房地產板塊強勢拉昇 行業格局加速演變

2月25日，房地產板塊全天走高。Wind數據顯示，截至收盤，申萬房地產指數上漲6.13%，成交額408億元。個股當中，萬科A封板，全天成交額83.8億元。榮安地產、嘉凱城、華夏幸福等十餘股漲停。回顧板塊近期走勢，1月份申萬地產板塊下跌6.8%，2月份有所回升。截至25日，房地產板塊今年來漲幅4.81%。

隨着房地產行業進入後開發時代，規模天花板已現。不過，分析機構普遍認為，優勢房企2020年、2021年淨利將大概率實現穩定增長。國信證券分析指出，截至2月24日，在房地產板塊已發佈2020年業績預告、快報的65家公司中，淨利潤預增、扭虧及略增公司為20家，佔已發佈業績預告、快報公司約31%。按2020年三季度末預收款/2019年營業收入觀察，房地產板塊2020年三季度末的預收款總額是2019年結算收入的1.4倍，處於歷史較高水平。

事實上，2020年以來，儘管持續受到疫情影響，龍頭房企業績仍具有較強的確定性。萬科A近日披露的數據顯示，2021年1月公司實現合同銷售面積398.6萬平方米，合同銷售金額714.7億元。2020年全年公司累計實現合同銷售面積4667.5萬平方米，合同銷售金額7041.5億元。綠地控股則公告，2020年共實現營業總收入4813億元，實現利潤總額308億元，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤137億元。

在“房住不炒”的主基調下，房地產行業一直是政策層面密集調控的領域。據平安證券統計，從中央到地方層面，今年1月份“涉房”類政策共出台33項，環比降10.8%，其中偏緊類21項，偏松類7項。其中，中央層面繼續落實房地產金融審慎管理制度。地方層面，北上廣深杭等熱點城市樓市調控加碼政策頻繁出台，重點監管哄抬房價、違規資金進入樓市、購房人資格審查等領域。

值得一提的是，2020年下半年出台的“三道紅線”管控措施，以及銀行房地產貸款集中度管理條例的出台，令房地產行業融資渠道持續收緊，上市企業資金鍊進一步趨緊，行業格局加速向倒金字塔演變。平安證券預計2021年房地產行業整體融資環境將維持緊平衡。

在此背景下，上市房企普遍由過去的重視規模管理到現在的重視利潤管理，上海社科院市值管理研究中心研究員竺敏明提出，在房地產進入後開發時代，房企不斷多元化拓展及轉型，如中介服務、物業管理、城市更新等都面臨巨大風口。世聯行方面分析指出，在國內流動性拐點初現的2021年，對於房地產行業融資保持強監管將是常態。作為關聯上下游幾十個產業鏈的房地產業，其對國民經濟所發揮的作用短期仍無可替代。不過長期來看，行業從過去粗放狂奔已經轉向平穩健康發展，進入整合加劇階段將是事實。