物業公司培育新業態

2020年以來，物業公司IPO數量呈爆發式增長，物業公司市值創歷史新高。截至目前，已有40家物業企業成功登陸港股市場，4家企業登陸A股市場。物業板塊總市值突破萬億港元，平均市盈率超過30倍。不少物業公司市值已超過其地產母公司。業內人士指出，行業發展前景廣闊，但目前仍處在初級階段。物業公司在提升規模的同時，積極培育新業態，拓展增值服務邊界。

發展空間大

為了促進行業發展，“G11”上市物業企業合作聯盟近日正式成立。據瞭解，合作聯盟成員公司市值超過行業總市值的50%。碧桂園服務控股有限公司為首屆輪值主席單位。

在聯盟成立大會上，金科智慧服務集團股份有限公司董事長夏紹飛對中國證券報記者表示，通過設立聯盟的方式，物業公司將優勢資源集合、共享。對於一些基礎服務，單個項目管理邊際效益低，通過整合資源，可以大幅提升管理效率。通過客户共享，企業的客户邊界會發生本質變化。

彩生活服務集團董事會主席兼CEO潘軍則指出，物管行業前景美好，但需要從業人員有更好的心態及更好的機制。

中信證券房地產產業首席分析師陳聰認為，在政策的推動下，物管行業迎來黃金髮展時代。物管行業管理覆蓋率將由60%上漲到90%，增值服務空間進一步打開，疊加全域化基層治理、專業化後勤服務需求提升，行業發展遠景空間大約在2.4萬億元規模，相比目前千億級的產值規模上升空間大。

陳聰指出，從目前情況看，大型物業企業營收規模尚未達到200億元，規模化、品牌化道路任重道遠。不過，相比簡單的規模提升，行業更應該關注運營效率的持續上升。近年來，物管企業人均在管面積不斷提升，企業外拓規模持續增長，預計2021年頭部企業外拓規模有望超過1億平方米。

對於物業公司的提質增效手段，陳聰總結為4個主要方面：科技、規模、人才、協同。勞動密集型行業面臨的最大挑戰是大範圍複製高品質、複雜的服務。

規模快速擴張

中指研究院物業研究總監牛曉娟指出，在港股上市的40家物業企業中，16家公司的管理規模已超過1億平方米。其中，碧桂園服務、保利、雅居樂、恒大、彩生活的在管面積超過3億平方米。

2020年，百強企業管理項目數量均值為244個，同比增長15.09%；管理面積均值達4878.72萬平方米，同比增長14.02%；百強企業市場份額上升至49.71%，較上年增加6.10個百分點。TOP10企業管理面積均值為2.64億平方米，同比增長27.57%，強者恆強態勢顯著。

2020年，百強企業新增管理面積中超過5成來源於市場化拓展。企業通過市場公開信息尋求合作機會，以優質的服務及專業高效的管理模式，贏得招標方青睞，全面提升市場份額。

對於物業企業管理面積大幅增長的原因，分析人士指出，百強企業積極承接兄弟企業獨立開發或合作開發的項目。百強企業進駐兄弟企業開發的項目後，藉助優質服務、專業管理及高效運營，不斷累積良好的品牌口碑，標杆項目“以點擴面”，挖掘本地存量市場。此外，百強企業利用兄弟公司與政府、國企之間的緊密聯繫，成立合資合作平台或項目層面的合資公司，協助獲取政府類、公建類以及城市服務項目。

規模擴張為物業企業創收帶來持續增長動力。2020年，百強企業營業收入均值為11.73億元，同比增長12.81%。百強企業穩固基本盤，基礎物業服務收入繼續走高，達到9.14億元，同比增長11.92%，業績貢獻度為77.93%。2020年，百強企業毛利潤和淨利潤均值分別為2.88億元和1.05億元，同比分別增長15.15%和14.73%。

從上市公司披露的2020年年報看，物業管理類上市公司克服疫情影響，新簽約面積大幅增長，業績回升明顯。

以南都物業為例，2020年公司實現營業收入141347.46萬元，同比增長13.58%；歸屬於上市公司股東淨利潤為13787.22萬元，同比增長21.01%，累計總簽約項目576個，累計簽約總面積約7001.62萬平方米。其中，住宅類項目271個，簽約面積4812.93萬平方米；非住宅類項目305個，簽約面積2188.69萬平方米。

拓展增值服務邊界

2021年初，住房和城鄉建設部等十部委聯合印發的《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》指出，鼓勵有條件的物業服務企業，向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸。

從物業公司近期的公開表態看，物業公司普遍在拓展新業態，疫情期間積極探索“物業服務+生活服務”的模式，滿足居民多樣化、多層次居住生活需求，拓寬增值服務邊界。

南都物業在2020年年報中指出，持續發力開闢新業態。2020年，公司基於物業服務規模的擴大及客户資源的積澱，持續優化增值業務，削減疫情影響，同時創造盈利增長點。針對住宅類項目業主，居家隔離階段迅速推出“守候菜籃子”計劃，通過大數據分析，擴充高頻消費商品品類，並採用視頻直播+限時搶購方式，推送應季食物和節日禮品，提高單户消費能力。在大業主停工停業期間，一方面進行清潔機器人試點，探索成本優化方案，另一方面利用自身資源優勢，上線家政服務產品，拓展收入來源，降低單一業務風險。

機構數據顯示，2020年，8成以上百強企業進入商業物業領域，7成以上企業進入辦公物業領域，5成左右企業服務產業園區物業、公眾物業、學校物業等，非住宅業態管理面積逐年上升。

多樣化的服務業態，為物業公司毛利率增長打下基礎。據瞭解，目前，辦公物業、商業物業、醫院物業服務費均超過每月6元/平方米，公眾物業、產業園區物業、學校物業及其他類型物業服務費均超過每月3元/平方米，而住宅物業服務費僅為每月2.05元/平方米。