嚴查違規經營貸消費貸 多地涉房資金管控收緊

涉房資金迎來新一輪精準調控。近一個月以來，北京、上海、廣東等地金融監管部門集體出擊，嚴查涉房資金來源，加強個人信貸管理，並明確提出嚴防消費貸、經營貸等違規流入樓市。

業內人士稱，2020年下半年以來，部分重點城市房地產市場持續火熱，究其原因，正是部分不該流入樓市的資金流入樓市，炒作並推高了市場熱度。未來隨着調控趨嚴，投機炒房、渲染炒作跡象將明顯減少，重點城市房地產市場熱度將明顯降温。

多地房地產金融強監管升温

“最近銀行對‘經營貸’監管明顯收緊。”李西（化名）對記者説，此前她本想借助“經營貸”在北京購買自己第二套房，但剛和中介諮詢完就遇到嚴格的監管。

日前，北京、上海、廣東等多地均發文，對轄區內銀行經營性貸款、個人消費貸款風險開展排查，並加強對信貸資金用途的管理。與此同時，多家銀行也已經啓動自我檢查，並對相關貸款的審核更為嚴格。

北京銀保監局、人行營業管理部日前下發《關於加強個人經營性貸款管理防範信貸資金違規流入房地產市場的通知》。通知顯示，監管部門將結合監管大數據進一步加強非現場監測和現場檢查力度，對因信貸管理不審慎導致的個人經營性貸款違規流入房地產市場的情況，將從嚴從重查處。

一家國有大行北京分行人士也對記者表示，已經第一時間組織開展對個人經營性貸款的排查工作，並通過電話會議方式向轄內支行進行工作部署、開展動員。在排查中以大數據模型篩查可疑數據，就可疑線索進行有針對性的排查。

上海銀保監局此前也發佈監管文件，要切實加強信貸資金用途管理，高度重視信貸資金用途管控，強化用途警示；禁止發放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款；防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規挪用於房地產領域。

廣東銀保監局日前也下發《關於組織轄內銀行機構開展經營性貸款、個人消費貸款風險排查的通知》，要求轄內銀行機構嚴格落實主體責任，圍繞授信調查、授信審查審批、授信後管理、第三方機構業務合作等各個環節開展全方位風險排查。

目前廣東的房貸合規性抽查趨嚴，銀行內部審批也更加嚴格，對於收入和年齡不匹配的房貸情況也在進行審查。廣東一房地產中介經理黃先生介紹，銀行抽查到其經手的購房客户，讓客户説明購房首付款來源。據悉，該購房客户剛畢業，年齡僅23歲。“其購房款是父母給的，我們針對這一情況也出具了相關證明函和保證函，證明該房產是購房者用於自住。”據房產中介介紹，如果購房者選擇用經營貸購房，不合規問題暴露後，很大概率需要提前還款。

不過，銀行也表示，在審核趨嚴的背景下，正常的個人經營貸款不受影響。一家股份制銀行上海分行人士表示，在個人經營性貸款領域，該行支持實體經濟發展，相關個人經營性貸款業務正常受理。

“好經歪念” 涉房資金亂象需嚴查

國家金融與發展實驗室副主任曾剛在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，由於消費貸和經營貸對貸款用途不是指定的，因此銀行對貸款的流向也很難進行有效的監控。2020年，由於整體的融資環境較為寬鬆，利率下行，部分人有衝動利用消費貸、經營貸等將資金套出來購買房產。

以“經營貸”為例，據瞭解，2020年，不少銀行的房抵經營貸利率降至4%以下，個別優質企業甚至能拿到低至3.65%的利率，對比北京同期的房貸利率，“利差”直觀可見，且可以先息後本還貸。“經營貸”本身是為了支持小微企業創業發展，但是部分資金通過“經營貸”違規流入樓市屬於“好經歪念”。

廣州大源按揭代理服務有限公司總經理鄭大源表示，3-5年期經營貸，由於先息後本，這就為炒房者提供了“時間差”——只要在3年或者5年內出售該房，就不用面臨還本的壓力。同時，還有二次申請經營貸的可能性。據廣州辦理按揭的中介機構介紹，目前，二次申請經營貸或者其他類似貸款還是有可操作的空間。藉助過橋資金，完成第一筆經營貸還款，可以再重新去銀行申請。如若監管嚴查，導致貸款審批條件嚴格，額度進一步收緊，部分購房者很有可能面臨債務違約風險。

除經營貸外，消費貸也成為部分購房者加槓桿的重要資金來源。此前，記者在採訪中瞭解到，部分貸款中介機構明知客户的資金用途是購房，但仍表示可以幫助其從銀行貸出消費貸。一位貸款中介機構人士對記者説，單筆消費貸金額不夠的話，可同時從幾個銀行貸出款。

曾剛表示，強化對相關交易的監管是必要的。鄭大源也認為，對違規資金流入房地產應該公開嚴肅查處，降低尋租空間。

調控給市場降温 樓市走向仍待觀察

除了嚴查經營貸、消費貸等資金違規進入樓市，多地也出台其他舉措管控入市資金。2月8日，深圳住建局發佈全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格。有消息顯示，深圳建行、光大等多個銀行已開始按照上述成交參考價格作為該行按揭貸款的參考依據。“日前住建部門發佈的參考價格基本是真實售價7成左右，這意味銀行可批貸額度將大打折扣，有力降低購房者購房槓桿。”一位業內人士説。

杭州方面也嚴查“代凍資”行為。2月18日，杭州市發佈了一則《關於提供虛假購房報名資料人員的通報》表示，經對商品住房項目搖號登記信息進行對比甄別，發現“御潮府”“丹楓四季院”“君品名邸”“紫璋台公寓”等九個項目中有27户家庭的申報信息或報名材料存在虛假、失實情況。

中原地產首席分析師張大偉表示，下一步調控效果如何，就看嚴查資金違規入房市政策的執行力度。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，監管部門對經營貸流入樓市嚴查體現了對房地產金融的強管控信號。這會促使一些商業銀行、中介機構等在信貸方面審查更加嚴格。嚴躍進認為，對於一些後續想借助經營貸購房的人，操作空間會降低。客觀上將會使得房產市場有所降温，尤其是一些熱點樓盤。他表示，落實“房住不炒”，資金管控一定要到位，這樣房地產市場才會更加趨於平穩。

易居研究院助理研究員趙亦琪表示，在多方調控下，預計未來幾個月樓市熱度將有所下調，房價漲幅將保持低位。