美國房地產虛火難降 泡沫形成加速

進入2021年，美國房地產市場虛火不降，仍在不斷走高。4月份，美房屋價格繼續突破高點，大交易額成交增加，但總體銷售温和下滑，高房價負面影響凸顯。

房價持續突破記錄

新冠肺炎疫情肆虐美國已經一年多，房地產成為少數增長強勁的市場，過去一年是14年來美國住宅銷售活動最火爆的一年。據美國全國房地產經紀人協會（NAR）統計，其追蹤的美國183個大都市中，99%的地區在2021年第一季度出現了房價上漲現象，其中89%的地方房屋價格出現了兩位數的躍升。

房屋售價不斷突破新高。2021年4月，現有房屋銷售價格中位數較上年同期增長16.2％，達到31.92萬美元，為1989年以來的最高水平；二手房售價中值同比增長了19.1%，至34.16萬美元，年度漲幅和價格中值均創歷史新高。

房價創出歷史最大升幅抑制了購房交易。NAR公佈的數據顯示，4月份二手房銷量較之前一個月減少2.7%，摺合年率585萬套，為10個月來最低水平，連續第三個月下降。儘管如此，由於借貸成本保持在歷史低位，二手房銷量仍高於疫情前的水平。

NAR首席經濟學家勞倫斯·雲説，高房價創紀錄幾乎發生在所有的市場上，即使房屋銷售温和下降，人們仍可以將市場描述為炙手可熱。

房屋價格飆升原因之一是房屋的供不應求。截至4月底，市場上共有116萬套房屋待售，比去年同期下降20.5%。按照目前的速度，2.4個月就可以消化這些庫存，低於一年前的4個月。房地產經紀人認為，房源不足5個月的供應都屬於供應緊張。

全美房地產經紀公司Redfin預計，2021年美國的房屋銷售額將達到創紀錄的2.53萬億美元，同比增長17%，這將是自2013年以來最大的年度百分比增長。

地產泡沫加速形成

今年1月，CoreLogic的數據就顯示，全美房價正以2006年以來的最快速度增長。在西雅圖、鳳凰城和聖地亞哥等城市，房價漲幅更是遠超全美平均水平。

路透的調查顯示，預計今年美國房價將上漲10.6%，2022年將上漲5.6%，這遠高於2月預計的5.7%和4.6%。

美國的房地產在2008年經歷了金融風暴的襲擊，大幅下跌，某些地區的房價兩年內腰斬，房價跌得最厲害的地區，比如拉斯維加斯的許多房屋的價格跌了七成。但自2011年以來，房地產市場逐漸復甦。以二手房為例，2011年時的房價大致在17萬美元左右，此後逐年上升，10年內幾乎增長了約八成，達到31萬美元。

此輪房價上漲總體根源是各國央行為刺激經濟普遍實施的“超低利率”，尤其是新冠肺炎暴發以來，利率進一步下行，流動性高度充裕帶來了資產價格上漲。機構普遍認為，極低的利率和大規模的政府刺激措施推動了樓市強勁的需求。

據統計，自2020年疫情以來，30年期住房抵押款固定利率下降了約四分之一，降至2.9%左右，處於1971年以來最低水平。

房價迅猛上漲讓一些房產的估值偏高。惠譽國際的一份報告顯示，全美房產估值偏高5.5%。這份報告指出，“就業增長放緩、失業率仍然處於高位，這些因素無法支撐持續的房價上漲。

約翰·伯恩斯房地產諮詢公司首席執行官約翰·伯恩斯表示，目前有近五分之一已售房屋的買家買房不是用來自住，這將使美國房屋永久性的變得更加昂貴。他預計房價在去年11％的漲幅基礎上，今年將會上漲12％，2022年還將再上漲6％，房價增長的速度類似於2004年和2005年。

諾貝爾經濟學獎得主羅伯特·席勒警告稱，他擔心市場上一些最熱門的交易正在形成泡沫，其中包括房地產市場的泡沫。席勒表示，實際房價從來沒有這麼高過，這令人擔憂。席勒不認為央行政策可以解釋這一切，他認為有一些關於市場社會學的東西正在發生。席勒發現，在過去30年裏，房價似乎推動了新屋開工，這種模式再次出現。席勒也認為，房價在一年內可能不會下跌。席勒還表示，目前的房價走勢也讓人想起了2003年，也就是開始下跌的前兩年。他指出，這種下滑是逐漸發生的，房價最終在2008年金融危機前後崩盤。

負面影響漸次顯現

由於房價上漲，房屋可負擔性已經出現下降。美國全國房地產開發商協會的數據顯示，全美約60%的家庭無法支付一套價格位於當前房價中位數的新房。

勞倫斯·雲説，“價格突然上漲正在影響人們的負擔能力，特別是首次置業者。由於庫存不足已經對市場產生了影響，不斷上漲的成本使許多家庭面臨着被擠出市場的現實。”

今年以來，建築商也開始受到勞動力、材料和已開發土地短缺的影響。主要原因是市場普遍預期需求會隨着疫苗的廣泛接種而更為強勁，這令木材和其他材料價格飛漲。此外，鋼鐵進口關税也增加了建築成本。根據最新的生產者價格數據，4月份木材價格同比上漲89.7％。4月份新建住宅開工數下降9.5％，至摺合年率157萬套，低於預期的170萬套。

在高盛看來，住房引發的長期通脹即將爆發。高盛分析師羅尼·沃克警告稱，全美住房短缺將在至少幾年內推動房價大幅上漲，而房價升值的5%-15%將被傳導至通脹。美國房地產市場供需持續失衡將在今明兩年帶來兩位數的房價上漲。到2024年，房價的上漲速度將遠遠超過公認的2006-2007年的房地產泡沫時期。