利用中介租房“跳單” 未籤合同仍須“買單”

□ 法治日報全媒體記者 張雪泓

接受房屋租賃中介公司服務後，委託人卻繞過中介公司直接訂立租賃合同，中介公司可以主張中介報酬嗎？近日，北京市第一中級人民法院首次適用民法典公開審理了一起涉及“跳單”行為的二審民事案件，並當庭作出宣判，被告委託人應向中介公司支付房屋居間費27000餘元。

2018年1月13日，某公司員工與某房屋中介公司（以下簡稱甲公司）取得聯繫，以公司名義委託甲公司為即將成立的海淀分公司尋找符合辦公條件的房源。甲公司的工作人員帶着某公司領導和經辦人看了包括某寫字樓2502室、2503室、2505室房屋在內的房源，後者同意租賃這三套房子。

同年2月9日，某公司員工和甲公司員工建立了一個微信羣，在羣內討論了房屋租賃的細節問題，包括三套房子的租期、租金、押金、水電費、物業費、違約金、開具發票等條款，以及其他需要中介公司與業主協調的問題。隨後，甲公司員工將修改過的三個房屋的租賃合同發到微信羣，並將修改後的租賃合同發送給了房屋業主。業主反饋後，甲公司將草擬的《北京市房屋租賃合同（經紀機構居間成交版）》發給了業主和某公司。

然而，某公司最終未與甲公司簽訂居間合同，而是與另一家中介公司（以下簡稱乙公司）簽訂了涉案三套房屋的《房屋租賃合同》及《居間合同》。甲公司發現，某公司與業主、乙公司簽訂的租賃合同，除租期起算日期和房租支付日期與自己提供的合同模板相差兩天外，重要的條款均一致。

於是，甲公司向法院提起訴訟，主張某公司的行為是一種“跳單”行為，要求某公司和涉案房屋的業主應支付其居間服務費。

一審法院認為，根據本案實際情況，甲公司雖未與某公司簽訂書面的居間合同，但甲公司已經為某公司提供了居間服務，故某公司應支付甲公司居間服務費。按照房屋的面積，法院酌定某公司應支付房屋居間服務費27000餘元。此外，某公司提供的證據不足以證明其與房屋業主設立了居間服務關係，故其要求業主給付居間服務費的訴訟請求法院不予支持。最終，一審法院判決某公司給付甲公司27000餘元，駁回其他訴訟請求。

某公司不服一審判決，向北京一中院提起上訴，主張其未與甲公司簽訂居間合同，不應支付其居間服務費，遂請求二審法院予以改判。

北京一中院審理後認為，某公司已接受了甲公司的服務，而某公司、業主與乙公司簽訂的房屋租賃合同內容與甲公司向某公司提供的合同內容中的租金數額、免租期、租賃期限等重要條款基本一致，且上述合同內容系經過甲公司反覆修改後得出的。某公司雖主張其在最終簽訂房屋租賃合同前有自由選擇居間方的權利，且其最終選擇與乙公司訂立居間合同，但某公司並未提供證據證明乙公司向其提供了何種居間服務。故認定某公司最終與業主達成的交易實際系接受並利用了甲公司提供的服務後，繞開甲公司轉而選擇費用較低的乙公司與業主訂立合同。綜上，根據民法典第九百六十五條的規定，某公司應向甲公司支付報酬。最終，北京一中院二審駁回上訴，維持原判。

對“跳單”行為，民法典有了明確規定

本案承辦法官趙蕾介紹，“跳單”是個行業術語，是指委託人在接受中介人的服務後，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的行為。民法典第九百六十五條規定，委託人在接受中介人的服務後，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。

判斷是否構成“跳單”，首先要看中介合同是否已生效，並且要看中介人是否已按照合同約定提供了交易機會或者媒介服務。實踐中，委託人就同一委託事項，可能僅委託一箇中介人，也可能同時委託多箇中介人。在有多箇中介人的情形下，尤其要準確判斷委託人是否接受了中介人的服務，以及接受了哪個中介人的服務。第二，按照中介合同約定，中介人向委託人提供服務之後，委託人是否利用了中介人提供的這一服務而訂立合同，則是判斷是否構成“跳單”違約的關鍵。第三，委託人繞開中介人直接訂立合同。這種行為有三種表現形式：一是委託人利用中介人提供的信息機會或者媒介服務，直接與合同相對方訂立合同；二是委託人利用中介人提供的信息機會或者媒介服務，通過其他中介人與合同相對方訂立合同。如委託方通過某一中介公司提供的信息和媒介服務，合同已基本達成，委託人發現其他中介公司的報酬更低，繼而通過其他中介公司與合同相對方訂立合同，則構成“跳單”違約；三是委託人將中介人提供的信息透露給親朋好友，以親朋好友的名義與合同相對方訂立合同，以達到繞開中介人的目的。

北京一中院民一庭副庭長張磊認為，“跳單”行為不僅會讓中介人的付出得不到相應的回報，也會增加房產交易的風險，如房屋產權問題、資金安全、物業糾紛等隱患。在民法典實施前，對於“跳單”行為，法院主要根據合同法及雙方合同約定並結合誠實信用原則對“跳單”行為進行認定，並判決違約方承擔責任。民法典頒佈後，對於“跳單”行為有了明確的規定，首次將“跳單”行為上升到了法律層面，不僅保障了中介人權益，且對於違背契約精神的行為進行了嚴格規制，促使委託人與中介人在簽訂合同後誠實履約、信守承諾，以促進房屋買賣、房屋租賃市場的健康有序發展。