樓市拐點隱現 房貸利率仍有上漲空間

5月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈最新一期LPR報價。與居民房貸利率密切相關的5年期以上LPR為4.65%，已連續13個月未變。而根據融360大數據研究院、貝殼研究院等19日和20日最新發布的監測報告，多個主流城市的首套房貸利率和二套房利率均較4月有所提升，部分銀行貸款放款週期延長。

2021年以來，涉房金融監管持續收緊的態勢明顯，涉及房企、金融機構、中介等多方。業內人士預期，房地產信貸環境面臨進一步收緊的壓力，預計房貸利率繼續上調，帶動市場量價進一步調整。

部分地區房貸利率環比上漲

放款週期拉長

5月20日，全國銀行間同業拆借中心公佈新版LPR報價：1年期品種報3.85%，5年期以上品種報4.65%，兩項貸款市場報價利率均連續13個月保持不變。

“若接下來房地產市場持續升温，特別是一線城市房價上漲勢頭向二、三線城市擴散，未來不排除5年期LPR報價單獨小幅上調的可能。”談及主要針對居民房貸的5年期以上LPR報價，東方金誠首席宏觀分析師王青表示。

實際上，根據融360大數據研究院、貝殼研究院等最新發布的監測數據，多個城市的房貸利率已經較此前明顯提升。

貝殼研究院20日發佈重點城市主流房貸利率數據顯示，5月貝殼研究院監測的72城主流首套房貸利率為5.47%，二套利率為5.73%，均較4月提高6個基點。

廣州、深圳地區房貸“漲價”明顯。記者瞭解到，建行深圳市分行5月上旬下發調整房貸利率的通知。首套房貸款利率執行5.10%，二套房貸執行5.60%，相比之前分別上調15個基點和35個基點。為了體現對中低收入人羣購買保障性安居型商品房的支持，安居型商品房貸款利率維持不變。融360大數據研究院報告稱，其他銀行在短暫觀望後也開始跟進，目前已有近10家銀行深圳地區分支行執行首套5.10%，二套5.60%的利率水平。

融360大數據研究院報告指出，4月底至5月初，廣州地區包括國有大行在內的多家銀行，再度上調房貸利率。首套房貸利率調整為最低5.40%，二套房最低5.60%，均較之前上調10個基點。

與房貸“漲價”同步的是部分地區銀行房貸額度進一步收緊，放款週期進一步拉長。記者瞭解到，廣東金融機構對個人房貸額度增幅和增量都在嚴格控制，對二手房個人住房貸款審核放款更為嚴格，很多銀行施行“舊還新貸”，用提前還款的額度來發放二手房貸款，儘量減少新增房貸。

“5月在房地產貸款集中度管理疊加通脹壓力下，銀行收緊購房信貸、上調房貸利率；房貸“加息”帶來5月二手房市場成交平穩回調。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，廣州、東莞、中山、嘉興、南通等城市房貸利率提高幅度較大，放款週期延長，導致二手房成交活躍度降低。

涉房金融監管持續收緊

利率上行仍有空間

2021年以來，涉房金融監管持續收緊的態勢明顯，涉及房企、金融機構、中介等多方：1月起，一線城市嚴查經營貸違規入樓市，3月銀保監會、住建部、人民銀行三部門則聯合印發《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，全面“圍堵”個人違規挪用經營貸購房行為；涉嫌違規炒房機構“深房理”日前被深圳七部門聯合調查；多地開展的房地產市場專項整治也將個人違規使用信貸資金等列為專項整治重點。

金融監管部門的多張罰單也涉及銀行違規輸血房地產企業的行為。《經濟參考報》記者以“土地、房地產”等關鍵詞在銀保監會網站進行搜索，據不完全統計，自2021年以來，銀保監局本級開出的罰單共計47張。僅3月以來，罰單就達29張，罰款總額達6000萬元以上。具體來看，罰單涉及上海、浙江、深圳、福建、山東、青海等地，涉及銀行包括民生銀行、廣發銀行、平安銀行、盛京銀行、温州銀行等。值得注意的是，多張罰單均追溯到了2015年至2018年期間的與土地出讓金相關的違規行為。

業內人士表示，嚴監管背景下，房地產信貸環境面臨進一步收緊的壓力。上海易居房地產研究院研究員沈昕表示，2021年一季度，中國房地產業金融環境指數為0.19，較上季度小幅下降0.07，比去年同期下降0.32，由去年的偏松區間下降至正常區間的上沿。央行數據也顯示，住房類貸款增速放緩。今年3月末，個人住房貸款餘額同比增長14.5%，比上年同期低1.4個百分點。

王青表示，3月居民個人住房貸款加權平均利率為5.37%，比去年年底上行4個基點。“我們判斷，在今年‘有保有壓’的結構性信貸政策下，未來房地產信貸環境會進一步趨緊，居民房貸利率還有上行空間。”

房地產市場拐點隱現

下半年可能向下調整

沈昕表示，房地產業作為一個資金密集型行業，對資金有很強的依賴性，金融環境的變化直接影響房地產市場。從整體來看，百城房價同比漲幅和房地產業金融環境指數的走向基本一致，這意味着，隨着房地產業金融環境指數的下降，預計二季度和下半年商品房銷售面積同比增速將逐漸回落，隨之下半年百城房價指數同比漲幅將收窄。

的確，從近日國家統計局發佈的4月房地產投資數據和房價數據來看，前4月商品房銷售規模、開發投資額較2019年增長19.5%和17.6%。但各地區銷售表現分化，房企新開工和拿地面積縮減使得銷售、投資單月指標分別環比出現下降23%和7%。同時，二手住房已有明顯降温跡象。

對此，許小樂表示，2020年房地產的超預期繁榮，本質上來自利差和價差帶來的套利需求，房價上漲是在寬鬆流動性之下的短期應激反應，顯然不可持續。當前中央政策正在引導地方政府轉變，倒逼地方政府降低對房地產的依賴，並通過調控手段逐步管住信貸、土地、房企以及購房者的投資行為，同時貨幣政策迴歸常態，這些都代表着房地產市場的資本紅利時代將結束。

克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，“三條紅線”政策下房企資金成本將繼續增加，土拍“兩集中”下資金運用將更加審慎，對後續開工、拿地均有不利影響。預計後續房地產開發投資額增速將繼續回落，全年增速呈現“前高後緩”的走勢。