起底“抵押經營貸”購房流水線

套上“馬甲”，支持實體經濟的低息“抵押經營貸”竟搖身一變成為房貸。

中國證券報記者近日調查發現，在北上深多地，利用“抵押經營貸”購房已形成一條成熟的灰色產業鏈。中介可以提供設立殼公司、做賬和申請貸款等全流程服務。而在關鍵的貸款審批環節，銀行監管和產品的漏洞隱約可見。

心照不宣

王先生最近接到一個令他無法拒絕的貸款報價——最低年息3.85%，最長可貸20年。這一利率較他的房貸利率足足低了近200個基點。王先生現有房貸300萬元，這意味着，若能成功置換，每月能少還約4000元，20年就能節省約100萬元的利息支出。王先生心動不已。

中介機構推銷給王先生的解決方案就是“抵押經營貸”置換存量房貸。所謂的“抵押經營貸”實際上是企業經營性抵押貸款，是銀行對公業務的一種。這類貸款主要用於企業日常經營，需要有抵押物才能申請。其中，個人住宅是最“值錢”的抵押物。某股份制銀行北京分行業務人員對中國證券報記者表示，商鋪和寫字樓一般最多隻能申請到評估值四成左右的貸款，而個人住宅尤其是北京東西城區的住宅基本能申請到評估值七成左右的貸款。

“我們和全北京市的銀行都有合作。平安銀行和招商銀行現在都有‘抵押經營貸’產品，利息很低，年化利率最低3.85%。”一位貸款中介機構人士對記者表示。

長期從事“抵押經營貸”業務的中介機構人士李陽（化名）告訴記者，過去存在一部分客户“賣房炒股”的情況，但這幾年已經減少很多。從他經手的客户情況來看，有不少“抵押經營貸”客户的資金用於購房。自2017年“3·17”調控以來，北京房地產市場信貸槓桿被嚴控，用“抵押經營貸”補足購房首付款成為不少購房者“曲線救國”的路徑。而自去年起，銀行普遍推出了針對小微企業的低息經營貸款產品，年利率普遍在3.875%到5%之間，與個人房貸水平出現倒掛。置換存量房貸成為新玩法。對此，大家都有一種心照不宣的默契。

那麼，怎樣才能從銀行拿到低息的“抵押經營貸”呢？

辦理“抵押經營貸”需要一個殼公司，最好不要是最近註冊成立的，同時要求借款人為法定代表人、實控人或者大股東。然後通過對公司進行包裝，以經營項目為理由向銀行申請貸款。而前述低息“抵押經營貸”產品主要是針對“一抵”（房屋抵押時無未結清貸款）客户，客户一般需要一筆過橋資金還清現有房貸並解押，之後再將房屋作為抵押資產向銀行申請貸款。

目前，通過中介機構獲取“抵押經營貸”已形成一條成熟的流水線。中介機構可以提供全套服務，如果自己沒有殼公司，貸款中介可以提供殼公司、公司流水包裝、申請貸款，以及最終提款的全流程服務。

有中介機構人士甚至對記者表示，不用擔心墊資的風險，可以先審核房本，出了批貸函，確定能放款了再墊資結清，然後重新在合作銀行抵押和放款。

“把關人”怎麼了

“抵押經營貸”為何成為信貸資金違規進入樓市的通道？較長的期限和審批漏洞是主要原因。

以往經營性貸款期限較短，短期內還款壓力很大。目前不少銀行推出了長達20年的“抵押經營貸”，期限已經與按揭貸款接近，每月還款壓力變小。這為“抵押經營貸”變身房貸提供了可能性。

另一方面則是銀行的審批漏洞。而審批漏洞是不是銀行內部人有意為之，業內人士看法不同。

有股份制銀行客户經理對記者表示，銀行實際上很難精確追蹤每筆貸款資金流向，市場上有一些專門用於走賬的空殼公司，資金繞了幾道之後就很難再查出去向了。“資金要是去買了房，從資產質量的角度來看，風險要比經營貸小很多。真的小微企業經營貸，我們反而會很關注企業的經營狀況及是否會逾期。”前述客户經理對記者表示。

對此，有中介機構人士對記者表示，中介機構在各家銀行都有比較相熟的信貸業務人員。一些銀行的業務員是瞭解資金實際用途的。“有些信貸員知道資金是用於購房，反而比較容易批覆。畢竟資金用於買房，實際風險比用於企業經營低得多。”有中介機構人士對記者坦言。

這一説法也得到了一些銀行人士的“承認”。某股份制銀行分行副行長對記者表示，儘管監管層明令禁止，但“抵押經營貸”資金違規進入樓市一直時有發生。

他認為，銀行如此操作，可能主要有資產規模和資產質量兩方面的動機。“目前監管部門對各家銀行的小微企業貸款餘額佔比有最低要求。這意味着，小微企業貸款餘額達到一定規模，銀行才能開展其他業務。長期以來，銀行的模式都是‘傍大户’，於是各家都開始搶着做小微企業貸款，因為做大小微企業貸款才可能繼續‘傍大户’。因此不排除有些銀行通過這種方式做增量做規模。另一方面則是出於資產質量的考慮。小微企業貸款不良率相對較高，考驗的是銀行風險定價能力。而房貸則是銀行質量最好的資產之一，逾期率極低。有些銀行尚未接受‘賺辛苦錢’的觀念，不排除通過將少量‘抵押經營貸’變身房貸的做法來保持整體小微業務資產質量的穩定。”

監管出重拳

中原地產首席分析師張大偉指出，“抵押經營貸”進入樓市是個老問題，以往這類業務實際門檻不低，規模有限，對樓市影響有限。但目前值得警惕的是，一般企業經營性貸款利率與個人房貸利率大比例倒掛，金融套利的風險不容忽視。

違規信貸資金進入樓市一直是監管機構嚴打的領域。2020年4月，中國人民銀行深圳市中心支行曾進行審查，要求轄內商業銀行自查房產抵押經營貸資金違規流入房地產市場情況。2020年4月23日，央行上海總部召開上海房地產信貸工作座談會，要求堅持“房住不炒”定位，嚴禁以房產作為風險抵押，通過個人消費貸款和經營性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規向購房者提供資金，影響房地產市場的平穩健康發展。

2020年6月，銀保監會發布《關於開展銀行業保險業市場亂象整治“回頭看”工作的通知》與《2020年銀行機構市場亂象整治“回頭看”工作要點》，在“房住不炒”政策方面，個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購房成為監管部門關注的重要問題之一。據記者不完全統計，去年有多家銀行因經營貸款資金違規流入樓市收到大額罰單，其中不乏國有大行、股份制銀行，相關工作人員也受到處罰。

今年以來，在不到一個月的時間內，已有廈門銀行、工行衢州分行、江西德興農商行等多家銀行因存在資金違規進入樓市問題而收到罰單。其中，經營性貸款被挪用於購房成為重點打擊方向。

1月11日，銀保監會嘉興監管分局發佈的行政處罰信息公開表顯示，浙江稠州銀行股份有限公司嘉興分行因信貸管理不審慎，個人經營性貸款資金被挪用於購房，被處罰款人民幣30萬元。1月19日，廈門銀行和工行衢州分行均因信貸資金違規流入樓市等被當地監管分局處罰。其中，廈門銀行因個人經營性貸款資金被挪用流向房地產領域被廈門銀保監局罰款20萬元。工行衢州分行因信貸資金違規流入房市、股市等被銀保監會衢州監管分局罰款95萬元。