LPR14個月“按兵不動” 多地房貸利率分化明顯

本報記者 彭 妍

LPR（貸款市場報價利率）連續14個月不變，但多個城市個人房貸利率卻普遍上行。據《證券日報》記者調查發現，多地房貸利率水平分化現象明顯，部分地區房貸利率與全國房貸平均利率基本持平，但多個城市近期連續上調房貸利率，甚至在一個月的時間內多次跳漲。個別地區首套房貸款利率的加點已經達到195個BP。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，外部金融環境確實有收緊的現象，具體到房貸領域，房貸集中度管控和額度收緊，都會使得房貸利率上升。對於區域分化的情況來説，也和房地產的調控或各地的房價走勢有關。至少一些地方過去樓市交易不旺，額度也寬鬆，利率方面給予優惠等依然是有可能的。

多個城市房貸利率上調

6月21日，央行公佈的最新一期LPR顯示，與房貸掛鈎的5年期以上LPR持平為4.65%，5年期以上LPR已經連續14個月“原地踏步”。雖然LPR連續多月未動，但是房貸利率近期卻不斷上行。

“首要原因是房地產價格上行，導致房貸需求井噴；其次是房貸供需不平衡，在政策上有兩條紅線，房貸和房地產企業信貸不能超過信貸投放的佔比額度，使得房地產按揭的額度受限，在此影響下，房貸出現供不應求的局面。因此，代表信貸資金價格的利率就出現了上行。”中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長、教授盤和林在接受《證券日報》記者採訪時表示。

中原地產首席分析師張大偉對《證券日報》記者表示，多地房貸利率上調的原因主要是樓市成交太火熱，對貸款需求量太大，使得房貸額度不夠。

根據貝殼研究院發佈的6月份《重點城市主流房貸利率簡報》顯示，72城主流首套房貸利率為5.52%，二套利率為5.77%，分別較5月份上浮5個基點、4個基點。6月份72城房貸平均放款週期為50天，較上月延長2天。

具體來看，6月份有四成城市房貸利率上浮，長三角區域房貸加息幅度較大。在貝殼研究院監測的6月份72個重點城市中，28個城市房利率發生變化，其中24個城市首套房貸利率上浮，22個城市二套利率上浮，18個城市首套、二套利率均提高。其中長三角區域購房首套、二套利率分別提高11個基點和10個基點。

房貸利率調整區域分化明顯

值得關注的是，各地房貸利率水平也產生了分化。部分地區房貸利率“破6”，其中，惠州房貸利率在全國所有城市中屬於高位。惠州市某國有大行員工告訴《證券日報》記者，目前，該行首套房貸款利率為6.6%（即5年期LPR+195個BP），二套房貸款利率為7%左右。

據記者瞭解，有的城市房貸利率在一個月內連漲多次。例如，杭州部分國有銀行近期房貸利率連續多次上調。“6月份以來，房貸利率已經上調了三次。目前，首套房貸款利率、二套房貸款利率上調之後分別為5.6%、5.7%。”杭州市某國有大行個貸部門工作人員表示。

還有部分地區房貸利率與全國房貸平均利率基本持平。與廣州、深圳不同，同為一線城市的北京、上海在房貸利率方面顯得更加平穩。

“房貸利率近期一直保持平穩，目前房貸利率均按照監管規定執行首套房利率為LPR（貸款市場報價利率）+55個基點（5.2%），二套房利率LPR+105個基點（5.7%）。”一位國有大行的個貸經理對記者表示。《證券日報》記者近日採訪了北京地區多家銀行，得到的回覆均是“與去年保持相同水平，房貸利率沒有變化”。

對於各地房貸利率水平產生分化的現象，張大偉認為，成交量沒有太大變化的區域，利率就相對平穩。利率變化大的區域基本集中在南方城市，北方城市基本沒變。從今年1—5月份東中西部和東北地區房地產銷售的情況來看，東部區域房地產銷售額暴漲了61%，而東北和西部上漲了20%—30%。

“有些區域房貸利率遠高於其他地區，是與這些區域的房地產需求水平掛鈎，部分城市存在限購限貸，房貸市場無法打開；而另一些區域，房貸限制較少，但額度遠遠不足，所以出現了區域性分化。”盤和林稱。

除了房貸利率持續走高之外，多個城市的銀行出現二手房貸業務排隊、放款週期延長的現象，甚至一些城市部分銀行因貸款額度受限而停止辦理一手房和二手房貸款業務。

杭州市某國有大行個貸經理向《證券日報》記者坦言：“下半年貸款額度更為緊張，目前二手房的放款週期最少三個月。”

“由於額度緊張，一手房、二手房的房貸業務均已經暫停。”南京市某國有大行的個貸經理對記者表示。

對於未來房貸利率走勢，張大偉對《證券日報》記者表示，整體看，信貸逐漸迴歸常態肯定是趨勢，2020年的低利率應該是非常態，所以利率上行在未來一段時間應該是趨勢，但波動幅度不會大。大部分城市還是平穩為主，只有少數成交量爆發的城市，利率會明顯上漲。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，預計下半年住房信貸繼續收緊，二手房市場呈現量降價穩的走勢。