實探北上廣深樓市：一線城市房價再度領漲 調控悄然來臨

北京西城區校場五條平房房源 上海浦東棲霞路，房源稀少，中介掛出了“空白板” 上海浦東東昌路，在售房源多為豪宅 深圳福田，帶雙實驗學位的國城花園，一直備受市民關注

證券時報記者 吳家明 曹晨 段久惠

一線城市一向是全國樓市的風向標。國家統計局日前發佈的2020年12月70個大中城市房價變動情況顯示，一線城市房價出現年末“翹尾”行情。證券時報記者實地調查發現，在這波“翹尾”行情中，優質學區房成為領漲的主力。

一線城市房價再度領漲，樓市調控也悄然而至。上海昨日發佈《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，力促房地產市場平穩健康發展。

北京：“一夜暴漲40萬”

只是個案

北京樓市價穩量增，被業內稱之為迎來了“翹尾”行情。另一方面，近日一則北京海淀學區房“一夜暴漲40萬”的消息備受各方關注。證券時報記者從多位學區房銷售中介人士處獲悉，歲末年初北京學區房成交量較大，此前的優質房源消化殆盡。價格方面，北京學區房的確有小幅漲價趨勢，相比一年前漲幅在5%左右。“近期，由於帶看量和成交量大增，導致業主議價空間較小。但‘一夜暴漲40萬’的海淀區知春裏房源只是個案。”中介人士説。

近日，證券時報記者走訪了北京市西城區的多個學區房源，一位中介人士告訴記者，“金融街學區教育資源首屈一指，小户型十分搶手。”談及房價近期是否上漲，“房價較為平穩，但近期的帶看量和成交量很大，業主議價空間較小。”上述中介人士還告訴記者，雖然西城區實行多校劃片政策，但整體教育資源屬於一流。“近期成交量明顯放大，原因與今年4月進行入學信息採集有關，許多有需求的客户選擇在春節前把房屋定下來。”記者隨後又來到了與該房源一街之隔的宣武門外大街，該區域屬於西城區廣內學區，相比金融街教育資源屬於“二流”，但地區房屋均價也在每平方米11萬元以上。一套總價僅為285萬元的房源吸引了記者注意。不過，該房屋為平房，面積僅有16平方米，摺合單價17萬元以上。

“我就是北京海淀業主，學區房價格的確明顯上漲，當然之前也跌過了，相比其他一線城市，北京也就是復甦。”中原地產首席分析師張大偉告訴記者。對於北京樓市目前的特徵，他進一步分析稱，北京樓市最近基本平穩，少數區域上漲，成交開始活躍。“北京房價上漲的原因很簡單，疫情導致的資金與需求迴流，特別是學區房的需求大漲，出國教育不可能了，只能選擇國內。此外，北京的限競房供應出現轉變，不限價成為主流，購房者也逐漸意識到價格會有變化。另外，最大的原因是之前北京房價出現下跌，北京房子的性價比高了。”

景暉智庫首席經濟學家胡景暉對證券時報記者表示，從全國來看量價回升的區域集中在長三角以及大灣區，北方地區的樓市回暖尚不明顯。不過，北京有着得天獨厚的優勢，各項資源豐富。而疫情之後，北京房地產市場交易量集中釋放，市場改善型需求明顯增加。他認為，目前北京樓市政策調控力度僅次於深圳，只要房價在相對合理區間，調控政策不會加碼，但會細微調整如在限售以及購房條件上。“如果不出現像深圳樓市那樣的異動，政策不會有太大變化。

從全國房地產調控看，調控政策越來越細化和局部化。不過，北京急需解決的是教育資源不均衡問題。”

上海：“暖冬”

燥熱行情迎來調控

沉寂了3年的上海樓市，在2020年迎來量價穩步提升，成交量一路攀升。尤其是去年11月和12月上海樓市“暖冬”行情燥熱，市場升温明顯。

“學區房行情太火了！”上海市浦東新區市民王女士向證券時報記者説，“看房的時候，房東要漲5萬元，我也沒猶豫，還好定了，要不距離現在不到半個月，那套房的總價又漲了40多萬元。”她介紹，2020年12月底她果斷出手購置了上海浦東內環一套面積33平方米的雙學區舊房，成交價格約450萬元，半個月過去，同小區同户型的數套房源掛牌總價已經漲到了490多萬元。

“充足的供應給年底交易創新高奠定基礎。”上海中原地產市場分析師盧文曦介紹，2020年12月上海新建商品住宅成交面積122.7萬平方米，環比增加59.1%，創下2020年內交易新高。與此同時，儘管上海新房的供應與成交在增加，記者瞭解到，一些熱門板塊的稀缺户型、學區房源供不應求，一房難求。

此外，同策房產諮詢統計，2020年12月上海新開樓盤超30個，20餘個項目認籌率超100%，13個項目認籌數量超1000組。數月之前，上海新房市場人氣最高的一個項目出現13人搶一套房，而該項目首套房參與搖號，驗資就得700萬元，買二套房驗資甚至要1300萬元。不過，盧文曦也認為，當前上海樓市是結構性不平衡，熱點板塊、熱點樓盤認籌高，相反，遠郊剛需盤認籌就低一些。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，當前市場成交中，剛需、剛改是絕對主力，上海樓市是經歷3年低迷後的需求釋放。“週期性力量、疫情下避險與改善需求、抗通脹需求、舊改放量、公民同招教育改革、人才落户放鬆，這六大力量綜合作用下，才形成當前樓市的熱度。”

燥熱的上海樓市行情也迎來了新的調控，上海昨日晚間發佈《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，《意見》明確嚴格執行住房限購政策，對夫妻離異3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。調整增值税徵免年限，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額徵收增值税。《意見》強調嚴格商品住房銷售管理。嚴格新建商品住房銷售方案備案管理。嚴格執行商品住房銷售“一價清”“實名制”等各項管理制度。完善新建商品住房公證搖號選房制度，優先滿足“無房家庭”自住購房需求。調控政策的出台，有望促進房地產市場平穩健康發展。

廣深樓市的翹尾行情

深圳樓市剛剛走過“魔幻”的2020年。進入2021年，深圳新房市場再次被前海的“網紅新盤”攪動。不過，記者發現此次龍光前海天境和天健悦桂府的打新規則發生了一些變化，都要先在i深圳APP上進行購房意向登記，才能在相應公眾號線上提交資料。前海這兩個“網紅新盤”是今年首批採用全市統一購房登記系統的豪宅新盤，該系統大概率將在今年全面鋪開，購房者的資格審查將更為嚴格。

一二手房的價格差導致打新熱的出現。另外一邊，深圳二手房價格依舊堅挺，去年12月最後一週深圳二手房網籤量更達到4866套，環比上漲104.8%。雖然近兩週的網籤量已經回落至2000套以下，但“翹尾”行情顯示出了購房者和業主的心態。

“我和中介跟業主談了3天，業主一分錢也不願意降。”葉小姐是一位剛需置業者，她在南山南油片區看了好幾個樓盤，看中這個片區房源所帶的學位，“現在帶一個稍微過得去的學位的二手房，價格都非常堅挺，掛牌價高得離譜，誠心賣的房源也少。”

不僅是深圳，粵港澳大灣區的龍頭城市廣州，樓市也走出了“翹尾”行情。據上海易居研究院的統計，去年四季度一線城市的房價重新領漲，廣州成為去年四季度表現最為活躍的一線城市。去年12月，廣州新房和二手房價格漲幅均為0.7%，位居70大中城市次席。

深圳和廣州所處的環境不盡相同，記者採訪多位廣州、深圳的市場觀察人士、中介人士與購房者，從他們所反映的情況來看，廣州樓市更多是在平穩兩年多之後城市價值再被髮掘，市場步入上升通道。而且，深圳和廣州市場冷熱不均的情況都十分明顯，廣州天河、黃埔和南沙區域的樓市表現更“熱”。

“2018年我在海珠區昌崗買的二手房，現在的價格跟當時買的價格幾乎沒什麼變化。”麥先生在廣州生活多年，他對於自己當時的決定顯得有些後悔，“朋友在當時選擇了天河公園旁的二手房，均價已經從當時的每平方米8萬元漲至現在的12萬元。”

廣州的樓市“熱”也引起相關部門的注意，廣州市住房與城鄉建設局在本月初表示正在深入開展房地產市場秩序專項整治行動。廣州市天河區人民政府在19日公開了一封由天河區住房建設和園林局發佈的《關於嚴厲打擊哄抬房價等擾亂市場秩序行為的提醒信》。文中指出，中介機構及從業人員參與惡意炒作、哄抬房價，散佈虛假房源、虛假廣告、虛假銷售消息的，將依法查處，追究其法律責任。

深圳和廣州所面對的微觀環境和調控壓力全然不同，這也將左右兩座城市後續的政策走向。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，廣州房價的升温是人才引進政策、深莞溢出效應，以及“價格窪地”補漲等因素綜合作用的結果。過去幾年來三四線城市房價主要受益於棚改紅利，二線城市主要受益於人才新政。但隨着棚改熱潮消退以及貨幣政策迴歸中性，一線城市的價值重新凸顯。當然，一些東部二線城市的房價仍有多項利好支撐，但尚不及一線城市的聚集效應。

吳家明 曹晨 段久惠/攝 周靖宇/製圖