“住宅”變“公寓”？學區房成“糟心房”！

業主、開發商、管理部門各執一詞，到底誰在忽悠

臨沂蘭山區後園馨園小區E區，左側為1號樓1到3單元“住宅樓”，右側為5號樓“酒店式公寓樓”。記者賈雲鵬攝

近日，一些網友通過新華社客户端“全民拍”欄目反映，山東省臨沂市蘭山區後園馨園E區376户業主的“住宅”變成了“酒店式公寓”，導致業主孩子無法就讀片區內的優質學校。

記者調查發現，對於爆料涉及的購房合同不一致、房屋查詢證明前後矛盾、開發商涉嫌虛假宣傳等關鍵信息，業主、開發商、管理部門各執一詞，讓這起持續一年多的糾紛疑點重重、撲朔迷離。

有關部門表示，將進一步深入調查，逐户核實處理。

業主和開發商購房合同不一致，誰在製造“陰陽合同”？

2019年6月，山東臨沂蘭山區後園馨園E區的業主孫女士在為孩子上小學報名時，按照要求提交相關材料，卻被學校拒絕，理由是：房子不是學區房，而是40年產權的公寓。“買的時候，宣稱是學區房、70年產權，怎麼突然變成了公寓？”這個消息讓部分業主憤懣不已。

日前，記者走進後園馨園E區看到，居民樓外觀上沒有任何不同，都是碧瓦朱檐，鱗次櫛比。據小區業主介紹，後園馨園E區共有1號、2號、3號、5號四棟樓，其中1號樓為住宅樓，存有爭議的是2號、3號、5號樓，共涉及376户業主。

記者翻看業主和開發商各自提供的購房合同發現，同一棟樓、同一單元、同一門牌、同一面積，購房合同上其他表述一模一樣，唯獨商品房的“規劃用途”一欄不同。業主拿出的購房合同上寫着“住宅”，而開發商拿出的合同上，規劃用途裏卻寫着“公寓”。

據悉，土地和房屋的性質取決於建設工程規劃許可證。臨沂市自然資源和規劃局自然資源確權登記科科長王臨生説：“2010年，後園馨園E區的項目規劃用途為批發零售和城鎮住宅，通俗地來説就是有商用、有住宅。”

在原臨沂市規劃局2013年11月25日審批的《建設工程規劃許可證》上，記者看到，後園馨園E區1號樓為住宅樓，2號、3號、5號等樓為酒店式公寓商業樓。王臨生説，根據城鄉規劃法等規定，非因政府原因，不可以更改其規劃用途。

臨沂市住房和城鄉建設局房地產市場監管科工作人員董鵬飛告訴記者，住建部門的系統上能夠查詢到後園馨園E區項目的合同。“無論是開發商，還是業主，他們的合同都是由住建部門提供。”

記者在臨沂市住建局的系統上看到，2號、3號、5號樓的購房合同上規劃用途為公寓。臨沂市住建局表示，房屋用途在系統中不可更改。“經調查核實，從辦理商品預售許可證時，這些樓的規劃就是公寓。”董鵬飛説。

部分業主還提供了房屋是“住宅”的更多證據。如孫女士和其他業主通過銀行調取的貸款合同上，抵押物名稱為“住宅”；水電價格按照住宅來收；開發商的合同原件有被重新裝訂的痕跡。

為何業主和開發商提供的購房合同不一致？哪一份合同是真的？臨沂市市場監管局有關負責人表示，後園馨園E區開發商和業主之間的合同糾紛責任不好認定，建議提交仲裁委員會仲裁，或者通過法律途徑進行解決。

官方查詢結果前後矛盾，33次全是工作人員“失誤”？

公開資料顯示，後園馨園E區四棟樓作為整體進行預售，統一命名為1號樓。該小區於2015年6月5日取得商品房預售許可證，預售面積為80526.37平方米、預售套數927套，其中住宅面積59303.46平方米、住宅套數532套。“住建部門頒發的預售許可證就可以説明，我們的房子當初是作為住宅進行預售的。”有業主表示。

臨沂市住建局對此稱，由於後園馨園E區項目在物理上是一個整體——即各棟樓的二層以下裙房連在一起，因而只能作為一個整體出具測繪報告。在辦理預售許可證時，各樓統一命名為1號樓。1號樓對應1號樓的1到3單元，2號樓對應1號樓的4、5單元，3號樓對應1號樓的6單元，5號樓對應1號樓的7單元。

但蹊蹺的是，2016年9月，有業主到當地不動產登記中心查詢房屋證明和不動產權屬登記信息時，顯示房屋規劃用途均為“住宅”；而在2019年6月，該業主進行同樣查詢操作時，房屋證明卻顯示為“公寓”。

消費者遇到矛盾困惑，到當地房管部門查詢商品房性質，這是慣常做法。然而，後園馨園E區部分業主在不動產登記中心的查詢結果前後矛盾，讓人頗感不解。

臨沂市自然資源和規劃局有關負責人解釋説，經調查，從2016年5月到2019年8月，後園馨園E區1號樓共進行了361次查詢操作，其中33次查詢記錄顯示為“住宅”，與系統登記的規劃性質不一致。

“因該項目屬於規劃功能分區較複雜的綜合體項目，工作人員在電腦屏幕上查看房屋信息時容易產生混淆。另外，房屋查詢業務量大，工作環境嘈雜，要求即來即辦、即辦即結，查詢證明需工作人員手工複製粘貼，且出現錯誤的查詢記錄是由19名不同工作人員在不同時間分別出具，初步認定為工作人員操作失誤造成。”該負責人説。

這個説法顯然不能讓業主滿意。有當地市民告訴記者，在2018年6月份之前，後園馨園E區買了“公寓房”的業主孩子也可以上學，但2019年之後就行不通了，“聽説是因為教育資源收緊，不接受住公寓房的孩子上學了。”

開發商是否涉嫌虛假宣傳？

多位業主向記者提供的視頻、錄音、微信聊天記錄截圖等顯示，臨沂市匯源企業總公司的銷售人員宣稱，“不用擔心，都走1號樓的住宅手續，籤合同都是70年。”

臨沂市市場監管局調查人員收聽了錄音後，認為由於播放時間短，單憑這些話語暫時無法認定為虛假宣傳。同時，調查人員還調取了後園馨園E區1號樓7單元的營銷資料，如營銷方案展板圖、建設規劃公示圖等，公寓和住宅位置標示明確清晰，查閲“後園馨園彼岸”微信公眾號內容，未發現有虛假宣傳行為。

臨沂市匯源企業總公司接受記者採訪時表示，業主提供聲稱為原銷售人員的錄音資料，無法辨別真偽。

但業主並不買賬，他們認為房地產開發商涉嫌虛假宣傳、誤導消費者。業主們提供的開發商宣傳信息上寫着：“後園馨園在售房源1號、2號、3號、5號……工程已經封頂，孩子上學成長無憂。”

根據《消費者權益保護法》規定，消費者享有知悉其購買、使用商品或者接受服務的真實情況的權利。開發商在銷售時應如實告知商品房是“住宅”還是“公寓”，不得有任何隱瞞或誤導。

山東財經大學法學院副教授孟凡麟説，如果開發商在銷售商品房的時候，對外宣稱是學區房，有意隱瞞事實真相、不如實告知商品房的規劃性質，則構成欺詐。根據相關法律規定，業主可以主張解約，並要求開發商賠償損失。

部分“公寓房”業主表示，當時購房時，自己買的價格要比1號樓1、2、3單元的價格低一些。記者在住建部門系統顯示的交易價格中看到，相鄰位置，公寓樓的價格比住宅的價格平均每平方米低600至1000元不等。

有關部門將進一步調查

記者瞭解到，臨沂市委市政府對後園馨園“住宅”變“公寓”、孩子不能入學等問題高度重視，責成臨沂市集中處理房地產領域突出問題領導小組組織有關部門，立即開展調查處理工作，共同研究解決方案。20日，有關部門就業主關心的問題進行了解釋和回應。

例如，有業主質疑，自己所購買房屋面積有180多平方米，明顯超出了一般公寓的建設面積。臨沂市集中處理房地產領域突出問題領導小組作出回應：對於公寓設計標準，國家沒有明確要求。對該項目公寓户型、面積與住宅相似的問題，屬於開發企業正常開發建設經營行為。

對於376户公寓業主孩子面臨的上學問題，小組表示，作為義務教育劃片招生條件的房產，其權證性質須為住宅。招生方案明確規定：“工業用房、商業用房（含公寓）等非住宅不能作為入學房產。”

據瞭解，後園馨園E區的入學招生工作，每年均由後園居委會告知公寓業主，將孩子户籍遷入後園馨園，以户籍參與劃片招生。2018年、2019年、2020年，分別有18名、29名、20名適齡兒童少年升入片區內小學（臨沂北園路涑河小學）、初中（臨沂十二中），兩所學校均為臨沂城區的優質教育資源。

這一入學路徑是根據後園馨園E區所在的蘭山區統一規定，實行劃片招生，常住人口子女以其父母一方的“居住證+社保（或納税申報）”積分入學，政府統籌學位，家長自願申報學校，相關學校根據積分情況錄取，保證區域內適齡學生應入盡入。

相關工作人員稱，蘭山區嚴格規範義務教育階段學校招生入學工作，只要家長不“擇校”，按規定辦理相關手續，即不存在“上學難”“無學上”的問題。

調查人員還發現部分業主提供的合同與網籤備案不一致，存在業主另行簽署合同以獲取更高額度貸款以及低利息的嫌疑。針對此類問題，需要對業主進一步深入調查，逐户核實處理。

臨沂市表示，將組織市信訪、住建、自然資源與規劃、教育、市場監管等有關單位和部門，就該項目涉及的法律法規、市民訴求以及信訪辦理過程等有關問題解釋清楚，並繼續開展有關情況調查處理。對涉及的合同造假、“陰陽合同”等問題，將組織公安、市場監管等部門做好調查處置工作，對查詢工作中出現失誤的工作人員，將依據調查結果進行處理。（記者楊文、賈雲鵬）