北京首批集中供地起價超1035億元 限制條件多 “地王”將難再現

本報記者 王麗新

3月31日晚間，北京市發佈今年的集中供地計劃，以及首批30宗掛牌土地的詳細信息。按照計劃，2021年，北京市將於3月、7月左右、11月左右分三批次發佈商品住宅用地出讓公告。其中，首批掛牌的30宗土地，總用地面積約169萬平方米，建築規模約345萬平方米，掛牌總價超1035.81億元。

“此次集中供地在區域供應結構均衡化發展、土地供應規模及土地出讓方式上都作出了綜合性考量，真正落地實施‘房地聯動’、‘一地一策’機制，從供、銷兩端實現聯動引導，將在一定程度上遏制非理性拿地行為。”中指研究院北京公司研究副總監李益峯向《證券日報》記者表示，户型限制也適當作出了調整，將“套型面積”調整為“套內面積”，為房企户型設計靈活度、住宅品質提升方面預留了合理空間，在“重調控”、“強保障”和“穩品質”上尋求了一定的平衡。

值得一提的是，有業內人士分析，這批土地呈現了五大特點，分別為以五環外居多、限競房減少、限制條件多、整體規模不減以及項目有望在年內入市。

在規模上，首批30宗土地的用地面積約169萬平方米。如果後續兩個批次的規模大致相當的話，今年北京合計供應的土地面積將超過500萬平方米。雖然略低於去年的734.78萬平方米，但相較於北京新房市場的需求而言，仍是較高水平。且最終形成的住房供應規模將取決於容積率及套內面積限制，實際能解決的住房人口並不少，加上後兩批供地量，預計今年的宅地塊供應量將高於去年。

在位置上，以五環外居多，位於五環內的僅有4宗，合計住宅建面約45萬平方米，均未設定特殊限制，為炙手可熱的純商品住宅用地。但從區域分佈看，“城六區”佔比仍然接近半數，其中朝陽區有10宗，總建築規模近百萬平方米，為供地規模最大的區域。

“此次集中供應是呼應土地精準分類調控，集中性推出優質地塊，促使開發商理性拿地，結合自身的財務狀況謹慎拿地。”諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙向《證券日報》記者表示，一方面縮小了優質地塊的競爭，有利於房地產市場的穩定發展；另一方面，本次供應的地塊區位相對優越，也彌補了北京主城區內新房項目稀缺的局面。

在限制條件方面，在首批供應的30宗土地中，不受限制的純商品房地塊僅有9宗。其餘21宗地塊均設置了土地的上限價格，在此基礎上，有6宗土地需競報政府持有商品住宅產權份額，即將建設成“共有產權住房”；13宗土地競報“公共租賃住房”面積。此外，還有13宗土地執行“套內70／90”政策。不難看出限制條件很多。

對此，李益峯向《證券日報》記者表示，此次集中供地綜合運用了設定地價上限、競政府共有產權份額、競建高品質住宅、競建人才公租房、競企業自持房屋比例等一系列土地出讓方式，落實“穩地價、穩房價、穩預期”，標誌着北京房地產行業調控向精細化管控向縱深發展，將對土地市場和商品房市場將產生深遠影響。

更重要的是，首批30宗土地均未明確設置“限房價、競地價”的要求，説明限競房的供應規模有大幅下降的勢頭。2018年、2019年限競房集中供應的盛況（一度佔北京新房供應的半數以上），暫時不會再出現，現有限競房項目的去化壓力有所減輕。但考慮到北京的限價政策沒有根本放鬆，預計未來的房價很難大幅上升。

“北京土地市場不可能出現地王了，30宗地塊在競拍階段都做了特殊要求，按照地塊位置優質程度，競拍階段的調控嚴格程度依次遞增。”中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，北京在土地供應階段已經開始執行“個性化”調控了，低溢價率可能是很長一段時間的主旋律。

此外，首批集中出讓的地塊，將於4月末開始接受網上報價，5月8日正式出讓。按照目前新項目5個月到9個月的開盤週期推算，首批供應地塊最快在今年第四季度就能入市。