現在去海外買房要留意哪些“坑”

疫情阻礙實地挑選 政策變化需要關注

本報駐英國、德國、新加坡特約記者 紀雙城 青 木 辛 斌 本報記者 邢曉婧

編者按：自2021年1月1日起，泰國政府的“買房送簽證”政策正式施行。該政策意在吸引以中國人為主的海外消費者，以拯救該國遭新冠肺炎疫情打擊的房地產業。其實，不僅是泰國，在日本、英國、德國等中國購房者近些年青睞的熱點地區，房地產行業及相關政策自疫情以來也在發生變化或醖釀做出改變，其中有一些“坑”需要留意。

泰國：買房送簽證遇冷

泰國政府1月1日推出針對外國富人的買房送簽證政策——“精英靈活一卡通”（EFO）項目。從2021年1月1日至2022年12月31日，負責泰國簽證工作的泰國益利尊榮卡公司將為購買價值至少1000萬泰銖（約合217萬元人民幣）現房的投資者提供5年居留權。不過，據《曼谷郵報》報道，由於泰國房地產市場呈下行趨勢，投資者仍在觀望，EPO項目尚未得到火熱回應。

《日經亞洲評論》稱，2010年至2018年，曼谷每年平均有10.5萬户新公寓住宅單位發售，但平均僅有9.6萬户賣出，明顯供過於求。在疫情之前，又因為中美貿易摩擦和泰銖升值，泰國房地產市場中的中國資金出現萎縮。一名面向中國買家的曼谷房地產經紀人表示，一些中國人已經決定轉手，但苦於找不到買家。

泰國某大學公寓項目的營銷經理告訴《環球時報》記者，過去兩年，部分泰國本地開發商發展太快，突然到來的疫情使其資金鍊面臨斷裂壓力，從而被迫降價賣樓來回收現金，並推遲部分高端樓盤的開發，轉向市場買得起的項目。與此同時，部分本地開發商沒有海外直接銷售的能力，嚴重依賴海外房產中介，而後者只對賣樓負責，不對售後服務負責。泰國過去5年屬於長期緩慢增長，而中國投資客往往看短線，部分增值又被中介佣金“吃掉”。他建議有意赴泰購房的中國消費者，拋棄短線思維，不要炒高價樓盤，要選大型開發商，優選靠近地鐵、學區和本地人喜歡的樓盤。▲

德國：正研究限購

近來，德國各地的房價開始有所復甦，尤其是大城市，慕尼黑公寓的平均價格已經達到每平方米8000歐元。為了防止“後疫情時代”房價過快上漲，德國政府正在研究限制外國人購房的措施。

2018年10月起，新西蘭開始實施海外買家限購，禁止外國人在新西蘭買現房。德國政府希望引入“新西蘭模式”。柏林市長米勒對《法蘭克福匯報》表示，2008年以來，柏林房價上漲150%左右。其中一個原因是來自中東、中國等地的投資者購買了不少住房，而這些住房七成以上被轉租給其他人。

“目前，歐洲不少國家已經或計劃制定針對海外投資者的買房限制措施或禁令。”德國法蘭克福房地產經濟學者海利根斯泰恩對《環球時報》記者表示，丹麥、瑞士、奧地利等國家已經對海外投資者購房頒佈禁令或進行限制。比如，在丹麥買房，購房者必須在當地連續居住5年以上，瑞士也有類似規定。“這就是説，如果一個外國人純粹為了投資買房，幾乎沒有可能。”

另外，歐盟不少城市開始限制房租，以防窮人租不起房。像柏林就實行“房租封頂”，且5年不漲價。一旦租金超過州政府規定上限的20%，租客便有權要求降租，這讓買房出租者幾乎沒了收益空間。

不過，海利根斯泰恩表示，儘管住房投資抓得嚴，但商業房產依然被看好，可以做公司用房、酒店等其他用途。▲

日本：投資東京外城市要更謹慎

日本不動產經濟研究所25日發佈的報告稱，2020年東京首都圈新建公寓的平均價格為6084萬日元（1萬日元約合624元人民幣），較前年增長1.7%，是繼1990年6123萬日元之後的第二高位。據日本《朝日新聞》報道，日本不動產專家長鳴修分析認為，即使在新冠肺炎疫情之中，日本車站附近等地塊的不動產人氣依然居高不下。

日本不動產民宿諮詢顧問王海琳25日告訴《環球時報》記者，儘管疫情勢必對日本不動產行業產生影響，但數據顯示，眼下房價基本平穩，並未出現“降價”或“抄底”的情況。目前，不乏前來諮詢的潛在購房者，但是成交量並不算高。“不動產款項支出並非小數，一般購房者都傾向於現場看房之後再決定是否入手。眼下因為疫情，中國購房者無法赴日看房，這是交易量沒有明顯增長的重要原因。”熟悉日本不動產事務的王海琳表示，如果中介説現在的價格可以“抄底”，千萬不要被忽悠。日本房價上漲和下跌的幅度通常比較小，穩定是其最大優點。

王海琳還提示，置業地理位置非常重要。她告訴《環球時報》記者，在外國人看來，大阪、京都是可以比肩東京的大城市，但實際上在人員流動和增長方面遠不及東京。從民宿行業的數據來看，疫情期間大阪民宿的入住率趨近於零，而東京地理位置好的民宿仍然可以接到訂單。她強調説，這並不是要把東京之外的城市“一棍子打死”，而是提醒購房者在其他城市投資時更要謹慎。▲

英國：“乘地鐵10分鐘”有水分

英國雖然仍處在防疫封城狀態，但當地的房地產交易市場從去年夏天覆蘇後，就再未沉寂。不過，對於不熟悉英國當地情況的投資者，還是有一些問題需要留意。

總體來説，英國房價並沒有因為疫情和脱歐而出現顯著下挫。路透社日前報道稱，在該國第一次解封后，約翰遜政府給買家減税的措施，以及居民在家中滯留數週後尋求更大房產的需求，推動當地房市出現上升勢頭。當地分析總體認為，在減税政策於3月31日到期後，為了刺激經濟，不排除政府會變相延續政策。因此對於潛在買家來説，2021年投資英國房產需要及時跟進當地政策。

此外，自疫情以來，購房者基本轉為在線看房。英國切斯特頓·亨伯茨房地產公司總經理蓋伊·吉汀斯表示，該公司最近以150萬英鎊的價格賣出一套位於倫敦西南部的四居室，來自迪拜的買家就是通過在線方式看房的。但對於不瞭解英國城市地理和宜居情況的外國買家來説，僅靠在線看房還是會存在問題。比如，銷售中介在介紹房子交通便利程度時提到“離市中心乘地鐵10分鐘”，但很多時候這並不代表實際用時，而是隻計算了從地鐵站到市中心的10分鐘，忽略了從家步行到車站就需要20分鐘甚至更長時間。

此外，很多買家只能通過在線看樣板房。有的樣板房即使在白天也會開燈，開發商這麼做的主要目的是利用燈光來營造房間的氛圍和美感。然而，在日常生活中，房間採光主要是靠自然光。由於英國冬季日照時間短，所以買家應建議賣家關掉一部分燈，來看看房間內的自然採光。▲