多地集中供地開啓 市場分化加劇

10日-11日，因報名企業眾多而延期舉行的北京首輪土拍迎來競價出讓環節。開拍首日，12宗地塊以516.19億元成交，但其中7宗地塊因觸及“競地價”“競政府持有產權份額”雙頂，轉入競高標準商品住宅建設方案投報程序，競得開發商仍處待定狀態。

今年是執行“雙集中”供地政策的第一年，在北京之前，長春、廣州、無錫、重慶、杭州等地已完成首輪出讓。目前來看，各地土地熱度分化加劇。重慶、杭州、無錫等地土地市場熱度高企，杭州超過七成地塊溢價率觸頂，重慶近半地塊溢價率超50%，但首個公開競拍的長春，首輪土拍的38宗土地中，32宗以底價成交，2宗流拍。

北京首日競拍競爭激烈

資料顯示，此次北京首批集中供應30宗地塊，約169公頃，建築規模約345萬平方米，掛牌起始價達1035.81億元，約佔2021年宅地供應計劃33%。

地塊共涉及12個區，其中15宗位於中心城區，建設用地面積約73公頃，佔比約43%；位於多點及副中心地區項目11宗，建設用地面積約72公頃，佔比約43%；位於生態涵養區項目4宗，建設用地面積約24公頃，佔比約14%。

為了更好控制房地價格，此次出讓結合相關宗地所在區域市場供求、功能定位等因素合理確定競買條件和交易方式。建立“房地聯動、一地一策”會商機制，加強精準調控；引入房屋銷售價格引導機制，將價格引導前置到土地出讓環節。

據悉，10日，北京共有12個地塊現場競拍，總成交金額為516.19億元，成交住宅用地規劃建築面積102萬平方米，相當於2020年全年成交住宅用地規劃建築面積的15.7%。具體來看，12宗地塊全部達到預設地價上限後，進入競政府產權份額或競配建公租房面積階段。其中，7宗地塊因觸及雙頂，轉入競高標準商品住宅建設方案投報程序，分別為海淀區樹村2宗地、朝陽區王四營3宗地塊、崔各莊1宗地塊、豆各莊1宗地塊。

出讓文件顯示，參加投報的競買人需於現場競價後第10個工作日提交投報高標準商品住宅建設方案申請書包括綠色建築、裝配式建築、超低能耗建築、依據技術應用和管理模式。

例如，位於海淀樹村的兩個地塊，分別經過41輪競價和42輪競價達到57.3億元和63.7億元地價上限，並觸及20%政府產權份額比例上限。上述地塊房價上限為11.2萬元/平方米，這也意味着，購房人購買商品房價格將不超過8.96萬元/平方米，獲得80%產權。但由於該地塊進入高標準商品住宅建設方案投報程序，競得企業仍然待定。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，北京首日競拍競爭激烈，保證金總額高達1580億元，足以看到房企的熱情。但對於大多數房企來説，根本拍不到地，資金較差房企只能觀望。

“雙集中”下土地溢價率趨穩

雖然北京成交地塊金額觸頂，但從溢價率來看，成交溢價率為7.7%，較此前設置的8.6%的上限溢價率有所下調。中原地產首席分析師張大偉表示，低溢價率將成為北京供地很長一段時間的主旋律。北京壓制“地王”的態度非常堅決，30宗地塊分別根據地塊位置優質程度，在競拍階段都做了特殊要求。

貝殼研究院日前發佈的4月居住用地市場月報顯示，4月全國351城住宅用地成交規劃建築面積累計同比下滑8.4%，成交金額累計同比增速收窄至5.7%。全國351城住宅用地成交溢價率19.3%，同比增長5.5個百分點，其中6座集中供地城市成交溢價率較2020年成交溢價率增長9.5個百分點，控制良好，全國價率的上漲主要來自非集中供地城市。

CRIC數據顯示，全國土地市場經營性用地成交建築面積也降至13428萬平方米，同環比分別下降42%和14%。例如，廣州首批集中供地中，大幅提升供應量，完成2021年國有建設用地供應計劃中住宅用地建設用地面積40.4%，成交居住用地規劃建築面積相當於2020年全年的一半以上，土地成交樓面價均價卻較2020年全年成交樓面價下滑15.3%。

潘浩表示，5月到6月初將進入首批次集中供地高潮部分，而4月的集中供地僅僅為試水階段，全國住宅用地市場穩地價效果初步顯現。

CRIC研究中心研究員馬千里表示，受集中供地影響，多個房企土儲告急，加之上半年企業現金流較為充裕，房企拍地積極性較高，刺激土地市場熱度上漲。但整體來看，由於房企資金量受限，非熱點城市土地價格明顯穩定。同時，熱點城市土地側調控方向由單純的“控溢價”向“控地價、控房價”過渡，調控效果初顯。

土地市場分化加劇

5月8日，杭州首批集中供地收官，兩日成交總額高達1178.2億元。成功出讓的57宗地塊中，44宗地達到封頂價，平均自持比例達16%。其中，杭州地上房地產集團有限公司以10.92億元上限價競得的城東濱湖新區單元自持比例達40%；建發地產競得的拱墅區祥符東單元地塊，則需自持38%。

重慶市轄區住宅用地“兩集中”出讓，46宗土地成功出讓，其中，22宗地成交溢價率超過50%，最高溢價率達到130%，平均溢價率也達到42%。無錫首批集中供地的16宗土地，成交總額256億元。其中，15宗達到限價競租賃階段。

與上述城市不同的是，瀋陽和長春相對較為冷淡，尤其長春平均溢價率僅有3.3%，大部分地塊底價成交，還出現了終止掛牌、流拍的現象。

CRIC研究中心研究員謝陽春表示，“分化”是行業規模增速放緩後的市場常態，從4月的六個集中供地的城市來看，不同城市土拍冷熱不均。

從企業投資熱情也可窺知一二。謝陽春介紹，首批進行集中供地拍賣的城市中，廣州、無錫、杭州等都是開發商重點關注的核心城市，且由於不乏優質地塊供應，導致房企拿地積極性相對較高。有些房企為提高競得概率，使用多個馬甲公司共同參拍一宗地塊。房企規模上，廣州、無錫等地，一半以上地塊均為50強房企所獲，但反觀長春成交38宗地塊，僅有3宗地塊被50強房企競得，其他拿地房企均為中小房企或本地房企競得。

“除了不同城市的熱度有所分化以外，同一城市內部也出現分化。”謝陽春説，與無錫、重慶八成地塊可比地價上漲不同，廣州首次集中拍地中，可比地價上漲和下跌的地塊分別佔46%和54%，分化顯著。其中，廣州南沙、黃埔區還誕生了兩宗新的單價地王，而增城、從化、花都等區域地塊則以底價成交為主，且流拍的6宗地均集中於此。