為何同樣是房企無法交房，消費者有的全身而退、有的血本無歸？

案件背景

國人的傳統觀念裏，無論是以前還是現在，家和房子通常都是聯繫在一起的。人們都希望有一套屬於自己的房子，這樣才能有屬於自己的家，享受這個城市帶來的教育、醫療等一系列資源。“房住不炒”的樓市大方向下，全國高房價被遏制，炒房客被打擊，在中央的調控干預下，房地產行業加速洗牌，許多中小房企、甚至部分大型房企陷入資金鍊斷裂、無法交房的困境。

那麼同樣是房企無法交房，為何消費者有的全身而退、有的血本無歸呢？甚至在維權過程中，有的消費者看似全身心投入維權，結果卻是像練“七傷拳”，損失未必挽回，自身卻受損甚大。

案件經過

李某與某公司簽訂商品房買賣合同，約定王某購買某公司開發的位於某市的房屋及其商品房附屬車庫，總房款1280萬餘元，王某採取一次性付款的方式將上述購房款全款打到了某公司指定的個人的銀行賬户內。支付完房款後，某公司與王某在有權機關辦理了商品房買賣合同網籤備案登記，並未辦理預告登記及不動產權屬登記。一個月後，某公司將訴爭房屋賣給了鄭某，簽訂了認購協議書並加蓋某公司公章，隨後為鄭某辦理了涉案房屋入住手續並居住至今。王某事後發現訴至法院，要求某公司繼續履行合同，交付房屋並協助辦理產權登記。

裁判要點

本案系“一房二賣”的情形,對於一房數賣糾紛案件，如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法佔有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先後等順序確定權利保護順位。在本案中，某公司就涉案房屋先後與王某、鄭某分別簽訂了商品房買賣合同或認購協議，並不存在合同無效的情況，涉案的房屋買賣合同均有效。即某公司對涉案房屋進行了一房數賣，在此情況下，只有一份商品房買賣合同可以獲得實際履行。因涉案房屋未辦理不動產產權變更登記，故不產生物權變動的法律效果，商品房買賣合同的網籤備案是一種行政管理方式並非不動產預告登記，只能發生債權效果，不能產生物權效力。因此，本案應以先行交付作為判定應履行哪一份合同的依據。

據此，法院判定房屋歸鄭某所有，駁回原告王某的訴訟請求。

律師分析

這個案件是消費者購房時可能遇到的眾多法律糾紛的縮影，判定依據為《第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要》第15條，我們也可以從中發現，當房企無法交房時，消費者有的全身而退、有的血本無歸。那麼當發生糾紛時，如何最大程度維護自己權益，瞭解以下幾個方面很重要：

1、要求開發商自律或者在政府信訪都不是維權的最佳途徑

消費者一定要樹立正確的維權意識：因為我國採取商品房預銷售制度以及考慮到房產的後期居住體驗，開發商會盡力維護自己在市場上的信譽。大概率是資金流出現了大問題，開發商窮盡現有辦法無法解決，然後資金鍊斷裂問題才可能在市場上公開化。

這時依靠開發商自行化解問題，或者去政府信訪要求解決問題，都比較難達到預期的效果。因為開發商和政府即使消費者不去溝通，他們也是有動力去解決問題的。尤其是政府，開發商不交房通常是至少關係到幾百户居民利益的羣體性事件，無論信訪多與少，政府一定都是有解決的動力的。但是巧婦難為無米之炊，如果資金敞口過大，政府最終也多半會讓消費者通過司法途徑維權。

2、維權的最佳途徑是“儘早”啓動司法程序

一旦發現開發商有資金斷裂無法交房的苗頭，對消費者最佳的選擇是“儘早”啓動司法程序。因為開發商資金鍊斷裂，通常都不只欠了消費者的錢，同時還欠了金融機構的錢，而且可變現資產相對債務的缺口很大，負債累累的開發商已經無法繼續蓋房、按約交付房屋，因此開發商通常都無法對全部的消費者履約。但同時，開發商屬於重資產的公司，其資產相對於單一消費者的債權又要龐大很多。消費者就要利用個人決策比機構程序更簡單靈活的優勢，“儘早”啓動訴訟程序，打時間差，查封開發商名下資產，迫使開發商還錢。

即使開發商將來能夠自救解決債務問題，其最優先解決的債務也通常也都是已經被起訴的債務。

3、遭遇一房數賣怎麼辦？

關於一房數賣，如果買房人都主張交付房屋，那麼如何確定優先順序就很重要。請大家記住一個原則：所有權轉移登記優於所有權轉移預告登記、所有權轉移預告登記優於先行接受商品房交付、先行接受商品房交付優於登記機關已經受理其房屋所有權轉移登記申請。此外，關於先行辦理網籤、先行依約支付價款、成立在先的合同有無優先順序以及優先順序如何排列尚存在一定的爭議。

以上只是關於一房數賣的一般順序，也不是沒有例外。比如如果惡意搶先登記，就不能優於在先佔有房產的當事人，等等例外。僅這一條例外，就有衍生出來很多問題，比如怎麼樣解釋惡意、惡意的認定時間節點是什麼；如何理解佔有，交付是不是就算佔有，交了物業費、交了門鑰匙、辦了交房手續、開發商出具了交付證明、交付了房屋但鎖又被其他買房者撬了，等等。這些情況都需要購房者在發生一房數賣時儘早維權、依法維權。

4、存在建設工程抵押的房產能否購買？

在房屋銷售五證齊全的情況下，開發商因為資金週轉，可能向金融機構設置了在建工程抵押。前一陣，一個親戚就諮詢這種房產能否買？

存在在建工程抵押的房產是可以買的，但是應當讓開發商出具《抵押權人同意抵押房屋銷售的證明》。出具後，將來如果抵押權人不同意辦理房產證，是可以要求滌除抵押權的。但是，仍然會存在一個小的風險，就是通常金融機構會以開發商欠款未還清為由，拒絕滌除抵押權，雖然起訴開發商、將金融機構列為第三人，大概率會勝訴，但是司法程序不可避免地會造成辦理房產證時間上的拖延，這些都是需要考慮的因素。

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