上海樓市新規落地滿半個月 二手房市場率先“降温”

本報記者 杜雨萌

自去年下半年以來，伴隨着房地產市場的復甦加速，一向“嗅覺”靈敏的上海樓市不僅快速回漲，此後房價的跳漲速度和幅度，用“滾燙”來形容並不為過，尤其是今年以來，“千人搖號”“毀約”“2小時漲價40萬元”等詞條，更是刷屏各大互動平台。

不過，隨着近期住建部赴上海調研督導房地產市場情況，以及上海先後出台一系列頗為嚴苛的調控政策後，業內人士認為，預計上海樓市短期交易縮水將是大概率事件。

新政為樓市“降温”

回看2020年的上海房地產市場，彼時市場曾預測上海樓市會呈現持續走低態勢，然而從實際情況來看，超過了市場預期。

據上海統計局發佈的最新數據顯示，2020年上海新建房屋銷售面積1789.16萬平方米，比上年增長5.5%。其中，住宅銷售面積1434.07萬平方米，增長5.9%；與此同時，二手房市場同樣成交火熱。據市房地產交易中心統計，全市存量房網籤面積2495.43萬平方米，比上年增長19.9%。其中，存量住宅網籤面積2246.23萬平方米，增長24.4%。疫情後，積壓的購房需求釋放，存量住宅交易量上升，為近四年最高。

克而瑞研究中心副總經理楊科偉告訴《證券日報》記者，2020年，上海樓市火熱的核心原因主要在於以下四個方面：一是2020年3月份起，上海市全面實施“公民同招”、民辦學校搖號入學。新政之下，優質學區二手房價格跳漲，整體抬升了二手房市場熱度；二是受舊區改造提速影響，創造了大批的增量購房需求，並有強勁購買力支撐；三是基於貨幣政策相對寬鬆的大環境，市場預期核心城市資產價格還會上漲，由此使得改善性需求持續釋放；四是受新房、二手房價格倒掛影響，“打新”市場持續火爆。

據克而瑞地產研究中心提供的數據顯示，2020年上海新入市項目中，四成以上認籌率超過100%。徐匯、長寧、靜安等核心區域火爆“打新”蔚然成風，七成以上項目認籌率超過100%，匯成南街裏中籤率更是低至7.8%。

正是在這樣的背景之下，今年1月21日，上海市住建委等8部門聯合印發《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》，從封堵“假離婚”購房漏洞、調整增值税免徵年限、增加土地供應調整供地結構、“無房家庭”家庭優先搖號、加強信貸資金管理等方面升級樓市調控政策。不僅如此，距離新政發佈後僅4天，上海又將法拍房納入限購範圍。

對於去年剛取得上海户口、目前在某通信類央企下屬公司工作的小劉（化名）來説，談及在上海看房的經歷，他表示：“可能是新政出來後滿2年不滿5年的房源減少了挺多，再加上税費的提高，我看的這片兒區域二手房價格確實不再飛漲了。”他還表示，現在已經能看到新政落地後的效果了。

二手房市場率先調整

事實上，針對此次上海出台的樓市調控新規，在易德資本投資總監蔣錚鶴看來，從全國範圍內看，都屬於需求端較嚴格的政策。

如新規提出，上海將嚴格執行住房限購政策，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，擁有住房套數按離異前家庭總套數計算；同時，調整增值税徵免年限，將個人對外銷售住房增值税徵免年限從2年提高至5年。

“從內容上看，離異3年內購房按離異前家庭總套數計算、增值税免徵年限由2年升級為5年等舉措，不僅直指近期上海樓市中亂象，更是大大打擊了投資客的炒房熱情。”上海中原地產市場分析師盧文曦告訴《證券日報》記者，如果是投機性質的買房，一般持有年限基本在2年至5年間，而此次上海新政將增值税免徵年限提高至5年，無疑大幅降低了炒房獲利空間，並且在未來的2年至3年中，由於房地產市場的走向仍具有一定不確定性，可以説風險程度也在持續增加，所以此舉對炒房客來説，“殺傷力”頗大。

具體來看，以一套900萬元買進價、1000萬元賣出價，且房屋購買年限已滿兩年、未滿五年的非普通住宅房源進行測算，按照原增值税的計算方法僅需繳納5萬元增值税，其獲利空間為95萬元，但按現在新的增值税計算方法計算，需要繳納的增值税驟然提高至50萬元，而此時的獲利空間僅剩50萬元。

“5萬元和50萬元是税費做對比，這就是十倍的差距，這樣意味着投資者炒房的利潤將被抹去大部分，自然極大地降低或者説挫傷了投資者的炒房積極性。”盧文曦稱，從新政落地後的情況來看，相比新房市場稍顯遲滯的反應，上海二手房市場確實已有所降温。

據上海中原地產提供的數據顯示，上週（1月25日至1月31日），上海二手房新增掛牌量直接跳水，降到1萬套以內，為9543套，環比減少26.7%。要注意的是，以往二手房新增掛牌量的波動僅在上下5%的幅度內震盪，很少看到諸如上週這般明顯縮水的情況；與此同時，掛牌價格也出現回落，環比下跌約4個百分點。

盧文曦表示，僅從上海房地產市場看，兩週前出現調控政策拐點，上週市場拐點也同步出現，後續可以預期的是，短期上海樓市仍呈現出僵持博弈之勢，疊加即將到來的春節假期影響，市場交易縮水將是大概率事件。整體上看，預計上海樓市新政將持續發揮效應，而市場預計還會有1個月至2個月的消化時間。

小劉也表示：“買房子畢竟是大事，馬虎不得。快過春節了，看着現在的上海樓市價格較之前相比，確實有好一些好轉，所以我還會繼續看房子，但應該要在春節後。現在我的家人也在全力幫忙研究價格問題，希望年後我們有更大的議價空間。”

有銀行稱額度吃緊

值得關注的是，隨着近期上海樓市調控政策的升級，緊隨而至的房貸新規也為上海樓市再束一道“緊箍咒”。

1月29日，上海銀保監局印發《上海銀保監局關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，對上海轄內商業銀行就差別化住房信貸政策執行、住房信貸管理等工作提出要求，主要內容包括房地產貸款集中度管理、首付款資金來源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個人住房貸款發放管理、信貸資金用途管理、房產中介機構業務合作管理、風險排查等方面。

中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者採訪時表示，本輪上海樓市火熱，除了與“打新”潮、學區房回購潮有關係外，經營性貸款違規流入房地產市場更是不可忽視的重要原因。此次上海出台信貸監管政策，一方面能為樓市調控提供較為重要的援助力，另一方面也代表着此次上海樓市調控正在明顯增加力度。

“過去，國內房地產按揭貸款主要看購房者提供的收入證明，但坦白講，收入證明造假一直都如頑疾般存在，信貸管控也很難做到真正且完完全全地嚴格。”張大偉認為，如果此次上海在個人住房信貸方面能真正嚴查，預計房地產市場將很快降温。所以，銀行對此政策的落地執行情況如何，對於後續的上海房地產市場走勢來説，將有重要影響力。

當然，除了銀行“自查”外，受去年年底人民銀行、銀保監會發布的《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》影響，銀行方面確實也在收緊房貸額度。

近日，當記者以購房者身份向上海地區多家股份制銀行貸款部工作人員諮詢房貸問題時，一家規模頗大的股份制銀行工作人員告訴《證券日報》記者，儘管該行首套個人住房貸款利率暫無變動，仍為LPR+60基點，即年利率5.25%，但目前該行已暫停受理個人二手房房貸業務。

據該工作人員透露：“目前我行的房貸額度確實不太夠了，不過到4月份左右，預計這一情況會恢復正常。”

當記者再次致電另一國有股份制銀行時，該行工作人員表示，目前該行仍可受理個人房貸業務，且首套個人房貸利率仍維持不變。但談及具體的放款週期時，該工作人員稱，較之前的時間確實有所延長，而延長的這一部分時間，包括查房、查徵信等時間變長，銀行審貸週期變慢，以及在處理二手房個人房貸時，對前一貸款人結貸與當下貸款人放貸交易流程變慢等諸多方面。

58安居客房產研究院分院院長張波認為，銀行通過強化對個人住房貸款的審批，一方面可以從源頭打擊炒房苗頭，封堵非理性購房行為，另一方面，對穩房價也將在側面起到積極的作用。