降樓市“虛火” 抑炒作之風

近期，我國部分熱點城市由於學區房炒作升温，房價漲幅總體有所擴大，而市場預期也與基本面繼續背離，出現了“虛火”現象。這就要求各地必須堅定不移地堅持房住不炒的定位，通過強化政策執行、打擊投機炒作和引導社會預期等措施，完善人口、土地與住房聯動機制，加強與人口落户、義務教育等相關政策的統籌協調，強化二手房交易管理，提高房地產市場調控的系統性、整體性和協同性。

國家統計局日前發佈的全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示，2021年4月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.6%和0.5%，漲幅比上月均擴大0.1個百分點。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。可以説，當前樓市出現全國性升温現象。

當前我國樓市升温與經濟基本面繼續背離，呈現出明顯的“虛火”特徵。從人口結構看，我國人口總量慣性增長，人口增速有所放緩。第七次全國人口普查數據顯示，2020年我國16-59歲勞動年齡人口總規模8.8億人，與2010年相比，我國勞動年齡人口減少4000多萬人；人口撫養比為45.9%，與2010年相比，增長了11.7個百分點，這表明隨着我國人口老齡化進程的推進，人口撫養比下降的趨勢在過去十年發生了逆轉。從資金面看，2021年4月，我國社會融資規模增量為1.85萬億元，比上年同期少1.25萬億元。4月末廣義貨幣（M2）餘額226.21萬億元，同比增長8.1%，進一步回落，創2019年8月以來新低。從政策調控看，4月房地產政策環境持續趨緊。中央層面，中央政治局會議首次提出“防止以學區房等名義炒作房價”。住建部督導式調控逐漸常態化；地方層面，地方新出台房地產調控政策51條，為近一年以來月度新高。除北京、上海、廣州、深圳等熱點一線二線城市調控持續加碼外，紹興、嘉興、江山等三線四線城市也相繼加入調控行列。不難發現，在宏觀和微觀基本面不支持情況下，樓市仍有大量投機炒作需求，更多反映出市場預期在外部輸入性通脹壓力不斷增大背景下的過度“焦慮”。

針對樓市“虛火”現象，必須因城施策，對症下藥。在政策導向上，必須堅定不移堅持房住不炒定位，嚴禁將房地產作為短期刺激經濟的手段，完善人口、土地和住房聯動機制，強化督導約束機制，控制好土地出讓規模、節奏和價格，有效避免地價上漲帶動房價上漲，引發房價剛性上漲預期。

在政策執行上，要加強人口落户和義務教育等相關政策的統籌協調，強化部門之間協防聯控，嚴禁信貸資金違規流入房地產領域，充分利用財税工具精準打擊，有效抑制房價投機炒作行為。在政策落腳點上，要加強社會不同收入羣體的房地產市場預期引導，特別是要防止網絡、微信羣的住房投機炒作輿情發酵，減少所謂房地產“專家”、網絡“大V”的蠱惑，儘可能減少樓市“羊羣”效應的發生。