調控更精準 樓市才平穩
2020年11月12日拍攝的上海龍陽路立交橋附近的商品房（無人機照片）。新華社記者 丁 汀攝 2020年11月15日，安徽肥西縣花崗鎮回遷農民在回遷安置小區內參觀。新華社記者 劉軍喜攝 4月8日拍攝的雄安新區容東片區安置房項目建設現場。 新華社記者 牟 宇攝
今年以來，樓市熱點不斷，部分地區出現過熱苗頭。各地密集出台調控政策措施，“打補丁”堵漏洞，為熱點區域降温。未來樓市要實現平穩健康發展，需繼續堅持“房住不炒”定位，從供需兩端發力，圍繞穩地價、穩房價、穩預期加大調控力度和精確度，並加強整頓規範市場秩序。
穩地價
浙江工業大學副校長虞曉芬
不讓“麪粉比麪包貴”
本報記者 黃曉芳
“土地供給直接影響住房供給，並隨之影響房價和房價走勢預期。土地供給不足的話，會造成土地市場競爭激烈、地價上揚，進而導致住房供不應求，推動房價上漲。”浙江工業大學副校長虞曉芬近日接受記者採訪時表示，土地是房地產的基礎，穩房價必須要穩地價。
她表示，過去一些地方出現“麪粉比麪包貴”的現象，住宅用地和住房供不應求，致使市場形成一致看漲預期，帶來極大的負面作用。
近日，不少城市紛紛出台住宅用地集中供地政策。同時，還加大了土地供應力度，建立房價、地價聯動機制，實行“限房價、競地價”、“限地價、競配建”政策以及嚴格控制溢價率和樓面地價等舉措。
虞曉芬表示，集中供地和加大土地投放，有利於促進供求平衡,將從土地供給側對“穩地價、穩房價、穩預期”產生直接效果。但是，也出現了一些開發商以犧牲住宅品質為代價，以不合理價格拿地的亂象。
她建議，相關地方政府可以進一步完善配套政策，比如，可實施地價封頂後搖號，或帶方案承諾競標等，並嚴格禁止暗中抬高土地競拍價。
2020年，為應對新冠肺炎疫情，一些發達國家實施量化寬鬆的貨幣政策。“當前我國面臨輸入性通脹壓力，也由此帶來房價上漲壓力，如果不及時抑制，將給城市發展乃至宏觀經濟帶來較大風險。”她表示，下一步要圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”，系統施策，促進房地產市場平穩健康發展。
虞曉芬表示，要優化供地結構，適度減少商業辦公用地供給，增加住宅用地供給，確保住宅用地供給量不低於正常水平，確保保障性住房用地優先供給。同時，她建議，建立房價和地價聯動機制。通過限房價競地價等方式，防止實際樓面地價過快上漲，並控制好地價總水平，增加租賃住房用地的供給，通過新增建設用地、挖潛企事業單位存量土地、動員集體建設用地等方式，籌建一批符合市場需求的租賃住房。
此外，虞曉芬認為，要鼓勵符合條件的非居住房屋改建成租賃住房。在不改變土地性質、不改變土地用途、符合消防條件等前提下，採用特許經營方式，將其改建成保障性租賃住房。
穩房價
清華大學房地產研究所所長劉洪玉
發揮長效機制作用
本報記者 亢 舒
如何保持房價穩定？“回答這一問題，首先要了解房地產市場平穩健康發展的意義。”清華大學房地產研究所所長劉洪玉説。
劉洪玉表示，房地產市場關係民生福祉，關係經濟穩定，還關係金融安全、社會和諧、國家和區域長期競爭力等許多方面，有着很強的外部性。政府對其進行必要的干預，促進房地產市場平穩健康發展，對經濟社會發展有積極意義。
劉洪玉介紹，健康發展的房地產市場應該總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定。這裏的總量是指供需總量，結構是指供應結構，價格就是市場租售價格。
他介紹，這些目標細化為房地產市場內部指標之間的協調，房地產市場與經濟社會等外部市場環境指標的協調兩個大類。內部協調涉及土地供應、土地儲備、新開工、銷售（預售）、竣工、待售等實物量之間的協調，地價、房價、建築成本、税費等貨幣量指標之間的協調。外部協調錶現為新增土地、住房供應與人口流動，房價與收入，租金與價格，企業權益與債務，房價漲速與GDP增速及CPI等指標之間的協調。內部協調的同時又與外部協調，才是一個穩定健康的房地產市場。
“要實現房地產市場平穩健康發展並非易事。”劉洪玉説，我國以促進房地產市場健康發展為目標的房地產市場調控始於2002年，此後，圍繞不同時期出現的影響房地產市場健康發展的問題，政府運用土地供應、住房保障、金融税收、規制監管等措施，採取限購、限貸、限價、限售、限商等嚴厲手段干預市場，但是實現市場平穩健康發展難度依然較大。
不過，近年我國房地產市場已出現平穩健康發展趨勢。劉洪玉表示，這首先得益於在三個重要問題上形成了廣泛共識：一是房地產市場已成為經濟社會穩定發展的重要風險源，二是“房住不炒”定位，三是不將房地產作為短期刺激經濟的手段。其次是有了促進房地產市場平穩健康發展的房地產長效機制方案並已付諸實施。這不僅確保了政策的連續性、一致性和穩定性，也能通過因城施策、一城一策，及時應對各地出現的苗頭性問題，阻滯非理性行為和預期在城市間傳播。
“堅持上述三個共識，持續實施並不斷完善房地產長效機制，讓房地產迴歸住有所居的初心，才能保持房地產市場健康發展，房價穩定目標也會達成。”劉洪玉説。
穩預期
國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧鬱松
抓住兩個關鍵環節
本報記者 亢 舒
去年下半年至今年一季度，個別城市再度面臨較大的房價上漲壓力。對此，國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧鬱松表示，要想實現樓市的穩定，穩預期是重要前提。
當前，黨中央、國務院三令五申“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，有關部門通過督導、調研、約談等形式指導地方城市房地產調控工作，多地持續出台房地產調控“打補丁”措施，釋放出促進房地產市場平穩健康發展的明確信號。種種跡象表明，房地產調控政策預期十分明確，“房住不炒”總基調會長期堅持。
鄧鬱松表示，在預期穩定的大前提下，穩定樓市需要抓住兩個關鍵環節。
一是，要在供需矛盾突出的城市，加大商品住宅用地供應量。供需矛盾是導致房價上漲的重要原因，特別是在供給不足的情況下，房價過快上漲的壓力很難得到進一步緩解。因此，在房價上漲壓力較大的城市，應有與之相適應的土地供應規模，適當加大商品住宅用地供應量。不過，在土地供給上也應該“因城施策”“一城一策”，房地產去化週期比較長的城市，應該收緊土地供應，避免房地產開發“一哄而上”，在市場上出現供給過剩。
二是，要進一步穩定金融政策。房地產市場對金融環境的變化十分敏感。回顧過去幾年的房地產市場，房價過快上漲的時段，幾乎都是房地產金融政策比較寬鬆的時期。例如，在2009年房價快速上漲時，房地產開發資金來源中個人按揭貸款增速高達116.2%；2016年也是房價上漲趨勢比較明顯的一年，當年個人按揭貸款增速達到46.5%。再看今年一季度，受疫情、基數較低等因素影響，在房地產開發資金來源中，個人按揭貸款增速同比上漲50%。居民收入短期內變化不大，但金融槓桿就好像一根彈簧，可對於居民購買力施加較大影響。“因此，想要樓市平穩健康發展，金融政策就要相對穩定。為了促進宏觀經濟活躍和發展，在部分階段需要對金融政策進行必要的調整。這時候，應該有一些對沖措施，避免資金過度向房地產市場集中，也要防止經營貸等資金違規進入樓市。”鄧鬱松説。
堵漏洞
中國民生銀行首席研究員温彬
防止經營貸入樓市
本報記者 姚 進
“今年以來，部分城市出現了投機炒房增多的情況。其中，小微企業經營貸款違規流入樓市的問題引發關注。”中國民生銀行首席研究員温彬表示，一方面，小微企業經營貸款利率和住房按揭貸款利率之間存在較大價差。部分大型商業銀行紛紛進入小微企業領域，其經營貸款利率一度降至4%以下，顯著低於住房按揭貸款利率。另一方面，二者貸款難度不同，小微企業經營貸款相對容易，住房按揭貸款相對困難。此外，小微企業經營貸款資金流向具有一定隱蔽性，銀行放款後很難監控。
“如果任由經營貸款違規流入房地產市場，不但會加速部分城市房價上漲，影響房地產調控政策效果，還會擠佔實體經濟特別是小微企業的信貸資源。”温彬説。
温彬認為，防止小微企業經營貸違規流入房地產市場，涉及地方住建、銀行、中介機構、小微企業等多個環節。從商業銀行角度看，應加強信貸管理和銀行內部管理，從貸前、貸中、貸後等多環節採取措施，嚴控經營貸資金流入樓市。
首先，加強貸前調查，精準識別貸款需求。貸前調查是嚴防嚴控經營貸款資金流向的第一道防線，重點是對借款人的貸款申請和條件進行審查，儘可能識別判斷借款人真實需求。同時，經營貸額度應與企業年度經營收入、資金流水掛鈎匹配，不得因抵押充足而放鬆對真實貸款需求的審查。
其次，加強貸中、貸後管理，監控排查資金流向。既要嚴格貸中、貸後管理，落實資金受託支付要求，防範企業通過關聯方規避受託支付要求。還要加強貸後資金流向監測，通過企業和個人徵信變動情況查詢，對可能違規流入房地產市場的貸款進行篩選排查，對於違規資金一律追回。
再次，加強銀行內部管理、問題整改和懲處力度。堅決整改監控排查中發現的違法違規業務，對相關違法違規人員依法問責，從嚴從重查處。
“當然，嚴查嚴控經營貸違規進入房地產領域與支持小微企業正常生產經營應區分開來，不能因噎廢食，不能因嚴查嚴控導致銀行分支機構停止小微企業的經營貸款申請，否則會對實體經濟形成誤傷，有違支持小微和創業創新的大局。對於小微企業真實的經營需求，商業銀行還應繼續支持，應貸盡貸。”温彬説。