實探丨嚴厲調控下深圳優質學區房價格仍堅挺，真對調控“免疫”？

對於全國的房地產市場來説，優質學區房是個“永恆”受關注的話題。最近，深圳、上海等城市的學區和招生制度再傳大動作，學區房也再次成為焦點。不過，即使在嚴厲的樓市調控前面，優質學區房似乎仍“我行我素”。

一漲再漲

“現在幾乎找不到400萬元以下的深中學區房了。”面的記者的諮詢，在羅湖田貝片區從事房產中介的胡經理也覺得很驚訝，“去年疫情深圳房價上漲，優質學區房可以説是漲價的先鋒。雖然剛剛深圳出台了二手房成交參考價，整體市場是降温了，但優質學區房還火着呢！”

走在田貝四路和貝麗南路，許多培訓機構的廣告和深圳中學初中部的學位房廣告信息非常引人矚目，最然周邊多數為樓齡近20年甚至超過20年的小區，但因為優質學位的“加持”，價格水漲船高。以上世紀80年代建設的愉天小區為例，由於户型面積小，帶深圳中學初中部和翠北小學雙優質學位，而且帶有可能的拆遷概念，一直是學區房投資者關注的小區。記者調查發現，目前該小區的二手房成交參考價為每平方米98800元，但一套35平方米的房源業主掛牌價已經高達670萬，摺合約每平方米19萬元。“去年5月同户型的成交價還在465萬元左右，前年同户型的成交價還在每平方米9萬元，漲幅非常驚人。”胡經理表示，“春節過後優質學區房的需求還是很大，對於這種小户型，很多客户都選擇一次性付款，所以不受參考價的影響。”

（房產中介提供的去年5月愉天小區掛牌價，不到一年價格已經猛漲）

福田百花和紅荔村片區是深圳傳統的優質學區，這裏的學區房價格更是堅挺。“參考價出台後這裏的學區房價格沒有下跌。”黃經理表示，“金茂禮都23平方米的房源現在業主掛牌價是730萬左右，3月初剛賣了一套是720萬元，客户一次性付款。”而在深圳，集團化辦學的趨勢下一些中小學會被較為出名的教育集團納入旗下，也成為房價上漲的催化劑。“我春節前後在梅林一村附近看房，我看中的房源也從930萬漲到960萬，就是因為片區的學校被併入教育集團。”

在記者的調查訪問中，幾乎所有的被訪問者都認為，深圳教育資源依舊緊張，優質的基礎教育資源就更為緊張，而且均衡程度有待改善。優質學區房是剛需，所以更為保值，也更受投資客的青睞。“雖然不能説讀好的學校就能考出好成績，但小孩讀完書或許還能賺到不少錢，能不吸引人嗎？”黃經理説。

那麼，非優質學區房和優質學區房的差別有多大？與愉天小區相隔不遠的旭飛華達園，也是以小面積房源為主，二手房成交參考價為每平方米50400元，業主掛牌價在每平方米6萬元左右。

（非優質學區房和優質學區房的差別）

另據深圳市房地產中介協會最新公佈的數據顯示，上週（3月15日至21日）深圳二手房網籤1026套（含自助網籤），環比上升3.8%。從連續4周的網籤量來看，低位橫盤的走勢非常明顯。

可以看出，優質學區房由於屬性特殊，價格變動往往保持着自己的規律。

漫長的過程？

最近，上海學區房改革被迅速引爆。近日，上海市教委公佈了《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，此次政策提出了“名額分配綜合評價錄取”制度，具體包括名額分配到區招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類，合計佔市實驗性示範性高中招生總計劃的50%-65%，與改革前相比，名額分配比例進一步擴大。

上海易居房地產研究院發佈的報告指出，此次政策提出是基於教育改革的目標和精神出發的，側面也反映了2020年上海學區房市場的風險和問題。根據克而瑞數據庫監測的數據，2020年全年上海新建商品住宅成交均價為55994元/平方米，同比漲幅為2.5%。而以去年學區房炒作較多的大三林板塊（包括前灘）為例，其2020年全年新建商品住宅成交均價為99359元/平方米，同比漲幅為17.7%。自從上海出台“學位分配到各區”的入學新規後，學區房價格聞風而動，更有市場消息指出上海知名雙學位小區梅園的房價便出現大幅下降，但這是否意味着外界所期待的市場拐點已到來？

“我不認為學區房會馬上就涼了，但一直高燒不退的學位房，“降温”模式已開啓。之所以説，上海新政無法讓學位房從根本上降温，就是因為在優質教育資源缺乏的情況下，單純靠設計分蛋糕的規則，解決不了供需矛盾，緩解不了虎爸虎媽的焦慮。名校之所以有名，就在於喜人的升學率。高考看的是一本率、重本率，中考看的就是考取名校高中的比例。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

為實現教育質量均衡，近年來各個城市也推出了許多措施。而在深圳，深圳龍華區教育局近日修訂了《深圳市龍華區義務教育階段大學區學校積分入學辦法一覽表（修訂稿）（徵求意見稿）》。其中，對於入學積分的標準、深户和非深户在積分上的計算、大學區與單片區加分項等方面，向公眾徵集意見。只是，對於新的入學辦法能否降低學區房之熱，市場意見不一。近期，北京海淀區房管局聯合區市場監管局對上地、萬柳等區域房屋交易中介機構加大執法檢查力度，對涉嫌炒作“學區房”概念、藉機哄抬房價、代理未經房主書面授權委託房源等違規行為進行調查取證。

有業內人士指出，學區房是二手房市場的風向標，學區房市場一旦降温，所在片區的二手房價格也將不可避免地受到影響，這或許也是調控應該關注的重點。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對於家長和購房者來説，在此類教改政策下，應積極理解政策改革初衷即“教育資源均衡化”的改革思路，理性擇校、理性置業變得很關鍵。