深圳租賃市場：未見漲租潮 長租公寓出招降風險

證券時報記者 吳家明

房價漲租金不怎麼變，這是近一兩年深圳樓市普遍的寫照。

二手房成交參考價的出台引爆了整個二手房市場，有不少剛需購房者在觀望之餘選擇了“由買轉租”，加上春節後也是深圳租賃相對較旺的時間。經歷了2020年的低潮，深圳租賃市場又發生了哪些變化？

房租普遍穩中有降

“今年春節回深後我每天下班都去看房，打算從龍華搬回市區，上班方便一些。”在福田石廈，記者見到正準備租房的陳燕（化名）。周邊多位房產中介經理也表示，春節過後深圳二手房市場迅速轉冷，工作重心也暫時放在租賃業務。“現在不能對外展示業主的賣價，但租金還是可以的。”有房產中介經理笑説。另據貝殼找房數據顯示，春節前後（2月1日至17日、2月18日至28日）看房、成交同步大幅增長。其中，深圳全市看房量環比增長174%，成交環比增長187%。

陳燕告訴記者，自己本身是租住在龍華元芬地鐵站附近的一些工業區改造的長租公寓，以往公寓要求一次性簽訂兩年合同，才能享受一些折扣，但現在一年租期也可以籤並享受折扣。“我在福田中心區上班，一直也關注石廈片區，發現今年許多房源的租金還有所下調，幅度在5%到10%左右。”

記者採訪多位福田、南山、羅湖等租房熱門區域的房產中介經理，絕大多數房產中介經理都表示這些傳統熱門區域並未呈現租房熱和漲租潮。“紅嶺的風格名苑31平方米現在有房源租3300元，家電全齊，以前都開價3800元以上。”紅嶺片區一位房產中介經理向記者推銷，“疫情對2020年的深圳租賃市場帶來很大的衝擊，現在似乎還沒有完全恢復，不排除個別片區房租上漲，但大多數片區租金這兩年都基本沒什麼變化。”

提起深圳租賃市場，城中村一直是“主戰場”。記者在羅湖、福田多個城中村走訪時發現，隨處可見業主直租的小廣告。“城中村由於租金比周邊小區房要低，所以還算較為平穩，變動不算太大。”在羅湖區田心村，多位“二房東”告訴記者。在深圳福田區沙嘴村，一位二房東告訴記者，自己在這裏包下近300套房源改做長租公寓，但至今仍有近50套房源空置，之前還推出了一些優惠以吸引租客。

根據深圳中原研究中心監測顯示，2月深圳住宅租金為73.0元/平·月，環比下降0.94%，租金回報率繼續下滑至1.14%。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，買賣交易市場和租賃市場是兩個市場，一個代表的是資本資產的配置需求，一個代表的是實體的經濟的需求。“如果説疫情之後房租出現下降，可以這樣理解：租房的都靠工薪生活，工作和收入都受影響，高租金還能維持的住嗎？加之去年以來長租公寓頻頻爆雷，對租賃市場造成很大的衝擊。早在若干年前，租金回報率就跌到社會平均收益以下，熱點城市的租金回報率橫在1%左右好幾年時間，租金下跌並不是買房要考慮的首要因素。”

長租公寓的整合

租賃市場另一個主角，就是長租公寓。其實，長租公寓困局背後，很大程度上也是因為樓市租售行情背離，而今年的長租公寓顯得更為不一樣：去年以來各地長租公寓頻現“爆雷”，租客和業主都成為受害者。深圳、北京、上海等城市相繼出台政策，大力整頓住房租賃市場秩序。這些政策在規範企業經營活動，一方面顯示了風波不斷的長租公寓存在的眾多隱患，另一方面也顯示了管理部門絲毫不放鬆的監管決心。

“終於與蛋殼公寓撇清了關係。”張先生此前將自己在龍崗中心城的一套房子出租給蛋殼公寓，去年卻遭遇公寓“爆雷”。“不管是業主還是租客，大家都有難處，我和租客之間的協商就花費了很長時間，挺鬧心，最後自己還賠償了一點錢才讓租客退房。”對於目前空置的房屋，張先生表示可賣可租，但不會再輕易與長租公寓合作。

記者在龍崗、福田等地走訪時發現，受訪的長租公寓都表示租客每月交租即可，租金與去年相比也基本持平。一些長租公寓還打起折扣，例如新派公寓在其公眾號上推出全國門店新籤九折起。此外，一些長租公寓也有“新玩法”，例如自如推出了“增益租”。在“增益租”新模式下，自如將與業主共同確定房屋出租價格，實現“收出無差價”，簽約時間也比以往靈活，甚至一年起簽約。同時，如果市場下行、出租情況不理想，自如也會向業主支付目標收益八成左右的保底收益。此外，自如將對新模式下託管的房屋進行裝修升級，並提供租金抵扣裝修費用等多種方案。記者瞭解到，“增益租”在深圳落地之時，就已經有業主簽約。

此外，一些長租公寓也開始“整合潮”。根據此前的公告，世聯行擬與全資子公司世聯集房、寧波江北華燕智輝實業投資合夥企業（有限合夥）簽署《關於轉讓深圳世聯集房資產管理有限公司股權之股權轉讓協議》，世聯行擬向華燕智輝轉讓其持有的完成資產重組後世聯集房100%的股權及對應的所有權益，目標權益的轉讓價格為5.3億元。世聯集房是世聯行主募集資金投資項目“長租公寓建設項目”的實施主體，便是市場上的世聯紅璞公寓。據悉，此次交易的簽約對手方為華燕智輝，實際承接主體為珠海橫琴華琴實業投資合夥企業（有限合夥）。世聯行也相應披露了華琴實業各投資人情況，其中便包括認繳比例18.5%的南京魔方佳弘公寓管理有限公司。記者發現，世聯紅璞日前發佈消息，世聯紅璞大部分門店“加入魔方大家庭”。

在市場人士看來，長租公寓品牌的這些新舉動不僅是為了降低自己經營風險，也開始從“租賃-運營”（中資產模式）轉向“委託運營”（輕資產模式）模式。此前頻繁“爆雷”的主要都是分散式長租公寓。另一方面，“集中式長租公寓”主要以傳統的商業地產運作模式，利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營，如有大型規模房企背書的萬科泊寓、龍湖冠寓等。不過，面對租賃市場的表現，房企長租公寓整體規模拓展也將放慢速度。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，長租公寓出現整合潮，實際上就是企業通過各種手段來消化租賃的房源和服務，這種整合的趨勢還會延續，也能從一定程度上看出企業經營確實有壓力，後續也會形成一些新的併購機會。從監管角度來講，一些長租公寓接下來還會遇到經營風險，還需要相關部門高度關注。