商鋪變車位 800餘業主上億元購房款打水漂
簽了買商鋪的合同，卻發現建的是車位；想要回購房款，開發商卻提出用健康飲用水置換……近日，內蒙古呼和浩特市的多位業主向《經濟參考報》記者反映了他們購房時的遭遇。內蒙古天地偉業房地產開發公司於2011年開發的商業樓項目，被業主們發現地下一層的商鋪已變為車位和設備間，買了商鋪的800多位業主的上億元購房款打了水漂。開發商還準備以“置換質押”的方式將已售出的商鋪置換成“健康飲用水”，以求脱身。業主們維權無門，欲哭無淚。
地下商鋪變車位 上億元房款打水漂
2011年，內蒙古天地偉業房地產開發公司在呼和浩特市玉泉區南二環附近開發了一處房地產項目，包括萬象天地1期、2期和3期。其中萬象天地3期被開發商規劃建設為商業樓項目，有地上四層和地下二層。2018年，開發商將該商業樓的地下一層以商鋪的形式對外銷售，吸引了不少消費者。
陳曉芳經營着一家小飯館，每年光租金就要4萬元，經營成本巨大。為了擁有自己的店面，陳曉芳於2019年1月全款購買了兩套萬象天地3期地下一層的商鋪。
“當時買地下商鋪的錢也是東拼西湊的，有自己10萬元的積蓄，網貸借了近11萬元，向親朋好友借了5萬元。幾年過去了，連商鋪的影子都沒見着，現在每月要還2000多元的利息，還有房租要付，被壓得喘不過氣來。”陳曉芳説。
當時陳曉芳被銷售廣告吸引，上面明確寫着：地下一層將引進當地大型超市，超市周邊的一千多個商鋪將銷售，價格10萬元左右。“當時鋪天蓋地都是這樣的宣傳廣告，我才全款買了商鋪，現在不僅沒有超市入駐，商鋪也一個都沒見着。”
2018年，張成拿出攢了幾十年的養老錢買了四個商鋪，共計43萬元。“誰曾想到，兩年多過去了，不僅沒看到自己的商鋪，到住建部門查詢才發現，萬象天地3期地下一層按規劃根本不是商鋪，而是車位和設備間，養老的錢就這樣打了水漂。”張成發愁地説。
多位業主向《經濟參考報》記者反映，他們在購買地下一層商鋪時，開發商為業主提供了建設用地批准書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證，並表示商品房預售許可證正在辦理當中，開發商還提供了與大型超市的合作合同。
“商鋪購買合同上明確寫道‘認購人認購的商鋪所在土地用途為商業，土地使用年限為40年’，開發商還跟我們簽了一份商鋪委託管理經營合同，按照三年的期限租賃我們的商鋪，每年租金是購房款的7%、8%、9%，我們都相信這是真的就買了，其中還有很多外地的業主。”業主許強説。
到了2020年底，業主們發現不但沒有大型超市入駐地下一層，開發商也不再按時支付租金給業主，他們到住建部門查詢才得知，萬象天地3期地下一層實為車位和設備間。
據記者採訪瞭解，有至少835户業主購買了萬象天地3期地下商鋪，金額總計約1.1億元。
“買房變買水” 消費者難維權
發現買商鋪被騙後，業主們開始找開發商維權。在今年春節過後，許多業主都收到了電話通知，告訴他們可以辦理退款，但條件是將商鋪置換成“健康飲用水”。
業主們告訴《經濟參考報》記者，電話不是開發商打來的，而是來自中農康養呼和浩特市萬象天地水健康創業園項目部（簡稱中農康養公司）。電話中的工作人員告訴業主，完成置換有三個條件，一是將地下商鋪置換成價值1.5倍的“健康飲用水”，由中農康養公司分期兑換給業主；二是業主出“水站銷售股東5萬元”，將地下商鋪換成樓上的商鋪；三是再給中農康養公司充值消費5萬元。
業主王寧拿着一份《萬象天地商鋪置換質押意向協議書》和記者説，按照新協議要再出10萬元換到樓上的商鋪，三年內由中農康養公司還完我們買地下商鋪的本金，要是到期沒有還清，樓上商鋪的產權就歸我們了。
“是誰把我們的電話給了中農康養公司？為什麼是由中農康養公司來還購房款？這個公司和開發商又有什麼關係？”這通電話給業主們帶來了一連串新的疑問。王寧説：“套路太深了，大家沒有答應這種解決方式，擔心再次被騙。”
記者向天地偉業房地產開發公司核實“買房成買水”的置換方案，公司法人高鋒表示公司計劃採用此方案，但還沒有確定方案細節，並不承認業主手中的《萬象天地商鋪置換質押意向協議書》為其公司擬定的協議。
多次與開發商協商無果，業主們先後到玉泉區興隆巷辦事處、玉泉區公安分局、玉泉區政府、呼和浩特市信訪局等部門反映問題，但是問題解決進展緩慢。王寧説：“目前只有呼和浩特市城市管理行政執法監察三支隊對開發商進行過行政處罰，因為開發商在未取得商品房預售許可證的情況下，擅自將車庫以商鋪形式進行銷售。”
玉泉區興隆巷辦事處主任郭文傑説，辦事處先後在今年1月22日和3月10日召集業主代表與開發商協商，要求開發商儘快全額退款，目前已退款52户。
還有業主表示，2020年11月以來曾多次到玉泉區公安分局經濟偵查大隊報案，但至今尚未立案。大隊教導員劉志高在接受記者採訪時説，2021年元旦以後開始陸續接到報案，經偵大隊正在取證調查，目前由於證據不全，所以沒有立案。
截至記者發稿前，有部分業主置換了萬象天地3期二三層的商鋪，並額外補了差價，而大部分業主表示希望開發商儘快退錢。記者採訪瞭解到，目前天地偉業房地產開發公司已從過去的辦公地點搬走，業主們無法聯繫到該公司工作人員。
北京市華聯律師事務所呼和浩特分所律師袁飛飛説，內蒙古天地偉業房地產開發公司以非法佔有為目的，在簽訂、履行合同過程中，將地下一層車位和設備間虛構為商鋪，騙取消費者財物，構成合同詐騙罪；開發商發佈虛假廣告，利用虛假廣告，違法獲利1.1億多元，構成虛假廣告罪；同時，開發企業在未取得預售許可證的情況下銷售所謂的商鋪屬於違規銷售。
歷史遺留問題多 亟待從優從快處理
近日，記者採訪了內蒙古天地偉業房地產開發公司法人高鋒，談起虛假銷售，他也是“滿肚子委屈”，説這是“沒辦法的選擇”。
高鋒説，2011年玉泉區政府要對這一片地進行棚户區改造，公司是政府招商引資的企業。可這片地的拆遷工作由原計劃的1年拖了7年，到2018才全部拆遷完成，期間還因政策變化讓工程暫停了3年，導致企業資金鍊斷裂。“為了儘快完成棚户區改造，政府批准企業先建設再辦證。”高鋒説，最初政府同意萬象3期建設商業樓，所以企業是按照商品樓建設的，直到幾年後才發現這片土地性質是住宅用地，不能建設商業樓項目。
記者瞭解到，2014年呼和浩特市政府批覆將萬象天地3期土地用地調整為商業用地，但萬象天地3期整個地下室未被納入商業性質。
內蒙古自治區房地產業協會會長張慶輝説，在過去一段時間，呼和浩特市房地產市場發展迅速，在發展過程中，一些房地產項目存在未批先建、無證銷售、一房多賣等問題，房地產企業的這些行為損害了購房者的權益。2017年以來，呼和浩特市委市政府着力解決房地產行業遺留問題。“在解決這些遺留問題時，政府應尊重歷史和現實，在合法合規的前提下為房地產企業提供政策支持，也只有‘救活’這些房地產企業，才能保護老百姓的財產安全。”
內蒙古財經大學財政税務學院教授趙國玲説：“為了促進房地產市場健康發展，解決遺留問題時政府各部門應通力合作，要根據各項目的具體問題，採取不同的解決辦法，提高政府工作效率，推諉扯皮是不作為的表現。”她建議，政府部門的各項工作都要加強規範性，農村集體土地徵收、土地出讓、城市房地產開發及證照辦理、商品房預售等各項工作，都要在符合法律法規的框架下運行，這是避免房地產市場亂象的基礎。
近年來，全國多地出現因商品房預售制產生的無法交房、偷工減料、“貨不對板”等現象。今年全國兩會期間，再次有全國政協委員建議取消商品房預售制度。
也有房地產專家認為，行業內出現各種亂象不全是預售制的問題，也有監管缺失的責任。“對房地產行業要實行嚴格的監管政策。”趙國玲説，房地產項目開發週期較長，需要監管部門長時間、全方位實施監管，保障房地產企業的各項工作都在陽光下進行，並實施嚴格的預防和懲戒措施，防患於未然。同時，社會各界作為監督者為房地產市場健康發展保駕護航，既監督政府的各項工作，也要監督房地產開發企業的生產經營，利用各自的社會角色及大數據等技術開展監督工作。本質而言，房地產市場健康發展，整個社會都是受益者。（文中受訪業主均為化名）