營收淨利同比三連降 計提減值6億元 珠江股份20年來首虧

珠江股份日前披露的2020年年報顯示，公司實現歸屬於上市公司股東的淨利潤-5.91億元，同比大幅下降369.45%。投資敗走，計提減值約6億元，成虧損主因。這也是珠江股份自2001年以來的首次虧損。

中國證券報記者梳理發現，這家廣州老牌房企的營收、淨利潤已連續3年同比下降。對於業績下滑的原因，公司歸結為調控政策、項目儲備少、銷售額走低等。公司2021年經營計劃提出，在做好房地產主業的同時，尋找新的業務增長極。

計提減值致虧

年報披露，珠江股份2020年實現營業收入24.75億元，同比下降16.04%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為-5.91億元，同比下降369.45%；歸屬於上市公司股東的扣非淨利潤為-8.88億元。中國證券報記者注意到，這是珠江股份自2001年以來的首次虧損。若按照淨利潤計算，公司2020年的虧損額不僅搭上了2018年、2019年的淨利潤，還蠶食掉了2017年的部分利潤。

從公司披露的原因來看，計提減值是“罪魁禍首”。珠江股份2018年投資廣東億華房地產開發有限公司（簡稱“億華公司”）景豪坊項目及廣州東湛房地產開發有限公司（簡稱“東湛公司”）頤和盛世項目。該投資債權利息已出現逾期，億華公司11.13億元委託貸款已於2021年1月18日到期未償還。珠江股份已對億華公司及東湛公司提起訴訟，賬面應收債權本息及賬面股權投資款已出現減值跡象，減值金額預計6億元左右。

珠江股份1月22日披露的公告提到，截至2020年12月31日，公司對外資金拆借投資餘額25.4億元，11.54億元已出現逾期，11.66億元面臨償付風險。截至2020年12月31日，應收未收回資金佔用費7.76億元。公司前期未進行減值。

致虧原因中，珠江股份還披露了補繳税款3500萬元的情況。公司早前公告披露，公司收到國家税務總局廣州市税務局稽查局出具的《税務處理決定書》，公司2012年至2016年未按税法規定對銷售珠江璟園項目取得的收入申報繳納增值税、營業税、城市維護建設税及預徵土地增值税。公司在2012年至2016年簽署的21份借款合同，未按税法規定申報繳納印花税。公司2012年至2016年年度企業所得税彙算清繳未按税法規定對土地增值税進行税前扣除。公司2013年、2014年度企業所得税彙算清繳對捐贈支出未按税法規定進行税前扣除。公司珠江璟園項目在2012年至2016年度彙算清繳時未按税法規定確認收入和結轉成本。

營收淨利已三連降

珠江股份前身為廣州珠江房產公司，1993年10月上市，是廣州成立最早的房地產綜合開發企業之一，也是廣州市第一批上市公司之一。公司主營房地產開發，下屬全資、控股子公司9家，分別涉及物業投資、物業經營等業務。

從近3年的營收、淨利潤來看，這家老牌房企並不“風生水起”。從2018年開始，公司營業收入、淨利潤便開啓同比下降模式。2018年-2020年，公司營業收入分別為34.05億元、29.48億元、24.75億元，同比分別下降19.70%、13.41%、16.04%；淨利潤分別為2.45億元、2.19億元、-5.91億元，同比分別下降31.78%、10.67%、369.45%。另外，中國證券報記者注意到，從2017年起，珠江股份的扣非淨利潤開始大幅下降，並於2019年為負。

營收為何連降？珠江股份2018年給出的原因是，公司房地產營業收入同比減少是公司土地和在建項目儲備不足，以及在售項目多集中在受限購限售限價等分城施策影響最大的城市所致。主營業務分地區來看，廣州、海南等地營收均同比下降，僅長沙地區營收實現同比增長。

2019年，公司房地產板塊的營收額同比下降8.96%。公司稱，珠江璟園、長沙珠江花城、長沙珠江酈城均處於銷售尾貨階段，受制於當地限購限售限價等政策及周邊市場價格影響，項目去化壓力較大，當期這3個項目的營收額同比下降均超50%。若按照地區來看，廣州地區的營收額繼續下降。

2020年，公司房地產業務營收同比下降13.13%，主要是珠江嘉園、長沙新地東方明珠及長沙柏悦灣項目收入較上年減少所致。若分地區來看，廣州地區繼續下降，湖南地區經歷短暫的快速增長後，也步入下滑通道。

土儲方面，2018年-2020年，公司持有待開發土地的面積分別為51.44萬平方米、81.16萬平方米、41.34萬平方米，截至2020年底的規劃計容建築面積僅有27.56萬平方米。

珠江股份2021年計劃新開工項目4個，分別為南沙灣2020NJY-14項目、珠江雲上花園項目三期、長沙柏悦灣項目三期、長沙新地東方明珠項目二期，計劃新開工面積335497平方米；2021年計劃竣工項目2個，分別為珠江雲上花園項目一期、長沙柏悦灣項目一期，計劃新竣工面積284803平方米。珠江股份同時稱，公司還將通過自主開發和國企合作等方式，孵化新的優質房地產項目。

尋找新增長極

4月12日晚，珠江股份公告稱，公司擬作價2261.464萬元轉讓所持珠江物管公司80%股權給珠江管理公司。珠江管理公司是珠江股份控股股東珠實集團全資子公司，因此該交易構成關聯交易。

截至2020年12月31日，珠江物管經審計的資產總額為5104.21萬元，資產淨額為1382.94萬元。2020年年營業收入為5960.5萬元，淨利潤為250.04萬元。珠江股份稱，該交易有利於優化公司資產結構，專注房地產開發運營主業。

中國證券報記者梳理發現，珠江股份相關動作不少。2020年12月，珠江股份曾公開掛牌轉讓所持廣州天晨房地產開發有限公司49%股權，作價21300萬元。

2020年9月，珠江股份公告稱擬以非公開協議轉讓方式向珠實集團轉讓所持頤德大廈所有權，作價16.22億元（含增值税）。彼時，珠江股份稱，該交易是為加快盤活公司存量資產，提高資產週轉率，優化資產結構，改善財務狀況，降低負債率，籌集資金將用於支持房地產開發主業的發展，符合公司戰略發展規劃。

今年3月11日，珠江股份發佈公告稱，經過三十多年發展，公司已成為粵港澳大灣區影響力較高的綜合性房企，經營區域覆蓋廣東、湖南、安徽等多地，在堅持房地產開發主業的基礎上，進一步向城市更新、產業運營、環保等領域探索。公司擬將證券簡稱由珠江實業變為珠江股份。

珠江股份提出，2021年，在做好房地產主業的同時，放開視角，尋找新的業務增長極。擴大產業企業“朋友圈”，依託大學城產業園、嘉福酒店改造等項目，以打造產業園區範本為目標，加大招商力度，打造產業聯盟，逐步構建產業生態體系。