投資日本別墅不能只看價格

本報駐日本特約記者 蔣 豐

“兩點生活”正成為日本中產階級新的進階消費。這裏的“兩點”指的是擁有兩個生活落腳點，比如日本女星柴崎幸在今年的國際婦女節那天宣佈，自己開始了“兩點生活”——一個落腳點是東京的公寓，一個落腳點是北海道的農場別墅。從前，似乎只有高收入的自由職業者或者退休後的高層，才可以擁有“兩點生活”。但最近一年多來與新冠肺炎疫情共存的生活，讓很多日本白領、金領不需要去公司報到，而是習慣打開電腦、天南海北都不影響工作的新模式。於是，擁有別墅的“兩點生活”，正成為一種新風潮。

據《日本經濟新聞》日前報道，在2020年4月，日本政府發佈第一次“緊急事態宣言”後，一家從事高端房產中介服務的公司接到的關於購買度假別墅的諮詢量猛增，別墅成交量也超過往年。其中，有107件諮詢是關於千葉縣的。千葉縣與東京都同屬首都圈，從東京當天往返不成問題。2020年夏季，一名40多歲的日本企業經營者用現金一次性付款，在千葉縣南房總市購買了一套帶泳池的獨棟海景別墅，總佔地超過1000平方米，價格約1795萬元人民幣。

在富裕階層熱衷購買別墅的風潮下，像別墅一樣的住宿酒店的開發熱度也隨之大增。銷售投資用房地產的日本武藏公司，從2020年夏季開始，在鄰近東京的兩大著名度假地——輕井澤和湯河原，啓動了將整棟住宅作為酒店出租的業務。武藏社長大谷義武表示，原本設想客房單價在8萬日元（約合4800元人民幣），但由於希望避免人員密集的人很多都是一家子前來入住，因此2020年的平均客房價格超過10萬日元。大谷介紹稱，客户以家庭年收入在2000萬日元以上的“小富階層為主”。這些人雖然沒有購買別墅的資金實力，但並不滿足於傳統酒店。

2020年，日本雖然出現新冠疫情危機，經濟發展停滯，但也出現自經濟泡沫破裂後日經平均股價的高值，更呈現不動產交易活躍的跡象。去年11月，日本三井不動產宣佈將對經營巨蛋球場和遊樂園的東京巨蛋進行股票公開收購，並很快達成一致。2020年8月，在全球疫情最為嚴峻的情況下，安聯集團的不動產管理部門在東京設立事務所，一舉購買了18棟租賃公寓。日本不動產經濟研究所公佈的當時首都圈公寓均價為6084萬日元，僅次於日本地產泡沫期最高峯1990年的均價6123萬日元。進入到2021年，在疫情仍舊持續的日本，不動產市場的新陳代謝自然也吸引中國投資人士的關注。

日本是觀光立國，從長遠上來講，肯定會促進和鼓勵旅遊經濟，所以今後的旅館和民宿需求還會增加。近日，《環球時報》記者就中國人投資日本別墅，諮詢了面向全球華人提供不動產擔保貸款的株式會社FinancialDo。該公司亞洲市場負責人王鈺驄強調，投資購買別墅首要看位置，位置太偏僻的話，一是客流量少，二是如果做銀行貸款，不太容易通過貸款審查。公司曾經接到中國客户的需求，希望購買北海道虻田郡的一家滑雪場附近的別墅，但評估部門認為，北海道虻田郡地處偏遠，別墅沒有市場流通性。如果要確保投資價值，還是建議購買首都圈（即東京都、神奈川縣、千葉縣、埼玉縣）和阪神圈（即京都府、大阪府、奈良縣和兵庫縣的神户市）。在使用上，經營民宿或者旅館回報率較高。以東京為例，旅館的表面回報率一般能達到15%-20%，如果做民宿，可能會更高。曾經有中國客户在關西機場附近購買別墅，後改裝成5個家庭房，用作民宿，回報率達到50%。不過，該負責人也表示，與一般的租賃相比，旅館和民宿都容易受經濟大環境和市場波動的影響，畢竟住房才是剛需，而觀光旅遊不是。另外，旅館也好，民宿也好，管理上需要投入更多的人力、物力成本，所以投資前請慎重考慮。

還有多名朋友向記者諮詢，説在網上經常能看到一些超低價待賣的日本別墅，包括1日元起價等，問記者怎麼不趁機買幾個。針對這個問題，日本房產諮詢師加藤良大分析認為，日本自從經濟泡沫破滅後，全國各地都有別墅大甩賣，150萬日元就能買到外觀不錯的別墅，其中也不排除被不動產公司賣給不明真相的外國顧客的。如果是投資用，準備出租給別人，又或者是想要轉手賣出，這樣的別墅很難找到入住者或買主。如果是自住，那麼維護和裝修的費用會遠超新建別墅。所以不要被價格魅力套住，從而掉進一個填不滿的坑裏。

縱觀全局，跟國內一線城市相比，日本一線城市的別墅價格的確很有優勢，從而衍生出“你在國內籌首付，我在日本買別墅”的説法。但別墅跟高層公寓的根本區別是，別墅一般是木造的，因而使用壽命基本上在25-30年左右，之後需要解體重蓋，並一次性投入很大的資金。因此，在日本買別墅，一定要把週期考慮清楚。