利率高了放款慢了 樓市成交有所降温

近期，杭州、廣州等多個城市主流銀行對房貸利率進行了上調，房貸放款週期也從之前的1個月延長至2個月左右。究其原因，今年一季度，房地產市場交投熱情較高，核心城市購房者對以學區房為代表的二手房需求集中釋放，二手房市場交易增長較快，也帶動信貸擴張。“房貸利率上調，放款週期變長，個別銀行還出現停貸現象，主要和前期成交過熱，貸款額度被提前使用有關。”多位房產觀察人士指出。

貸款額度緊張

“主要是因為各個銀行的房貸額度已經達到或者接近上限，額度一緊張，房貸利率自然也就會上調。”一位銀行信貸負責人對中國證券報記者解釋，銀行下半年的額度仍比較緊張，會優先保證新房的貸款需求，二手房房貸仍需要排隊，貸款審核更加嚴格。

中國證券報記者瞭解到，2021年年初，杭州首套和二套房貸利率分別只有5.2%和5.4%，短短半年分別上調了70個和60個基點。這意味着，若貸款300萬元，等額本息30年還款，如果購房者買的是首套房，還款總額增加了48萬元，每個月多還1321元。

房貸額度緊張的背後是杭州火爆的樓市現狀。中國指數研究院數據顯示，2021上半年，杭州市區（含富陽、臨安）新房成交104696套，為近5年來同比新高。新房搖號的火爆程度令人意外，據統計，2021年1-6月共有426張預售證累計68906套房源上市，累計428112人次搖號登記。其中，濱江集團的濱融府最終官宣登記9820人，中籤率1.58%，再度刷新今年以來的最低中籤率。

中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，收緊貸款的原因是因為房貸需求量太大。杭州等地上半年樓市成交火爆，所以貸款額度不夠用。

實施精準額度控制

機構報告指出，2021年1月1日起，房地產貸款集中度管理制度正式實施，要求銀行業金融機構房地產貸款餘額佔比及個人住房貸款餘額佔比不得高於人民銀行、銀保監會設定的相應上限，超過的銀行限期進行壓降，目的是防止房地產佔用過多的社會信貸資源。在此政策之下，今年銀行對房地產貸款採取了精準額度控制。

今年一季度，房地產市場熱度較高，二手房市場交易增長較快，也帶動信貸擴張。央行公佈的金融數據顯示，一季度居民部門新增中長期貸款達到1.98萬億元，規模創近10年同期歷史新高。

由於一季度使用了較大額度的信貸資源，到了半年考核時期，部分銀行主動調整信貸投放速度，導致二季度部分城市出現了額度緊張的情況，市場端出現房貸利率提升、放款週期拉長等情況。

6月，72個重點城市主流的首套房貸利率為5.52%，二套房貸利率為5.77%，比5月分別上浮5個和4個基點；6月平均放款週期延長至50天。分季度看，二季度首套、二套房貸利率分別累計上漲17個和15個基點。合肥、杭州、成都等前期市場較熱的城市，上半年信貸額度投放較多，為迎接半年考核，部分銀行階段性減少或暫停發放個人按揭貸款。

放款週期拉長

“一季度，銀行放款時間一般都在1個月以內，二季度開始放款時間普遍超過兩個月。”德佑房地產經紀公司中介小吳對中國證券報記者表示。張大偉指出，二手房貸款放款難可能成為常態，貸款利率上漲也可能成為趨勢。

招商證券研報認為，6月房地產銷售景氣度有所回落，或因二季度部分城市信貸額度緊張，放款週期拉長，導致銷售在季度末出現類“斷層”回落，這一趨勢是否具備持續性還有待觀察。

中指研究院指出，當前一二線城市房地產調控政策逐漸顯效，深圳、廣州等城市市場已有所降温，部分三四線城市調控政策亦在跟進，預計政策效果進一步顯現。隨着房地產金融監管的持續強化，下半年新增貸款額度或受限，且部分城市房貸利率上行，整體信貸環境的收緊對購房者置業節奏或產生一定影響。2020年下半年，全國商品房銷售面積首次突破10億平方米，高基數下，今年下半年預計難有新突破，整體將高位回落，但今年全年商品房銷售面積仍有望創歷史新高。