長租房的政策措施不斷創新完善 解決大城市住房突出問題

原標題：長租房，讓更多人安居樂業（民生視線）

“十四五”規劃綱要提出，“加快培育和發展住房租賃市場”“完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利”。作為解決大城市住房問題的重要途徑，我國長租房的政策措施不斷創新完善，各地也正在積極實踐探索，讓更多人安居樂業，向全體人民住有所居的目標不斷邁進。

市場體系、保障體系“兩條腿”走路，加速補齊租賃短板

眼看下個月房子就要到期了，租住在北京市東四環自如長租公寓的蕭琳馬上續簽了兩年合約。租期長了，安全感也足了，蕭琳準備買點鮮花綠植，裝點一下“小家”。

剛來北京工作時，蕭琳經過多方比對，選擇了房源信息相對透明、可以拎包入住的分散式長租公寓。“可以穩定長期租，不用擔心老搬家，極大地提升了工作生活幸福感。”

長期以來，我國住房市場存在“重購輕租”的現象，而在租賃市場發展的短板中，租賃週期較短的問題尤為突出。發展長租房，不僅可以有效提升租客的租房體驗，提高租房品質，也有利於增加租賃市場有效供給、改善租賃供需結構。另一方面，租購“兩條腿走路”還能夠緩解整體住房市場的供需矛盾，營造一個更加理性租購的市場環境。

因此，近年來租賃關係和租金水平都較為穩定的長租公寓等租賃形式受到年輕租客的歡迎。自如相關負責人介紹：“自如在全國10個城市管理房源超過100萬間，服務400萬左右租户。”他表示，很多像蕭琳一樣在大城市工作的青年人，暫時沒有能力買房，對居住品質又有一定要求，分散式長租公寓滿足了部分這樣的住房需求。

近年來，我國長租房市場蓬勃發展。但總體來看，大城市租賃供需仍然存在不小缺口。

“解決大城市住房突出問題，當前重點是要解決新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等羣體的住房問題，要增加小户型、低租金的租賃住房供給，為人們提供與其經濟能力相匹配的‘一張牀’‘一間房’或‘一小套房’，讓他們能夠先在城市安居。”浙江工業大學副校長、中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長虞曉芬表示。

增加長租房供給，市場化租賃住房之外，保障性租賃住房正在加速建設。

“4人一間，離公司不遠，而且餐飲、娛樂、運動等設施配套齊全，還提供就業創業服務。”蘇州寶時得公司員工吳瓊最近入住蘇州潤家樂璟東景社區的集體宿舍樓。這一社區經過改造後納入蘇州市保障性租賃住房的試點，相比市場化的租賃住房，保障性租賃住房租金更低，住房品質和配套也不錯。“讓我們這些年輕人在蘇州工作很有歸屬感。”吳瓊説。

據瞭解，保障性租賃住房已經逐步從城鎮户籍家庭拓展至新市民、青年人及從事基本公共服務人員等羣體。虞曉芬介紹，“十三五”期間，由政府主導建設運營的公租房已經實現對城市低保、低收入住房困難家庭應保盡保。目前在蘇州、廣州、瀋陽等13個城市開展保障性租賃住房試點，主要瞄準量大面廣的新市民住房需求。經過一年多實踐，試點城市初步探索出政府給政策、銀行給支持、市場主體積極參與的保障性租賃住房可持續運作模式。

市場體系和保障體系“兩條腿”發力，加速補齊租賃短板，也為促進國內大循環增添了動力。“解決居住問題，居民才更敢消費、更有能力消費，加速發展租賃市場，特別是提高長租房的比重，有利於拉動消費增長。”國務院參事室特約研究員姚景源表示。

盤活存量、發展增量，政策多方位支持社會力量參與

今年3月22日，在浙江温州工作的朱女士喜遷新居，成為聚鑫苑長租公寓的第一批租户。“我跟朋友合租了一個兩室一廳，傢俱電器齊全，一樓大廳還配有自助咖啡機、書吧和會客廳，周邊生活配套齊全，交通方便，距離公司也很近。”對新居所的環境和服務，朱女士讚不絕口。

一年前，這座7層建築還是一個辦公樓。將它改造為長租公寓，在物業持有方温州現代錦華置業集團有限公司董事長邱振光看來，是一件“一舉三得”的事兒。“原有辦公樓利用率不高，改為長租公寓，既盤活了企業的存量資源，作為房地產企業又對轉型發展進行了有益探索，同時還為其他企業參與發展住房租賃市場起到引領帶動作用。”邱振光説。

這不是錦華置業的第一次嘗試。2019年8月，錦華置業將温州飯店4—5層改造成的長租公寓就已經開業運營。因為這兩處改造物業都位於市中心，租賃行情不錯，出租率一直都保持在80%以上。

盤活存量資源發展長租房，在不少試點城市已經形成了一些有益探索。國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧鬱松認為，盤活閒置的存量資源應該成為發展長租房的首選。“如果有相應的政策扶持，相對新建租賃住房來説，改建的成本低一些，而且很多閒置商業物業的位置往往較好，用於租賃也有利於職住平衡。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，“商改租”存在現實基礎，“據我們統計，截至2020年底全國主要城市中適合改造為租賃住房的閒置商辦面積總量約為5.5億平方米。”

盤活存量的同時，發展增量不能停。在各項政策的扶持下，新建長租房穩步擴充。

去年7月，全國首個集體土地長租公寓項目北京萬科泊寓成壽寺社區開業，首批235套房源提前全部租罄。這一社區由村集體提供土地的經營權，企業負責建設運營。“利用集體土地建設租賃住房，企業節省了土地獲取的成本，也最大限度降低了租客的租金成本，租金只有周邊同品質一居室的七八成。”該社區有關負責人表示，通過設計運營，能夠實現村民和村集體、企業多方長期可持續的收益。

不只在北京，上海、瀋陽、南京、杭州等10多個城市也開展了集體土地租賃住房試點。貝殼研究院數據顯示，2017年以來，全國18個集體土地租賃住房試點城市推出了超過150個試點項目地塊，去年開始陸續建設完成入市。

加強扶持、建立機制，進一步解決試點中凸顯的難題

為了加快長租房發展，各項扶持政策正在加速佈局完善。

財政補。2019年，北京、長春、上海、南京、杭州、福州等16個城市納入中央財政支持住房租賃市場發展試點，2020年又有天津、石家莊、太原等8個城市入選。

金融扶。2020年，住房和城鄉建設部推動建設銀行三年內提供3000億元貸款，引導企業參與發展保障性租賃住房。

土地增。北京、上海等地已經紛紛開展利用集體經營性用地、調整商業用地等措施擴大租賃住房土地供給。“十四五”規劃綱要明確“單列租賃住房用地計劃”，專家分析，這意味着未來城市土地供應要進一步向租賃住房建設傾斜，更好地從源頭保障租賃住房建設需求。

記者在採訪中也瞭解到，隨着試點深入推進，建設長租房在用地、規劃、審批、項目盈利能力等方面還存在一些困難。專家們表示，推動長租房市場規範發展，需要進一步完善機制，加強政策扶持力度，在多領域協同發力。

優化審批流程、制定建設標準，完善長租房建設運營機制。專家表示，以長租房改建項目為例，當前還沒有專門的租賃住房建設改造標準，改造項目又涉及土地、規劃、消防等多個監管部門，一些城市採取一事一議的方式，審批週期較長。鄧鬱松建議，應儘快出台統一的建築設計標準，建立適合非住改租項目的消防安全、建築容積率、採光排風等建築標準。同時在項目申請、審批條件、改建驗收等環節進一步明確細則和流程指引。

加大財税支持、暢通融資渠道，進一步鼓勵企業參與建設運營。投入大、收益低、資金 平衡難的問題影響市場主體建設租賃住房的積極性。“無論是新建還是改造，企業參與建設運營長租房都面臨成本高、投資回報率低的問題，政策扶持至關重要。”邱振光對此深有體會。清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，要鼓勵商業銀行等金融機構提供專項貸款支持，為改建、新建租賃住房提供多渠道、制度化的長期融資渠道。

發展長租房，不僅供給端要完善政策支持，也要從需求端着手拉動租賃消費。“要逐步解決租住家庭在享受公共服務上與自住家庭不同權的問題。”劉洪玉建議，推動租購同權是完善租賃消費政策的重點，同時也要落實住房公積金支付租金政策、住房租金支出税前抵扣政策等。