“房住不炒”進一步明確 房貸利率今年難降

1月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈最新一期貸款市場報價利率（LPR）顯示，5年期以上LPR為4.65%，連續9個月未動。與此同時，根據貝殼研究院最新房貸報告顯示，開年多地房貸利率在底部微升。

業內人士表示，一方面，春節前市場資金面趨緊，房貸放款週期加速拉長；另一方面，在房地產金融審慎管理制度之下，央行引導商業銀行房地產貸款合理增長，預計未來房貸利率總體觸底。考慮到局部市場過熱，不排除採用差別化房貸利率工具進行調節，房貸利率難有下降空間。

“房住不炒”信號進一步明確

20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈LPR為1年期LPR3.85%，5年期以上LPR4.65%。這也意味着，自2020年5月起，LPR連續9個月保持穩定。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，MLF利率持續未變，表明當下的利率水平是與經濟運行基本相適宜，貨幣政策沒有繼續寬鬆的必要，在經濟企穩回温的預期之下，逆週期調節政策有序退出。

東方金誠首席宏觀分析師王青也表示，在今年上半年國內經濟修復延續與外部不確定性猶存相交織、國內物價水平有望整體保持温和的背景下，貨幣政策將持續處於“觀察期”，MLF利率調整的可能性很小，LPR報價基礎有望保持穩定。

在LPR保持穩定的同時，“房住不炒”信號也進一步明確。中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾在國新辦發佈會上表示，“堅持‘房住不炒’定位，租購併舉，因城施策，保持房地產金融政策連續性、一致性、穩定性，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃市場發展的金融支持，促進房地產市場平穩健康發展。

住建部方面也表示，將完善政策協同機制，建立住房與土地、金融聯動機制，加強住宅用地管理，完善房地產金融宏觀審慎管理體系。

“在房地產金融審慎管理制度之下，央行引導商業銀行房地產貸款合理增長，購房信貸環境寬鬆觸底。”許小樂説。

銀行房貸投放略有“收緊”之勢

值得注意的是，在“房住不炒”的基調下，銀行房貸投放也略顯“收緊”之勢。

2020年12月31日，央行、銀保監會發布房地產金融監管新政，明確劃定銀行“房地產貸款佔比和個人住房按揭貸款佔比”兩道紅線。“新規至今已實施半月有餘，在信貸‘開門紅’的影響下，年初銀行個人房貸投放暫未受到較大影響，個人住房按揭額度較為充足。”融360大數據研究院分析師李萬賦表示，但長期來看，銀行今年的房貸投放總規模有收緊預期，或將加大區域性房貸額度差異化調整，壓降利率較低利潤空間較小的城市房貸額度。

一位大行房貸業務相關人士也對記者表示，目前該行並未針對這一新規出台具體的舉措，但是整體房貸額度已經有所收緊。

光大證券研究所金融業首席分析師王一峯表示，2020年以來，銀行個人住房貸款一直“供需兩旺”。未來，銀行房地產廣義貸款的增量空間將下降，從而帶動存量增速也下降。未來，銀行房地產廣義貸款增速將向銀行整體貸款的平均增速收斂。尤其一些中小銀行出於經濟回報、風險考核和資本節約的原因對個人住房貸款業務積極性較高。在新政影響下，預計中小銀行個人住房貸款業務增量增速將有所下降。

值得一提的是，在新規背景下，房貸放款週期已有明顯延長。貝殼研究院1月房貸報告顯示，重點監測的36個城市房貸平均放款週期已自去年9月開始經歷“五連升”達到53天，較上月再度延長5天，回到去年4月水平。

具體來看，36城中超8成平均房貸放款週期環比拉長。廊坊、哈爾濱、寧波、南通等城市，環比延長10天以上。珠三角方面，雖然局部城市放款週期在年初有所緩和，但惠州、東莞、佛山、中山等放款週期高達2個月以上。

房貸利率現觸底跡象

研究數據顯示，在房地產金融審慎管理制度之下，房貸利率也現觸底跡象。“如果5年期LPR不調整，房貸利率的主要下行階段已經基本結束。”上海易居房地產研究院研究員沈昕表示。

貝殼研究院報告也顯示，2021年1月，貝殼研究院監測的36個城市的主流首套房貸利率為5.23%，二套房貸利率為5.52%，環比均微增1個基點，且從2020年12月開始已經連續兩個月上升。

具體來看，1月36城房貸利率環比普遍平穩，房貸利率提升的城市主要是珠三角部分城市，例如，東莞從去年底的首套房貸利率5.25%上調至5.45%，二套房貸利率則從5.45%上調至5.65%；中山方面首套房貸利率從去年底的5.05%上調至5.15%，二套房貸從此前的5.25%上調至5.35%。

融360大數據研究院報告顯示，在房貸上漲的城市中，除中山外，杭州和哈爾濱漲幅較大，均上漲4個基點。而二線城市房貸利率下降的數量有所增加，且環比降幅差異縮小，都在1-5個基點之間。“2021年開年房貸利率走勢與2019年、2020年類似，且不同於2017、2018年的房貸大幅增長的走勢情況，側面反映了全國房貸利率大幅變動的時代已經過去，房地產市場進入平穩期。”李萬賦表示。

沈昕還表示，從2020年四季度來看，首套房貸平均利率不再持續下行，住户部門加槓桿明顯得到控制。她指出，2020年前三季度，首套房貸平均利率持續小幅下降，利率持續下行會對刺激居民貸款購房產生一定作用，住户部門貸款餘額同比增速自3月創下階段性低點以來，連續半年震盪上行。但2020年四季度，住户部門貸款餘額同比增速小幅下行，説明下半年房地產融資政策收緊後，以住房按揭貸款為主的住户部門貸款增長已經得到了較好的控制。

許小樂表示，預計房貸利率總體觸底。考慮到局部市場過熱，不排除採用差別化房貸利率工具進行調節的可能。

中國銀行研究院研究員梁斯表示，對房地產貸款的比例控制將影響到房貸額度，房地產貸款投放邊際收緊可能會推高涉房利率。但整體看，房地產貸款對銀行來説仍然屬於相對優質資產，尤其按揭貸款等不僅安全性高，風險權重也相對較低，對銀行來説仍然是重要的業務爭奪點。整體看，規模控制會影響房地產信貸投放，涉房利率或將小幅上行，但預計幅度不會太大。