上市“滿月” 首批基礎設施公募REITs運行平穩

7月20日，首批9只基礎設施公募REITs上市一個月了。中國證券報記者梳理其交易價格、成交額、換手率等數據發現，除上市首日市場情緒火熱外，隨後公募REITs整體呈現出平穩運行的態勢，目前有6只產品價格高於發行價，最高溢價率達4.78%。運行一個月以來，首批基金管理人也在不斷完善運營制度，並加強與投資者的溝通。此外，基金管理人也在探尋項目擴募的可能性並積極尋找新的項目。

上市以來總體運行平穩

Wind數據顯示，首批9只基礎設施公募REITs上市首日集體收漲。其中，蛇口產園上漲14.72%。隨後，9只基礎設施公募REITs交易價格呈小幅波動態勢，第一週收盤價格全部高於發行價格。

截至7月20日收盤，9只基礎設施公募REITs中，有3只產品價格低於發行價。廣州廣河折價率最高，為2.17%；首鋼綠能溢價率最高，為4.78%。

在成交額方面，Wind數據顯示，上市首日9只基礎設施公募REITs總成交額達18.60億元，成交量高達4.27億份。隨後，成交額呈現快速下降趨勢，6月29日首次降至億元以下，隨後成交情況進入平穩期，在6000萬至8000萬元左右波動。

在流動性方面，公募REITs的成交量在上市首日非常活躍，隨後活躍度顯著下降。從換手率來看，當前總體換手率在0.2%至0.3%左右波動。

“公募基礎設施REITs上市一個月來總體運行平穩，市場趨於理性，逐步迴歸價值中樞。”中航基金公募REITs相關業務負責人表示。

投資者教育要做牢靠

首批基礎設施公募REITs運行一個月以來，首批基金管理人也在不斷完善運營制度，並加強與投資者的溝通。

“這一個月來，我們不斷加強與運營團隊的磨合，落實運營制度。”博時基金基礎設施投資管理部基金經理胡海濱表示，此外，項目上市後的運營制度要提前做好準備，包括IT系統開發、審批流程建設、例會制度、預算制度、財務制度、運營週報制度等等都應提前做好。

“投資者教育的工作一定要做牢靠。”胡海濱強調。中國證券報記者調研瞭解到，首批基礎設施公募REITs上市一個月來，中航基金已經與投資者建立了常態化溝通機制，嘗試設立專崗IR負責投資者關係。“首鋼綠能項目本身具有公眾參觀和教育的職能，產品上市後我們組織了多次面向特定投資者的參觀調研，使廣大投資者深入瞭解底層資產，達到了較好的宣傳目的。”中航基金相關業務負責人説。

除了現有項目運營的不斷完善，基金管理人也在探尋項目擴募的可能性並尋找新的項目。一位基金公司高管表示：“目前市場上好的項目很少，需要不斷去考察，遇到好的項目還要跟其他基金公司去搶。”

可以作為養老資產長持

對於投資者而言，投資公募REITs關心的問題主要集中在REITs的收益率、估值、流動性等方面，對應的是REITs運營期間分紅率波動的風險、資產評估價值波動的風險以及上市後交易不甚活躍導致流動性不足的風險。

胡海濱認為，公募REITs現金流預期比較穩定，基礎設施類的底層資產受經濟週期波動的影響較小，因此特別適合長期持有型的投資者。另外，因為公募REITs的預期現金流很難出現爆發性增長的情況，因此投資者比較容易用現金流折現法的模型測算出其內在價值，使得市場上投資者對公募REITs的價值容易達成一致預期，不容易被炒作。公募REITs的這種特點特別適合長期持有，因此建議公眾投資者對公募REITs採取配置策略長期持有，尤其是可以作為未來養老資產來配置，而不是作為短線交易的一種投機型品種。