重點城市開年土拍超1100億元 頭部房企多次出擊成買地大户

本報記者 王麗新

2021年開年，房企一邊忙於發債融資，一邊急着買地“囤貨”。從境外低成本融資闖年關之餘，頭部房企、地方龍頭房企多次在重點城市土地市場出擊，20天內，重點城市土拍金額已超千億元。

據中指研究院向《證券日報》記者提供的統計數據顯示，1月4日元旦假期後的兩週內，40個主要城市土地成交總金額超過1114億元，杭州高居榜首。

“近兩年房企都在迴歸主流一線、二線城市和發達的三線、四線城市，尤其從2020年開始，這些重點城市供應相對都是一些優質地塊，房企拿地態度自然積極。”中指研究院企業研究總監李建橋向《證券日報》記者表示，從目前成交情況來看，重點城市土地溢價率相對偏高，但抗風險能力也較強。

杭州賣地392億元

1月19日，經過32輪競價，宋都旗下公司以上限價格6.4億元競得崇賢新城沾橋D-2地塊，樓面價13573元/平方米，溢價率29.26%，競配自持面積比例20%。

這是杭州2021年開年以來的第9場土拍。

另據公開資料顯示，從1月4日開年首場土拍啓動，截至1月19日，杭州市共舉行了9場土拍，住宅用地成交金額392億元，同比增長48.3%，是2021年以來全國住宅用地成交金額最高的城市，特別是1月15日成交4宗涉宅用地後，總成交金額超越上海。

“上海、杭州等城市土地市場表現較為積極，主要是這兩個城市商品房市場供應不足，土地市場處於量增價穩的狀態。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，據貝殼研究院統計發現，2020年長三角商品房成交金額佔全國總成交金額的四成，是帶領全國市場穩步提升的重要區域，此為拉動長三角區域土地市場持續供應的重要原因。

潘浩進一步稱，預計2021年房企將持續關注長三角等重點區域。諸葛找房數據研究中心分析師陳霄亦向《證券日報》記者表示，從房企佈局來看，長三角以及珠三角的一線、二線城市一直以來都是房企爭相佈局的重點區域，由於這些熱點城市土地競拍較為激烈，加之宅地資源逐漸減少，房企拿地重點逐漸擴散至周邊的三線、四線等都市圈城市。

頭部房企拿地忙

長三角城市之外，另一個熱點城市是北京。去年年底，北京預申請用地便接二連三的掛出了10宗地塊，加上掛牌中的地塊，2021年北京土地市場供貨清單上的名單已經達到16個，起拍價516.67億元。

更重要的信號是，多宗掛牌待拍地塊都是不限價宅地，這意味着土地出讓溢價率可能會走高。

實際上，2021年土地溢價率已經連續三週環比上升。克而瑞數據顯示，2021年第一週，百城土地溢價率環比增長11.3%；第二週，百城土地溢價率為15.16%，環比增加8.65個百分點；第三週，重點城市土地成交溢價率較上週進一步上漲至15.6%。

不過，溢價率有上行趨勢僅僅是2021年開年的表現，還不足以稱之為“土拍熱潮”。此外，居住用地成交量目前同比仍在下滑。

貝殼研究院統計數據顯示，從全國居住用地市場成交量來看，截至1月20日，全國351城居住用地成交規劃建築面積累計同比下滑55.0%，一線城市亦下滑4.6%，整體居住用地成交量同比走低。

“在疫情相對穩定的情況下，預計一季度住宅用地市場成交量或將小幅超越去年同期水平，但今年對溢價率的控制明顯提升。”潘浩向《證券日報》記者如是表示。

陳宵則表示，從近期的土拍來看，預計今年一季度土拍溢價率穩中有升。

值得關注的是，“三道紅線”監管新規試點企業擴容之際，哪些房企還有能力開年即在重點城市積極“進貨”？

“截至1月20日，住宅用地成交金額TOP5的企業為綠城中國、招商蛇口、保利發展、濱江集團、萬科集團，這5家也都是在杭州多次取地的房企。”潘浩向《證券日報》記者表示，頭部房企及地方龍頭房企為取地大户。

“年初房企一般情況下手頭資金較為充足，拿地積極性較高，同時，房企年初有補倉的需求，需要積極增加土儲，為新一年的擴張做準備。”陳宵向《證券日報》記者表示，從拿地房企來看，大型房企資金儲備更為雄厚，競爭力更加強勁。

對此，李建橋也向《證券日報》記者表示，在城市分化和競爭加劇的背景下，中小房企受到資金和品牌影響力約束，拿不了、拿不到、拿不準的情況會增加，而資金充裕的房企則迎來更好的發展機遇。

“在融資新規影響下，房企2021年的核心任務在於提升資金管理和運營能力，取地能力與企業發展策略密切相關，取地策略亦會根據資金狀況進行調整。”在潘浩看來，高週轉模式結束後，行業規則正在發生改變，企業拿地能力分化是必然。

“資金面良好的房企拿地更具優勢，踩線嚴重的房企將會受限。”陳宵向《證券日報》記者稱，“三道紅線”之後，房企拿地能力分化將進一步且持續加劇。