新房銷售增速持續放緩 新開工面積處於低位

據天風證券監測，上週36大城市一手房合計成交3.84萬套，環比下降13.2%，同比下降5.52%。其中，一線、二線、三線城市成交數量環比分別下降23.25%、8.58%、14.83%。從房企近期披露的6月銷售簡報顯示，不少房企6月銷售增速明顯放緩。此外，從房企披露的開工、竣工數據看，部分房企竣工面積居於高位，新開工面積處於低位。

新房銷售放緩

部分房企6月銷售業績明顯下滑。新城控股披露的6月經營簡報顯示，6月，公司共實現合同銷售金額約230.25億元，同比下降11.67%；銷售面積約183.16萬平方米，同比下降18%。

針對下半年銷售預測，天風證券研報顯示，整體來看，70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅已呈現穩中有落的態勢。下半年，隨着信貸政策繼續收緊，房價漲幅有望進一步放緩，樓市將進入新一階段調整。

針對房地產上市公司的投資邏輯，華創證券研報顯示，持續看好房地產行業發展潛力，“三條紅線”、貸款集中度管理和集中供地新規綜合推動行業加速邁入運營驅動時代，預計將推動行業門檻提升、減少內耗，利於行業集中度提升、盈利能力改善，而由槓桿主導過渡至運營主導，也將減少週期波動，助力行業健康持續發展。目前，房地產處於估值和倉位的歷史雙底部，優質房企價值重估空間較大。

竣工面積處於高位

國家統計局數據顯示，1-6月，房地產開發企業房屋竣工面積36481萬平方米，同比增長25.7%。其中，住宅竣工面積26254萬平方米，同比增長27%。

從房企披露的開工、竣工數據看，部分房企竣工面積居於高位，新開工面積處於低位。

綠地控股近日披露的2021年第二季度房地產經營情況簡報顯示，2021年4-6月，公司完成新開工面積445萬平方米，同比下降50.4%，完成竣工備案面積767萬平方米，同比增長69.1%。2021年1-6月，公司完成新開工面積983.6萬平方米，同比下降39.8%，完成竣工備案面積1037.4萬平方米，同比增長72.4%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，國內貸款首次負增長，銷售回款增速連續收窄。從6月來看，國內貸款降幅從-7.2%擴大至-16.1%；佔銷售回款約40%的按揭貸款首次負增長3.1%，顯示今年以來對房地產的資金緊縮，在開發商層面表現的很明顯。上半年新開工面積增速已經從一季度的28.2%迅速收窄至上半年的3.8%，儘管有基數效應影響，但開發商減緩新開工的趨勢顯現。

全鏈條高位回落

李宇嘉表示，新開工面積增速連續3個月下降，住宅新開工面積降幅從5月的2.9%擴大至3.4%，土地購置面積連續4個月下降。不過，由於2018年至2020年商品房銷售一直在高位運行，2020年商品房銷售創年度新高，今年也是竣工高峯期。因此，開發投資增速的韌勁比較足。上半年開發投資同比增長15.5%，儘管增速比1-5月回落3.3個百分點，但高位運行態勢明顯。

李宇嘉指出，行業全鏈條開始高位回落。先看前端的土地市場、開發商資金面和新開工。上半年，全國土地購置面積同比下降11.8%，其中儘管有去年疫情後二季度土地出讓加速造成的高基數效應，但也不能忽視近期集中供地、“三道紅線”半年考核、貸款集中度管理下，開發商拿地積極性下降的現象。上半年，開發商到位資金增速從2月份的51.2%收窄至23.5%。

展望下半年及未來，李宇嘉指出，房地產竣工高峯期持續，建築工程、安裝工程保持旺盛態勢，抵充了新開工和拿地增速收窄的影響。預計，全年開發投資可能將繼續回落，但仍有望保持兩位數的增長，這也是房地產調控基調不會放鬆的重要原因之一。當然，當前各地財政收入增速降至近年來低點，促進國內經濟大循環和“擴內需”在基建投資和公共服務上的支出較大，對樓市穩定的訴求強烈。

東方證券研報顯示，從統計局數據來看，6月銷售增速繼續回落，符合此前對本輪景氣週期已經運行至高點附近的判斷。展望下半年，三四線市場韌性較強，行業實際利潤率可能高於市場的悲觀預期。同時，在市場和融資雙重壓力下，行業出清可能加速，龍頭房企利潤空間正逐步打開，誕生一輪估值修復行情。產業鏈上，新開工回落、竣工提速的趨勢不變，看好迅速成長且消費屬性較強的物管行業。