已經導致房企紛紛陷入流動性危機。

簡而言之，以機構投資者為主力的社會各界，沒有人願意等到3年後塵埃落定，流動性欠佳的房企提前受到來自投資者、購房者、供應商等各個相關方擠兑而隨時面臨“出局”風險；而現金流較好的優質房企愈加受到資源傾斜和優待，主要為大型央企和部分地方重點國營房企，無論拿地還是融資成本等方面的兩極分化趨勢不斷加深。

7月，藍光發展發佈部分債務未能如期償還的公告。

8月，陽光100中國表示未能支付到期的可轉換債券。

9月，恒大集團理財停止兑付消息傳出，這一事件引發恒大自身流動性危機，也在一定程度上預示後續其他房企可能出現債務風險。

10月以來，包括花樣年、當代置業、新力控股等出現美元債務兑付困難的情況，這也導致中資地產美元債普遍大跌。

市場恐慌情緒由此蔓延開來，不少房企稍有風吹草動，立刻陷入“股債雙殺”困局之中；新房市場方面，購房預期逐漸扭轉，“打新潮”不再，房屋交易量鋭減導致房企現金流雪上加霜。

民營房企的老闆們為了籌集資金不得不親自操刀上陣、各顯神通。

最為出名的當屬恒大許家印，暴雷之前即多次發動“朋友圈”各路大神引入戰投，藉此半年內讓有息負債驟減3000億元（6月19日，恒大宣佈集團的有息負債從年初8700億元降至5700億元），一度給市場傳遞出不少將要走出困境的信心。

然而，在1.9萬億總負債面前，即便再鐵的朋友也支撐不住。如香港富豪劉鑾雄夫婦，曾經是許家印的座上賓，作為恒大股東也曾享受了豐厚的股息紅利，但這次寧願賠錢，也要賣掉手中股份離場。

手中的牌出盡之後，許家印不得不變賣包括香港豪宅在內的多處個人資產，前後為恒大注資70億元償債。

難過的不僅恒大，如藍光、當代置業、富力、新力等多家規模房企，為了保命均在對外出售旗下物業、舊改項目、土地儲備等優質資產。

行業轉型陣痛

然而，比起企業流動性危機，更讓社會大眾關心的則是暴雷之後，隨之而來的失業潮、爛尾樓以及理財產品逾期等與成千上萬人利益息息相關的問題，即便暫未暴雷的房企，也普遍受到流動性和市場下行週期影響，紛紛選擇裁員、降薪等方式“過冬”。

房企暴雷，最直觀的問題即爛尾樓數量暴增。

上世紀末，海南樓市泡沫為全島留下的創傷成為所有人心中永遠的痛。從去年開始，全國各地開始爆發因質量、裝修等問題引發的維權潮就引發過不少風波，何況爛尾之後連房子都拿不到的情況。

因此，房企一旦暴雷，未開建土儲可依法收回，但無數在建工程的房屋交付問題就成為社會各界最大的考驗。

這也是恒大陷入危機之後，許家印帶頭簽署“保交樓”軍令狀的重要原因。同時，恒大在武漢、長沙等多個城市的項目公司資金賬户在第一時間被地方政府監管甚至直接接管，也是地方政府為了保障員工工資及保證樓盤交付的重要措施。

除交付問題之外，商票和理財產品逾期等問題同樣值得關注。

其中，以商票貼現的方式支付供應商貨款，在包括恒大、旭輝、榮盛發展、中南等規模房企中十分常見。

由於商票的承兑人是開票企業，而非銀行，不計入銀行信用體系，因此企業在遭遇現金流危機之後往往商票兑付的優先級最低，這對於供應商等利益相關方危害甚大，不少商票在房企暴雷之後，價值直接縮水70%以上。

其次是理財產品，作為資金密集型行業，同樣在不少房地產開發企業中盛行，如寶能、佳兆業、陽光城等不少房企首次暴露其財務危機均始於理財產品逾期兑付。

值得一提的是，這些理財產品的投資人多為企業員工。更有甚者，企業直接按照員工職級下發理財產品購買指標，少則萬餘元，多則數百萬元，美其名曰“帶大家一起賺錢”“幫助公司共渡難關”。

然而，房企暴雷之後，這些員工理財產品大都血本無歸，還可能面臨降薪、欠薪、裁員等風險。

儘管部分房企推出了實物資產兑付方案，用房子來抵債，但投資人大都不買賬：用來抵債的房子非優質資產，且能否如期交付尚且未知。

有機構統計結果顯示，就目前已公佈數據的暴雷房企而言，其理財規模累計已經超過900億元。更多尚未暴雷企業的潛在風險，可想而知。

因此，有業內人士向觀察者網指出，央行多次提及“恒大問題是少數”“行業總體風險可控”，但這些房企自身員工就有數萬名，涉及到的投資人、購房者、供應商等相關利益羣體更是數十萬計量，一旦暴雷，所引發的失業和財產損失問題的確不容小覷。

同時，上述人士亦指出，陣痛不可避免，但從長遠來看，行業風險出清之後，這一舉動將對“房住不炒”“穩房價、穩地價、穩預期”總體方針的實施至關重要，大浪淘沙之後，未來房企也將逐步向資產運營轉型。

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