春節前躁動行情爆發！學區房單價近20萬，直逼豪宅湯臣一品；房東跳價、惜售，上海二手房市場驟然升温

你見過房屋中介勸客户暫時不要買房嗎？這略顯魔幻的一幕，在2021年開年的上海發生了。

日前，中證君走訪調研發現，1月上旬，上海二手房房東跳價、惜售案例增多，中介二手房掛牌量卻減少。此外部分學區房掛牌價格急劇跳漲，單價甚至直逼豪宅價格。對於無法承受跳價的客户，已有中介建議暫時不要購買二手房，春節後再觀察。

賣房者的惜售和跳價，買房者的無奈和妥協，正在不斷髮酵。業內人士認為，目前上海二手房市場雖然成交量不及2016年，但是情緒和當時情況較為類似，已有焦躁性、恐慌性入市的氛圍。“越等越怕買不起，不管是不是自己的意向房源，都想搶一套。”

學區房一月之間漲超20%

近年來，學區房是上海二手房市場的風向標，徐彙區是滬市有名的學區房聚集地。

負責徐匯某區域的房產中介負責人朱女士告訴中證君：“在我們地區來説，學區房已經是天價了，目前環比漲幅在20%-30%，以前從來沒有出現過這樣的價格，一直在創新高。”

“去年12月中旬我們成交一套30多平方米的雙學區房，價格410萬元。2021年1月，同一區域同樣面積的房子，價格就漲了80多萬元，房東掛牌505萬元，最後498萬元成交，一月之間漲幅超過20%。”朱女士表示。

據瞭解，不止學區房，朱女士負責區域內的非學區房也在漲價，“我們地區非學區房的房源不多，但房價也漲了。”

中證君走訪發現，上海楊浦東外灘區域、浦東梅園、張江、三林區域的二手房掛牌價格2021年以來也在漲，漲幅不一，學區房的漲幅高於非學區房。

1月10日掛牌的梅園二街坊僅37.72平方米的1985年建“老破小”學區房，單價已經高達19.8萬元/平方米，直逼湯臣一品。可即便價格如此之高，近一週該房已有九組中介帶看9次。中證君在中介平台上注意到，去年該小區一室户的成交單價是14萬元/平方米左右。

諸葛找房數據顯示，截至1月16日，上海全市二手房市場掛牌均價為58060元每平方米，比上月上漲2.82%。

從最近一週在售二手房漲/降價房源量上來看，上海全市漲價房源遠遠超過降價房源。諸葛找房數據顯示，1月9日-1月15日，上海每日漲價的房源是降價房源數量的多倍。

跳價、惜售，二手房陷流動性怪圈

在房東漲價的同時，目前上海二手房市場陷入流動性怪圈。

貝殼找房APP數據顯示，截至1月16日，上海共有3.58萬套二手房房源可供出售。然而剛剛過去的12月，上海二手房成交量逼近四萬套，去年9月和11月成交量同樣超3萬套。

上海二手住宅成交量及同比增速

不止一位中介告訴中證君，上海二手房真的要“賣空”了。“基本上賣得差不多了，庫存房源一個小區能簽字的就一兩套。”某負責浦東三林區域的中介説。

90後剛需購房者霈霈也告訴中證君，她最近一個月的週末都在看二手房，因為她對學區暫時沒有需求，所以看的大多都不是學區房，以為會沒有那麼搶手，結果還是無房可買，看上的房東不願意簽字，看不上的都有硬傷和瑕疵。

從中證君的調研情況來看，性價比合適的房源的確稀缺，同時房東跳價、惜售（不收定金、不簽字）的現象越來越常見。

一方面是因為房東本身也是置換需求，不敢賣，擔心賣後買不到。上海二手房市場目前置換需求還是很強烈，大多二手房的房東也要購置新房或者換一套更好的二手房。朱女士稱：“現在的房東大多雖然把房源掛牌出來，但他們是不願意收定金的，只接受買家看房，希望中介把買家續住，等自己搖到新房或者選好房子，再跟中介説收定金，到時候就是出價高者得。”

置換需求的房東要先買後賣，然而新房搖號頗有難度，導致其他房東也開始惜售，整個市場陷入流動性的怪圈。

霈霈和中證君吐槽道：“我上週看中一套二手房，但中介通知我房東不肯簽字，説前面有兩組人也看中了，如果我有意向的話就出更高價，另一個要賣房的阿姨直接説自己看中的房子太貴了，就把自己的房子從550萬元改成580萬元掛牌。他們想買的房子漲了，就想賣個更高的價格。”

霈霈稱，她很多想看的房子臨時都看不了，中介告訴她是因為房東想捂到春節後的“金三銀四”再賣。一位在滬擁有多套房產的人士告訴中證君，其預計2021年上海樓市還會繼續漲，所以本來想要賣房，但現在不準備賣了。

焦躁性入市不可持續

在這樣的走向下，上海二手房市場完全變成了賣方市場，一中介稱：“目前房源緊張，客多房少。現在只要是房東能簽字的，不跳價的，都會成交。”

“如果房東真的誠意賣房，短則掛牌當天，多則兩三天，就能售出，買房的客户幾乎沒有太多房源可以挑選。”朱女士説道，“現在市場上真的有一波很恐慌的客户，我們現在都在勸不願意加價的客户先不要買了，年後再看政府是否會出政策。”

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，目前上海二手房市場的確有焦躁性入市的情緒在裏面，市場情緒明顯過熱。這是多種原因導致的，一是投資者買漲不買跌，隨着上海二手房市場升温，有性價比的房源越來越少，供求關係失衡；二是新房市場打新熱不斷，但好項目又不多，只能轉向二手房市場；三是人為炒作氛圍開始形成，像最近學區房掛牌價格非理性上漲，單價甚至直逼豪宅價格；四則是今年農曆新年較晚，本來1月應該是樓市淡季，但因為過年較晚，部分投資者透支年後需求，會在年前落實。

“疫情也有一定的助推作用。疫情影響下，不少人無法出國，需求進一步擴大。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進嚴躍進説道。

對於上海二手房後市，嚴躍進稱，的確有升温可能，但調控可能也會隨之而來。盧文曦則判斷，目前上海二手房市場已經過熱，加上央行對銀行發放房地產貸款設立紅線，再繼續升温的可能性不大，其預計1月成交量會出現下墜，但短期市場熱度還會有慣性延續，價格不一定能降下來。

至於調控，盧文曦稱，1月-2月上海二手房市場可能會進入僵持、博弈的階段，3月份後的數據才是市場真正認同的交易量和交易價格。如果3月再維持現有的熱度，政府的調控措施一定會升級，這是毫無疑問的。

值得注意的是，1月11日，央行上海總部召開2021年上海貨幣信貸工作會議，會議稱將穩妥實施好房地產貸款集中度管理要求，合理控制房地產貸款規模。