調控持續 二手住房銷售呈“退燒”跡象

業內人士表示，警惕部分土地市場火熱引發進一步傳導

5月17日，國家統計局公佈2021年4月70大中城市房價情況，2021年4月份，統計監測的70個大中城市新建商品住宅銷售價格漲幅總體有所擴大，但二手住宅已有降温趨勢。從上漲城市數量來看，二手住宅價格環比上漲城市數量也有所減少。

業內人士表示，整體看，隨着房價上漲加速，新一輪調控政策在4月繼續升級。隨着一二線熱點城市調控的持續深入，疊加市場季節性回落，4月一線城市上漲逐漸熄火，二手房市場逐漸開始退燒，漲幅有所收窄，但應警惕部分土地市場過熱向房市傳導。

4月新建住房價格漲幅略有擴大

數據顯示，70個大中城市新建商品住宅銷售價格漲幅總體有所擴大，有62個城市新建商品住宅價格環比上漲，與3月持平。70城新房環比0.5%，比上月增加了0.1個百分點；同比4.4%，創去年10月以來新高。

具體來看，重慶新建商品住宅銷售價格環比漲幅1.4%領跑，廣州排名第二，為1.1%。北上深也分別漲0.6%、0.3%、0.5%。值得一提的是，廣州新建商品住宅銷售價格環比漲幅已經連續10個月居4個一線城市首位。此外，31個二線城市和35個三線城市新房分別環比上漲0.6%和0.4%，較3月均擴大0.1個百分點。

同比方面，4月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲5.8%，漲幅比上月擴大0.6個百分點；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.9%和3.4%，漲幅比上月均擴大0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.9%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格同比上漲2.5%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，4月新房市場熱度整體較高。全國新房價格整體環比漲幅較上月擴大，其中36個城市環比漲幅擴大或由跌轉漲。其中，由於市場預期較強，重慶、廣州漲幅超過1%。

“部分重點城市‘土拍’較熱，進一步加強市場預期。”許小樂表示，4月下旬重慶等城市的集中供地成交對於市場預期的影響已經顯現，5月以來北京等重點城市集中供地成交熱度也較高，需警惕後續土地市場熱度向新房市場、進一步向整個住宅市場傳遞，而導致市場升温。

的確，“五一”假期之後，土地市場異常熱鬧，先是杭州、北京，後又有福州、青島、廈門和深圳相繼迎來集中拍地。CRIC研究中心數據顯示，11個進行集中拍地城市土拍建面達4309萬平方米，總成交金額達5056億元，接近4月份全國300城土地成交總金額。

克而瑞研究中心研究員馬千里表示，此輪拍地重慶溢價率水平較高，平均溢價率達43%；廈門方面，5宗地成功出讓，兩地塊隱形樓面價達6萬元/平方米，實際溢價率超55%。杭州方面，57宗集中出讓的宅地中，有40餘宗溢價封頂並轉入競報自持比例。

二手住宅有降温趨勢

但值得一提的是，雖然新房價格仍持續向上，但二手住房在調控緊縮下，已有明顯下調跡象。4月份，4個一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.8%，漲幅比上月下降0.2個百分點，比上月跌幅擴大0.1個百分點；同比方面也有類似趨勢，二手住宅銷售價格同比上漲11.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

許小樂表示，4月二手房市場拐點出現。一線城市及合肥、成都等熱點二線城市房價漲幅均較上月收窄。主要是一二線熱點城市調控效果持續顯現疊加市場季節性回落，市場預期減弱，帶動4月二手房市場在3月見頂後回調。

中原地產首席分析師張大偉表示，在調控下，雖然房地產市場仍整體較熱，但隨着調控的加碼，二手房市場逐漸開始退燒，上漲最高的一線城市逐漸回落。

數據顯示，北京二手房住宅價格環比上漲1.2%、0.9%、1.2%，分別較上月漲幅回落0.2個百分點，深圳漲幅持平。此外，發佈“八條調控新規”的合肥，根據合肥市房地產業協會發布《房產新政第四周市場變化監測分析》指出，合肥商品住宅市場量價齊跌。商品住宅銷售套數小幅下降，銷售價格三連跌，近5周以來首次低於1.9萬元/平方米。二手住宅更是降温明顯。與新政發佈前一週相比，限購區二手住宅成交量下降64.8%，非限購區成交量下降46.7%；全市二手住宅交易價格下跌2.6%，其中限購區交易價格下跌達4.0%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預計，熱點城市信貸額度全面收緊，利率也在全面攀升。按照此邏輯，政策效果將在5月份開始顯現，預計下半年二手房市場將會降温。

調控仍將持續升級

近日，財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、税務總局等4部門召開房地產税改革試點工作座談會，聽取部分城市及專家學者對房地產税改革試點工作的意見。

在多地房價連續上漲後，房地產税再次出現在我們眼前。克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，近期，財政部部長劉昆撰文《建立健全有利於高質量發展的現代財税體制》，提及“推進房地產税立法和改革”，疊加財政部等4部門召開房地產税改革試點工作座談會，預示着作為財税體制改革重要環節的房地產税，相關立法及改革工作並非擱置，2021年有望取得實質性的進展。他認為，下一步將擴大試點城市範圍，並體現一定的政策力度，以逐步扭轉長期以來房價易漲難跌的一致預期。

事實上，根據中原地產研究中心統計數據顯示，疊加各地不斷出現的土地新規、住建部的約談、市場監管加碼，年內累積房地產調控次數高達186次。今年以來，住建部已約談、督導和調研廣州、合肥、寧波、東莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、無錫、南昌等13個城市樓市調控，相比以往的樓市調控，實屬罕見，並將東莞、南通列入監測重點城市名單。

上海易居房地產研究院研究員沈昕表示，在約談後，上海、廣州、合肥、南通、寧波等多城政策陸續加碼。廣州、深圳、南京、重慶、成都、昆明、濟南等城市房貸利率基點均有所上調，預計本輪房貸利率加息可能還會蔓延至更多城市。

沈昕認為，在調控層層加碼以及房貸利率上升的情況下，市場預期將轉淡，部分城市成交將有所降温。預計2021 年房地產市場還是以平穩健康發展為主，隨着去年同期基數的提高，預計下半年房地產開發投資、新開工面積、商品房銷售面積、房企到位資金等多項指標增速將有所回落。