房企謀求商管部分拆分上市，細分商管或有更好估值？

【環球網綜合報道】近日，有消息稱，瑞安房地產擬再次分拆中國新天地單獨上市。瑞安房產以中國新天地，豐誠物業管理，瑞安建築和瑞安投資管理四條業務線構成，其中，中國新天地，作為瑞安房地產旗下獨立運作的全資子公司，負責營運管理瑞安房地產旗下的商業物業 。

據2020年財報顯示，上半年受疫情影響，瑞安房地產物業資產的公平值大幅下跌，物業發展業務只有收入15億，由於下半年復甦，截至2020年底，集團商業物業組合的租金及相關收入總額同比僅下跌2%，租金收益態勢穩定。

其中，上海新天地，虹橋天地，佛山嶺南天地，武漢天地，重慶天地，以及創智天地和虹橋天地這7個天地項目，出租率均在85%以上。其已建成的寫字樓資產創智天地和虹橋天地，在空置率上升情況下，仍保持了94%的出租率。且此數字遠遠好過上海去年寫字樓市場22.7%的空置率。據瑞安財報顯示，2020年12月零售商場單月租金已經達到2019年12月的110%，收益逆勢上漲。

7月26號早間，花樣年控股，彩生活也發佈了聯合自願公告，稱花樣年正考慮尋求將各自商業及綜合混合用途物業的物業管理業務，商業運營管理業務進行分拆，於聯交所主板單獨上市。

據悉，花樣年和彩生活已就建議分拆向聯交所提出了申請，且聯交所已經確認。

彩生活以住宅物管為主，截止目前，彩生活市值僅44億。據2020年業績報告和媒體資料顯示，2020年末，彩生活的物業合約管理總建築面積達到5.63億平方米，其中2020年已經產生收益的合約管理總建築面積達3.61億平方米，公司合約管理面積跟2020年上半年相比，呈下降態勢。

有業內人士分析，近年來彩生活的市場表現，令人失望。母公司花樣年心有餘而力不足，併購市場競爭又太大，同時住宅物業費提價比較難，社區增值服務方面全行業也都還在摸索階段。在商管物業發展方面，本月初，花樣年以12.6億的價格收購了綠閔物業100%股權。這也是花樣年將目光瞄準現在熱度估值較高的商管業務第一步。

據克而瑞物管統計顯示，上半年，Top50物企共計新增拓展項目3142個，辦公項目佔比近30%，是上半年外拓數量最多的業態類型，同時，從物業股PE來看，有商業物業加持的物企能獲得較高PE。有業內人士指出，和住宅物管相比，商管業務毛利潤更高，加上位於核心商圈的商業物業較為稀缺，近年來的估值也不斷走高，利好商管業務，因此近期多家房企謀求商管部分拆分上市，紛紛向輕資產輸出轉型。