房地產市場預期轉向 下半年價格漸回理性

2020年下半年以來，房地產調控持續深入，房地產市場明顯趨穩。7月15日，國家統計局發佈6月商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示，雖然部分城市環比微漲，但整體來看，70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅已呈現穩中有落的態勢。其中，二手住房管控效果更為明顯。業內人士表示，調控下多方預期已有轉向跡象，2021年下半年，隨着信貸政策繼續收緊，未來房價漲幅有望進一步放緩，樓市將進入新一階段調整。

新建商品住宅同比漲幅回落

易居研究院根據國家統計局數據計算得知，6月，70個大中城市新建商品住宅價格環比漲幅為0.4%，相比5月回落0.11個百分點；二手住宅價格環比漲幅為0.3%，相比5月回落0.01個百分點。同比來看，6月70城新建商品住宅、二手住宅價格同比漲幅分別為4.3%和3.5%，相比5月漲幅分別回落0.17個百分點、0.02個百分點。

上海易居房地產研究院研究員潘竑羽表示，6月70城新建商品住宅價格同比漲幅年內首次回落，而二手住宅價格同比漲幅已經連續3個月回落，因此，預計本輪房價漲幅年內見頂，下半年房價上漲動力將持續減弱。

對此，國家統計局城市司首席統計師繩國慶也表示，2021年6月份，70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅整體呈現穩中有落的態勢。

值得一提的是，全國70城二手房價格6月環比上漲的只有48個城市，為年內最低值。國家統計局數據顯示，6月70個大中城市中，新建商品住宅價格上漲的城市55個，持平的城市3個，下跌的城市12個。相比5月上漲城市數量減少7個，價格下調城市增加7個。二手房方面，二手住宅價格上漲的城市48個，持平的城市6個，下跌的城市16個。相比5月，上漲城市數量減少2個，房價持平城市增加3個。

“上漲城市減少，6月新房、二手房房價整體漲幅均小幅收窄，市場保持平穩回調。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，購房信貸環境收緊，特別是部分銀行階段性暫停發放二手房貸款，帶動市場預期有所回調，杭州、重慶、廣州、成都等城市二手房價漲幅均收窄。此外，二手房指導價持續釋放調控效果，深圳二手房價連續第二個月環比下跌，同比漲幅降至10%以內。

二手房成調控重點 各地調控不斷深入

中原地產數據顯示，2021年上半年房地產調控井噴，6月單月調控52次，疊加1至5月的234次，2021年上半年全國房地產調控次數高達286次。另據貝殼研究院統計，6月無錫、天津、青島、廣州、海南、北京、哈爾濱、長春、南昌、蘇州、南寧、成都、深圳、湖州、紹興共15地發佈房產調控政策，政策持續加碼。

中原地產首席分析師張大偉表示，2021年上半年，房地產調控繼續全面升級，收緊力度不斷增加。和往年相比，調控範圍更廣，更精準，包括住建部約談、整頓中介、限制二手房定價、打擊炒作學區房等。

7月8日，西安市住建局發佈《關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》，明確涉及二手房交易各環節的有關機構要將二手住房成交參考價格作為參考依據，引導二手住房理性交易，穩定市場預期。同時，要求不得以“學區房”等名義炒作房價，不得誘導小區業主參與哄抬房價。7月9日，上海發佈二手房新政，在已實施房源掛牌核驗的基礎上，需增加價格信息的核驗，上海市相關交易管理部門將以市場真實價格為依據對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發布。紹興則發佈《進一步促進紹興市房地產市場平穩健康發展的通知》要求，越城區、柯橋區、上虞區商品住房價格實行網格化管控。此外，還有多地針對學區房的“定向調控”力度明顯增強。

“二手住宅價格參考價機制是現階段調控重點。”中大證券分析師蔡鴻飛表示，深圳二手房參考價機制出台後，深圳二手房市場價格環比增速下滑、成交量大幅下降，多地看到調控效果，相繼跟進。

2021年2月政策出台後，深圳二手住宅價格增速快速下滑，5月環比增速時隔近兩年再現負值，為-0.1%。成交量方面，根據深圳房管局的數據，2021年3月後，二手住宅成交量持續下降，2021年5月和6月的成交面積分別約27.6萬平方米和23.7萬平方米，分別同比下滑61.0%、73.8%，較2019年同期下滑54.5%、50.2%。

開源證券分析師齊東表示，此前成都、深圳、寧波、南京等地均發佈二手房價格指導機制，二手房限價城市或繼續擴容，政府對房價調控決心不動搖。

預期轉向 購房焦慮明顯緩解

“2021年小陽春依然在持續中，但熱度在下半年預計放緩。”張大偉表示，針對經營貸、二手房定價、學區房等調控政策的不斷疊加，一線城市房價漲幅已經放緩。預計下半年隨着信貸持續收緊，部分城市將進入調整週期。

潘竑羽表示，相比2020年，目前財政政策基調回歸常態，貨幣政策也更加審慎。在眾多因素影響下，房價漲幅見頂，預期未來幾個月漲幅繼續收窄，但維持在合理區間內。

許小樂也表示，除行政性調控外，受銀行“兩條紅線”以及一季度房貸額度擠佔影響，二季度貸款額度受限，信貸環境收緊，央行最新數據顯示，二季度新增中長期貸款1.45萬億元，較一季度下降27%，較去年同期下降6%。信貸政策的收緊，將使得市場逐漸趨於理性。

從近段時間來看，房地產市場熱度明顯下降，購房者購房焦慮大幅緩解。58安居客房產研究院監測數據顯示，6月新房找房熱度有小幅波動，全國找房熱度環比下跌3.7%，一線城市找房熱度環比下跌8.3%，二線城市找房熱度環比下跌2.9%，三四線城市找房熱度下跌3.3%。從掛牌量和經紀人來看，也均為下降趨勢。6月全國新增掛牌房源量環比下跌10.2%；6月經紀人信心指數為105.6，環比下降2.6%。

“一些熱點城市整體熱度相比去年下半年已經明顯降温，並且這種趨勢還會延續。”58安居客房產研究院分院院長張波表示，“穩定”無疑是下半年樓市的趨勢，房價穩定、地價穩定是基礎，購房者的預期穩定也在房貸持續收緊下變得更為確定。