首輪集中供地告一段落 房企分化料進一步加劇

在首批宣佈開展“兩集中”土地出讓的22個城市中，20個城市已發佈首輪地塊出讓結果。在“限地價、競自持、限房價”的政策引導下，多數城市實現了“穩地價、穩房價、穩預期”的政策目標。從房企的角度看，資金實力強的企業獲得更多拿地機會，行業分化將進一步加劇。

穩定樓市預期

中原地產研究中心統計數據顯示，截至目前，全國第一階段集中供地基本告一段落，22個城市中已有20個城市成交了第一批土地，包括北京、天津、瀋陽、長春、無錫、杭州、福州、廈門、廣州、深圳、重慶、青島、南京等城市。第一批地塊合計成交額達8700億元。

在首輪集中供地的城市中，多數地區對出讓地塊設置了商品住宅銷售限價，對穩定房價起到重要作用。作為土地市場的一項重大改革，“兩集中”制度有助於穩定樓市預期。從目前情況看，部分熱點地區出現高溢價率成交地塊，同時部分城市出現地塊流拍情況。總體而言，多數城市實現了“穩地價、穩房價、穩預期”目標。其中，濟南共有6宗地塊流拍，集中在高新、章丘和萊蕪，主要在於出讓條件嚴苛，且位置較為偏遠。

據克而瑞研究中心監測，截至目前，22個城市首輪集中供地公告均已發佈，第二、第三批地塊供應多集中在7月份。

中原地產首席分析師張大偉指出，總體看，資金實力較強的企業將獲得更多拿地機會，而資金壓力較大的企業可能面臨更大的衝擊，行業分化將進一步加劇。

中信建投證券指出，從實際拍地結果看，房企參拍熱情高，熱點城市不少地塊達到限價，規模房企在競爭優質地塊和大型綜合體地塊中優勢較為明顯。隨着未來對開發商的綜合開發及運營能力要求越來越高，具備相關優勢的房企將持續勝出。

查處資金違規入市

近期，針對“涉房”類融資產品的審核較為嚴格。

天風證券研報顯示，房地產行業融資環境收緊，不少房地產企業的ABS（資產支持證券）產品終止審核。5月25日，上交所債券項目信息平台披露，26只ABS產品為“終止”審核狀態。這批ABS合計擬發行金額超過1500億元，規模創今年以來新高。其中，房地產公司、城投集團、文旅地產開發公司等企業是上述ABS的融資主體。

同時，監管部門針對銀行資金違規進入樓市的查處力度和範圍進一步加大。6月8日，北京銀保監局網站顯示，4家銀行因涉及個人消費貸、個人經營性貸款嚴重違反審慎經營規則等問題被罰，其中涉及廣發銀行、浦發銀行、招商銀行及郵儲銀行的在京分支機構。上述機構已被責令整改並嚴肅問責有關責任人員。

業內人士指出，近年來，監管部門高度重視“房住不炒”政策貫徹執行情況，持續開展信貸資金違規流入房地產市場監管檢查工作。有關部門將進一步加強信息共享和聯合懲戒。

豐富調控方法

部分城市持續強化樓市調控力度，豐富調控方法。供應端將以規範市場秩序為主，需求端持續控制炒房，對剛需購房則維持優惠力度。

據天風證券監測，繼5月上旬中國建設銀行深圳市分行上調房貸利率後，其他四大行相繼跟進，宣佈上調房貸利率。安居型商品房貸款利率則維持不變。另外，成都市住建局為提高二手住房市場信息透明度，促進市場理性交易，建立了二手住房成交參考價格發佈機制，併發布部分住宅小區二手住房成交參考價格，成為繼深圳之後第二個發佈二手房參考價的城市。

“除了發佈調控政策城市自身房地產市場，周圍地區樓市也會受到影響。”環京某地產公司相關負責人對中國證券報記者表示，“熱點地區嚴控房地產市場炒作，周邊地區的房地產市場也難炒作。比如，環京地區的樓市熱度基本跟着北京地區的節奏走。”

從房企的角度看，“三道紅線”將深刻改變企業的經營行為。不少企業加速推出“降檔”舉措，過去以高預期、毛利率為主的投資風格將發生改變，行業風險溢價率將下降。融資端收緊或令企業間分化加劇。