購買的房屋出現質量問題，消費者究竟應當如何維權？

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案件背景

回顧剛剛過去的2020年，我們感慨頗多，在新冠疫情面前，國人展現出了空前的大局觀，我們的抗疫工作讓世界為之矚目，但是這一年裏也發生了很多我們不希望發生在我們身邊的事情，比如有人趁着新冠疫情期間口罩緊俏，販賣劣質口罩，大發國難財；再比如有人肆意誇大商品功效，欺騙老年消費者。

在2020年中央廣播電視總枱“3.15晚會”曝光的質量問題中，有一則消息應當特別引起我們的注意—廣州萬科尚城小區存在房屋漏水問題。

案件經過

這次事件的起源我們可以追溯到2018年12月份的時候，萬科方面曾單方面作出回應，整體施工標準符合國家規範要求；2019年3月，樓盤開發商廣州萬卓置業有限公司向業主出具《關於尚城業主所提整體衞浴等八個關注點的回覆》，同年4月出具《商城業主羣訴整改方案》。萬卓公司表示其交付的房屋為整體衞浴，未刷防水。整改方案為“在整體衞浴下方安裝7釐米的不鏽鋼踢腳線，打膠固定，並在衞生間增加建築防水層。”

2019年6月，部分入住的業主反映，家中仍然存在漏水的情況，而且滲漏出來的是排糞水，臭味刺鼻，而且這樣的情況大量存在並非個案發生。

近些年來，因為房屋質量產生的糾紛屢見不鮮，據不完全統計，2018年-2020年間，因房屋質量發生糾紛訴至法院的案件就達到1100餘件，在這些案件當中主要的爭議集中在房屋交付以後，使用過程中發生滲水、漏水等情況以及房屋實際交付情況與樣板房裝修情形嚴重不符等原因。由此導致業主與開發商、物業公司之間的矛盾不斷激化加深。

律師分析

在查閲大量的司法判例後，筆者發現一個問題，大部分業主在發現房屋質量有問題後，在提起訴訟的過程中均以房屋質量不符合交付條件為由拒絕收房，或者要求解除合同。但是該項訴訟請求能否得到法院的支持呢？

首先在上述糾紛當中，如果開發商按照購房合同約定的交樓條件，在約定的時間內向業主發出收樓通知書通知業主收樓的，此時業主方是不能夠以房屋質量不符合交付條件為由，主張開發商逾期交樓的。如因業主原因未辦理收樓手續，由此造成的損失，只能有業主個人承擔，不能以此追究開發商的違約責任。

其次關於業主主張的房屋質量問題，《最高人民法院關於審理商品房喵咪糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持；第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。上述規定中關於房屋質量嚴重影響正常居住使用的情形，為了維護正常的市場交易秩序，在實操過程中該認定是被嚴格限定適用的，因此如果只是發生滲水、漏水等一般質量問題時，大部分情況下法院是不會支持消費者主張解除房屋買賣合同的請求，而是選擇適用《最高人民法院關於審理商品房喵咪糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔”的規定，認定業主的主張屬於房屋質量保修範圍，應由開發商承擔保修義務，如果開發商在承擔涉案房屋保修責任期間導致業主損失的，業主可以另案進行主張。

另外關於部分業主主張因為房屋質量問題尚未解決，而選擇拒絕交納物業費的情況，剛剛實施的《民法典》第第944條明確規定：業主應當按照約定向物業服務人員支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費；業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人員可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁；物業服務人員不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。由此可知業主如果認為房屋質量有問題，而物業公司或者開發商又不能給與一個合理的解決方案的話，業主想要維護自身合法權益，也需要通過合理合法的手段，而不能選擇簡單粗暴的拒絕交納物業費的方式，這樣不但不會從根本上解決糾紛，反而可能會激化矛盾。

購買房屋對於大部分消費者來説，短時間內不會重複進行多次購買，因此在選擇開發商的時候一定要慎重，遇到相關法律問題，有條件的話還是尋找專業律師進行諮詢，爭取將風險防範到交易初期，即使後期發生了不可避免的問題，我們也要通過合理合法的途徑去維護自身的合法權益，儘量減少不必要的衝突，我們還是要學會使用法律武器來保護自己。