三四線樓市再調查：非核心三四線樓市如何“破局”？

自棚改退潮以來，不少非核心三四線城市的需求側在近兩年明顯萎縮，土地和新房供給還在增加，供需不匹配疊加存量老舊房流通困難等結構問題，已形成“新房-二手房積壓下跌”的惡性循環。

貝殼研究院監測的100城中，三四線市場整體大幅跑輸一二線市場。儘管今年一季度有所回升，三四線城市整體新房價格指數也僅回到兩年前的水平。

今年以來，上海、深圳、杭州、南京等多個熱點城市樓市調控持續收緊，甚至一些熱點三四線城市也開始納入調控行列。

不過值得注意的是，自棚改退潮以來，不少非核心三四線樓市的需求側在近兩年明顯萎縮，土地和新房供給還在增加，供需不匹配疊加存量老舊房流通困難等結構問題，已形成“新房-二手房積壓下跌”的惡性循環。

而且，由於購房需求萎縮，加之不少房企在這些非核心三四線城市的佈局明顯減弱，造成這些城市的房地產市場面臨土地難出讓、新房難去化、二手房難流通的困局。

有城市二手房價跌回2007年

國家統計局今年3月70城房價數據晃示，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5.2%和11.4%，二線城市分別上漲4.8%和3.3%。

反觀三線城市數據，3月新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.9%和2.3%，是各級別城市房價中最為安靜的存在。

據國家統計局發佈的70城二手房和新房價格指數，2020年35個三線城市中13個城市二手房價格下跌，即使今年一季度有局部“小陽春”行情，部分三線城市房價下跌的勢頭並沒有止住。

歷經了2016年以來的漲價去庫存、棚改紅利、返鄉置業等多重因素的刺激，大量三四線城市的房價地價已被推至高位，近兩年繼續上行的動能明顯減弱。

貝殼研究院監測的100城中，三四線市場整體大幅跑輸一二線市場。儘管今年一季度有所回升，三四線城市整體新房價格指數也僅回到兩年前的水平。

以牡丹江為例，在不考慮通脹的前提下，2020年其二手房房價跌回5年前的價格水平，而今年一季度的跌幅直接使其房價倒退至2007年的水平。而且，這僅是官方口徑一小部分三線城市的樣本，更多未被納入統計發佈範圍的非核心都市圈三線以下城市的情況，並不比發佈的樂觀。

此外，三四線城市的土地市場也不容樂觀。2019年和2020年，三四線城市超過三成的土地溢價率低於5%，其中不少城市土地以底價成交成為常態。

2020年全年，貝殼研究院統計監測的163個三四線城市中有123個城市有土地流拍，佔比高達四分之三。29個城市的流拍率超過20%，主要集中在華中（10城）、東北（6城）、廣東（5城）以及雲貴桂地區。除了傳統印象中發展相對落後的內陸腹地，靠近大灣區的廣東其他三四線城市也遭遇了地產市場冷卻的情況。

值得注意的是，不少房企似乎也“拋棄”了一些前景並不明朗的三四線城市，他們更為看重的是區域的經濟發展能力。一千億房企相關負責人劉石告訴《每日經濟新聞》記者：“三四線城市的狀況也不能一概而論，我們還是看重城市的GDP總量，按照GDP的水平來佈局項目。”

“實際上還是要看城市本身的產業結構和人口分佈，一些長三角的三四線城市，完全不遜色與一些地區的二線城市。”劉石表示。

三四線樓市如何“破局”？

隨着棚改逐步退潮至今，缺乏產業、人口等基本面支撐的非核心三四線城市的需求側明顯萎縮。另一方面，不少曾受益於土地出讓的地方政府仍然沉浸於既往的模式，試圖繼續通過新建住房和基建投資來吸引人口。簡言之，需求已然回落，但供給還在持續增加。

目前三四線城市有關部門對市場冷卻的應對依然停留在對新房銷售的刺激上，例如購房補貼、開發商降價、鼓勵農民進城購房等等。例如在張家界購買中心城區新建商品住房或公寓每套可享受不超過2萬元契税補貼，公積金繳滿6個月後最高貸款額度可至60萬元；四平出台了鼓勵農民進城購房政策，新房和二手房契税全額補貼和消費券補貼，可加入城鎮社保和公積金，子女享受城區入學、轉學政策。

與一二線城市相比，普通三四線城市政策環境本就寬鬆，居民購房槓桿率遠高於熱點城市。統計顯示，三四線城市的貸款資金率要普遍高於一二線城市。如開封、咸陽、中山、臨沂的貸款資金率分別達到了52.7%、54.5%、56.8%、60.5%，而北京、上海、廣州、深圳則分別為24.8%、27.4%、45.6%、47.5%。

“這些措施實際上治標不治本，結構上會加劇新房二手房積壓的惡性循環，總量上或許能對短期去化有一定效果，但這樣的效果建立在對更長時期居民購買力的透支之上。”

貝殼研究院認為，“對於趨勢性下行的市場，刺激居民繼續增加槓桿，既撐不起市場基本面，脆弱的高槓杆還容易伴隨資產價格下跌，藉由信貸市場的‘抵押品效應’和‘財富效應’造成金融系統不穩定，引發地方金融風險。”

三四線城市如何改變這種狀況？在貝殼研究院看來，首先是要控制低質低效的土地供給；其次是盤活存量、打通新房二手房流通鏈條，通過項目改造針對性地解決老舊小區的問題，提升老舊小區的居住體驗。同時，可以在政策上對“賣一買一”的本地換房羣體進行傾斜，從而更好滿足人民羣眾對美好生活的嚮往。