局部火熱行情引樓市躁動 多地政策“打補丁” 樓市調控難言寬鬆

2021年開年以來，北京、上海、廣州、深圳、杭州、西安等多地房地產市場持續火熱，“萬人搖”、打新熱、二手房跳價等現象頻出。在此背景下，1月下旬，多地開啓密集調控模式，從限購到限售、從信貸到凍資、從買房到租賃，全面精準打擊。業內人士表示，打新帶來的投資客套利、低利率經營貸流入樓市等是導致此輪樓市火熱的幾大因素，由此也帶來樓市調控的升級。

部分城市樓市熱度居高不下

2021年開年，多個熱點城市延續了2020年下半年樓市的火熱。

2月5日，杭州紫璋台項目公示了於2月1日至2月3日搖號登記情況，紫璋台在登記期內共收到10795户有效資料，其中人才無房家庭682户，無房家庭10113户。這也是2021年杭州首個“萬人搖”項目。

“300套房子，搖到961號，搖號買房真是太心累了。”“一萬多個號，搖到2000多，還算靠前，可惜房源不夠。順便發現幾個老同學都在搖號買房，頓時聯合了‘買房者同盟’。”多個買房者在微博上寫到。

中原地產研究中心的數據顯示，2021年1月，北京樓市開門紅，新建住宅網籤4832套，同比上漲68%；二手房住宅網籤17513套，同比上漲104%。貝殼研究院數據顯示，1月，北京、上海、深圳、廣州、大連、天津等18個城市，鏈家二手房實際成交環比增加23%，成交絕對水平處在2019年以來新高。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，2020年房價漲幅略超預期。對於2020年而言，信貸環境總體趨於寬鬆，一些炒房資金加快進入樓市，受疫情影響房地產“避風港”屬性更為明顯。總體來看，房價走勢背離了基本面，後續需要嚴管。

資金嚴監管精準打擊炒房

2月3日，杭州市住房保障和房產管理局下發通知，聯合浙江銀保監局等部門嚴打違規凍資行為。要求相關金融機構規範管理，確保凍資賬户必須為購房家庭成員名下賬户。同時強調，如發現存在不規範凍資行為的，企業將取消其搖號資格。

有報道顯示，目前市場上出現“代凍資”等現象。代凍資，就是驗資過程中購房者資金並不足，轉而利用他人資金進行凍結獲取搖號資格。有的“代凍資”100萬元，一天要收取1000元利息。根據杭州新房搖號規定，購房者報名時要求提交銀行的凍資證明。以綠城濱江江河鳴翠項目為例，首套房客户須凍資300萬元，二套房以及一次性付款客户須凍資600萬元。

在杭州之前，北京、上海嚴查個人信貸資金流入樓市。1月29日，上海銀保監局指出，將嚴格落實差別化住房信貸政策，嚴格審查個人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等要求。強化首付款資金真實性審查要求，防止借款人通過消費貸、經營貸等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。

1月30日，北京銀保監局發文稱，嚴查消費貸、經營貸資金違規流入房地產市場。要求各行對2020年下半年發放的相關貸款開展全面自查，重點排查是否存在由於授信審批不審慎、受託支付管理不到位、貸後管理不盡職等情形導致消費貸、經營貸資金被違規用於支付購房款等問題，並要求銀行對發現的問題立即整改，加強內部問責處理。

中原地產首席分析師張大偉表示，資金是此輪調控的重中之重，本輪多城市升級調控，有利於抑制當下熱點城市“虛火”，避免市場短期失控，後續還應繼續針對資金無序進入房地產進行約束，加強政策落地力度。

多地政策齊發 調控有望擴圍

2月5日，上海買房推出積分制，根據家庭情況、户籍情況、房產情況、5年內購房情況等多個方面進行積分，優化認籌政策。例如家庭户優於單身、上海户口優於外地户口、無房户優於有房户、近5年無購房記錄也將享受更大優先權。

在此之前，上海已相繼打出多項調控組合拳。1月21日，“滬十條”發佈，封堵“假離婚”漏洞，夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算；同時調整增值税徵免年限，將個人對外銷售住房增值税徵免年限從2年提高至5年。

隨後，上海樓市調控組合拳再次升級，法拍房納入限購。2月1日，上海市多部門聯合約談房地產經紀機構、房企等，要求切實執行調控政策。包括不得炒作房屋漲價、製造購房恐慌情緒的信息；不得參與經營貸、首付貸、消費貸等違法違規房地產金融活動；新建商品住宅項目上市時不得以承諾“保證搖到”“保證買到”等“碰瓷”收取所謂“茶水費”“關係費”等。

杭州方面，加強限購、限售，打擊“打新熱”。1月27日，杭州發佈《關於進一步加強房地產市場調控的通知》指出，進一步加強住房限售，規定本市限購範圍內，新建商品住房項目公證搖號公開銷售中籤率小於或等於10%的，自取得不動產證之日起5年內不得轉讓。

深圳方面，1月23日，深圳市住建局發佈關於進一步加強商品住房購房資格審查和管理的通知，啓用“購房意向登記系統”，對購房者婚姻情況、個税清單和購房款來源進行嚴格核查。禁止代持、禁止炒房客通過結婚規避買房限制行為。

北京方面，1月28日，北京房地產中介行業協會發消息稱，相關部門已多次約談北京主要中介機構負責人。北京將堅持“逢漲必查，逢炒必辦”的原則，對發現炒作的中介機構及人員聯合處罰；不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓動引導出售方隨意提高報價，不得在微信朋友圈、自媒體渠道發佈製造購房恐慌情緒的文章，不得參與經營貸、首付貸、消費貸等任何違法違規的房地產金融活動。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，如果政策落地後市場的非理性情緒沒有得到有效緩解，部分區域二手房房價仍持續被惡意炒作，預計後續還會有持續性政策跟進落地。

張大偉也認為，新一輪調控升級仍有望擴圍，或至少有超過10個城市出台“打補丁”政策。