行業加速出清 房地產上市公司業績分化

近期，房地產行業上市公司上半年業績預告陸續發佈，隨着中報驗證期的臨近，板塊內部的分化繼續加大。Wind數據顯示，截至7月16日收盤，申萬房地產板塊小幅上漲0.01%，收報3414.30點，板塊今年以來跌幅10.77%。

7月15日，國家統計局公佈的數據顯示，1-6月份，全國房地產開發投資72179億元，同比增長15.0%。其中，住宅投資54244億元，增長17.0%。其中，6月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為101.05。億翰智庫分析認為，下半年，政策環境將持續保持“偏緊”狀態，調控手段也將進一步深化。

業績層面，近日多家A股房地產上市公司公佈2021年半年度業績預告或業績快報，頭部企業上半年業績普遍正增長。7月16日保利地產披露2021年半年度業績快報顯示，公司上半年實現簽約金額2851.85億元，同比增加27.01%；實現營業總收入901.1億元，同比增長22.25%。同時，歸屬於上市公司股東的淨利潤102.98億元，同比增長1.72%。招商蛇口公告稱，上半年歸屬於上市公司股東的淨利潤為盈利37億元-47億元，同比增長305.04%-414.51%。

當前，房地產市場行情生變，房企生存與競爭邏輯也相應發生變化。7月6日，萬科發佈銷售簡報顯示，1-6月公司累計實現銷售面積2191.7萬平方米；實現合同銷售金額3544.3億元。克而瑞地產研究中心分析指出，今年上半年，萬科業績目標完成率約為44.9%，這也意味着下半年將承擔過半的業績壓力。二級市場上，萬科自3月份以來股價呈現斷崖式下跌，截至目前區間跌幅已經超過28%。

另一方面，上半年中小房企普遍業績預虧。7月15日，皇庭國際公告稱上半年歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損2000萬元-3000萬元；泰禾集團預告上半年歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損8.5億元-11.5億元；嘉凱城預告上半年歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損約4.3億元。14日，陽光股份預告上半年歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損500萬元-700萬元。

此外，部分企業已經出現流動性階段性緊張情況。13日，藍光發展披露公司及下屬子公司部分債務未能如期償還的公告，近期公司及下屬子公司新增到期未能償還的債務本息金額為20.60億元，包括銀行貸款、信託貸款、債務融資工具等債務形式（包含公司未能於2021年7月11日償付的中票本息金額9.675億元）。截至2021年7月12日，公司累計到期未能償還的債務本息合計45.44億元。

機構預計，2021全年房地產投資增速將保有韌性，但難有大幅增長。東方證券認為，在市場和融資雙重壓力下，行業出清可能加速，誕生一輪估值修復行情。中達證券分析指出，在市場下行週期，房企資金面壓力逐步加大，部分過去兩年過度追求規模的房企風險有所暴露，使得板塊資產價格出現一定回調。隨着中報驗證期的臨近，板塊內部分化也將繼續加大。